掀房價統(tǒng)計改革

資料圖 中新社發(fā) 任海霞 攝

　　中新網(wǎng)2月16日電中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道據(jù)統(tǒng)計局網(wǎng)站消息，國家統(tǒng)計局已于16日公布了《住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案》(以下簡稱《新方案》)，并將于18日發(fā)布依據(jù)《新方案》統(tǒng)計的今年1月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)。記者就此采訪了國家統(tǒng)計局城市司負責人。

　　問：為什么要實施新的《住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案》？

　　答：住房問題關系國計民生，既是經(jīng)濟問題，更是重要的民生問題。國家統(tǒng)計局十分重視房價統(tǒng)計工作，為適應新形勢，滿足新需要，在深入調(diào)研、廣泛征求社會各方面意見和建議的基礎上，在住房城鄉(xiāng)建設部以及有關城市房地產(chǎn)管理部門的支持和配合下，對現(xiàn)行房價統(tǒng)計制度方法進行了改革，決定從2011年1月起開始實施新的房價統(tǒng)計制度方法。推進房價統(tǒng)計改革，實施《新方案》是貫徹落實國務院有關文件精神，完善房地產(chǎn)市場信息披露制度，改進房價統(tǒng)計的重要舉措。

　　問：同原來的方案相比，《新方案》作了哪些改進？

　　答：此次改革的主要內(nèi)容體現(xiàn)在以下四個方面：

　　(一)數(shù)據(jù)采集方式的調(diào)整。直轄市、省會城市、自治區(qū)首府城市(不含拉薩市)、計劃單列市等35個大中城市，新建住宅銷售價格直接采用當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，不再另行調(diào)查；暫時不能取得網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的其他城市，新建住宅銷售價格根據(jù)統(tǒng)計系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計報表收集的各個項目(樓盤)的分類交易面積和金額數(shù)據(jù)計算。

　　(二)調(diào)查指標的調(diào)整。房屋銷售價格指數(shù)調(diào)整為新建住宅銷售價格指數(shù)和二手住宅銷售價格指數(shù)。新建住宅類下設保障性住房和商品住宅兩個類別。商品住宅類和二手住宅類均設90平方米及以下、90—144平方米、144平方米以上三個基本分類。

　　(三)指數(shù)計算方法的調(diào)整。新建住宅月環(huán)比價格指數(shù)的計算方法調(diào)整為按項目不同面積分類的平均價格法。采用國際通行的鏈式拉氏公式計算以2010年為基期的定基價格指數(shù)。

　　(四)數(shù)據(jù)發(fā)布方式和時間的調(diào)整?！缎路桨浮穼嵤┖?，國家統(tǒng)計局將重點發(fā)布各個城市不同對比基期的分類指數(shù)和總指數(shù)，不再計算和發(fā)布全國70個大中城市房價漲幅的平均數(shù)。數(shù)據(jù)發(fā)布時間調(diào)整為月后18日，比原發(fā)布時間延后一周左右。

　　問：《新方案》為什么采取網(wǎng)簽數(shù)據(jù)代替房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直報數(shù)據(jù)作為住宅價格統(tǒng)計的基礎數(shù)據(jù)？同直報數(shù)據(jù)相比，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有哪些優(yōu)勢？

　　答：基礎數(shù)據(jù)來源渠道的調(diào)整是這次房價統(tǒng)計改革的重要內(nèi)容?！缎路桨浮芬?guī)定，直轄市、省會城市、自治區(qū)首府城市(不含拉薩市)、計劃單列市等35個大中城市新建住宅銷售價格數(shù)據(jù)，直接采用當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，不再采用樣本數(shù)據(jù)。之所以作這樣的調(diào)整，主要有三個方面的原因。一是數(shù)據(jù)齊全。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)涵蓋了新建商品住宅的全部交易情況。二是信息完整。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)包含有地址、樓層、價格和金額等詳細信息，有助于價格指數(shù)的計算。三是獲取方便。經(jīng)過不斷的改進和完善，房地產(chǎn)管理部門在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)管理與使用方面積累了豐富的經(jīng)驗，數(shù)據(jù)提取比較容易。

　　問：網(wǎng)簽數(shù)據(jù)含有詳盡的個人信息，在計算房價指數(shù)的過程中，統(tǒng)計部門采取了哪些安全保密措施？

　　答：國家統(tǒng)計局采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的主要目的是用以計算房價指數(shù)。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)雖然含有購房者詳盡的個人信息，但統(tǒng)計部門目前采用的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)主要是房屋的基本信息，僅有項目名稱、項目地址、幢號、總層數(shù)、所在層數(shù)、房屋結構、成交總價(合同金額)、建筑面積和簽約時間等內(nèi)容，不涉及購房者的個人信息。

　　統(tǒng)計部門在處理網(wǎng)簽數(shù)據(jù)時將嚴格執(zhí)行《統(tǒng)計法》中關于“統(tǒng)計機構和統(tǒng)計人員對在統(tǒng)計工作中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個人信息，應當予以保密”的規(guī)定。數(shù)據(jù)處理采用單機匯總，以確保網(wǎng)簽數(shù)據(jù)使用安全。

　　問：《新方案》實施后，國家統(tǒng)計局采用的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)總量有多少？單個城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)對當?shù)爻鞘蟹績r表現(xiàn)的代表性如何？

　　答：網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的采用數(shù)量取決于各個城市當期新建住宅的實際成交量。鑒于各個城市新建商品住宅成交量不可能完全相同，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)采用數(shù)量也就會存在差別。但由于各個城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)記錄了當期新建住宅的實際成交情況，因此不論數(shù)據(jù)量大小，據(jù)此計算的房價指數(shù)可以反映當?shù)貙嶋H情況。

　　為了做好這項工作，2010年9月，國家統(tǒng)計局、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合下發(fā)了《關于加強協(xié)作共同做好房地產(chǎn)價格統(tǒng)計工作的通知》，要求各省以及有關城市住房和城鄉(xiāng)建設廳(住房和城鄉(xiāng)建設委、房地局)、統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局調(diào)查隊加強聯(lián)系和合作，實現(xiàn)數(shù)據(jù)資源共享、信息資源共用?！锻ㄖ穼Ψ康禺a(chǎn)管理部門與統(tǒng)計部門的職責分工、網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的提供內(nèi)容、提供時間和提供方式均作出了明確規(guī)定。目前，各有關城市房地產(chǎn)管理部門、國家統(tǒng)計局調(diào)查隊正在按照統(tǒng)一要求有序開展工作。

　　問：非網(wǎng)簽城市什么時候才會有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)？

　　答：據(jù)了解，各有關城市一直在積極開展相應準備工作。國家統(tǒng)計局在編制《新方案》時，直轄市、省會城市、自治區(qū)首府城市(不含拉薩市)、計劃單列市等35個大中城市已具備提供網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的條件。在住房城鄉(xiāng)建設部的大力支持和各有關城市房地產(chǎn)管理部門的積極配合下，1月份共有53個城市上報了網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，還有17個城市暫時不具備采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的條件。本著成熟一個采用一個的原則，國家統(tǒng)計局將逐步擴大采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)城市的范圍，最終實現(xiàn)70個大中城市新建住宅銷售價格全部采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

　　問：從本次改革開始，國家統(tǒng)計局就不再發(fā)布全國70個大中城市房價漲幅平均數(shù)，主要有哪些考慮？

　　答：這樣改革，主要有三方面考慮。首先，用平均數(shù)表示一組數(shù)據(jù)，具有直觀簡明的特點。但是平均數(shù)在樣本值離散程度較大的情況下有一定的局限性。也就是說在個體差異較大的情況下，往往會削峰填谷，抹平個體間的差異。例如，冬季某日北京的溫度是零上9度，哈爾濱的溫度是零下15度，?？诘臏囟仁橇闵?5度，3個城市的平均溫度為零上3度，計算和發(fā)布這樣的平均數(shù)意義就不大，而且還容易引起不必要的誤讀。

　　其次，不再計算和發(fā)布平均數(shù)，重點發(fā)布各個城市的房價數(shù)據(jù)，既有助于社會公眾及時了解所在城市房價的具體變化，也有利于更好地為地方政府有效調(diào)控房價提供服務。

　　再次，這也是一些專家學者的建議。如有的專家指出，綜合平均價格指數(shù)概念過于模糊，無法與某個時點相對應，并且在各季度(或各月份)房價變動比較大的時候，計算出的平均值更是缺乏實際意義。過于強調(diào)全國綜合的數(shù)字容易引起誤讀，會掩蓋各個城市的典型特征。

　　問：為何采用90平方米和144平方米作為基本分類設置標準？

　　答：設置“90平方米及以下”指標，依據(jù)是《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國辦發(fā)[2006]37號)。該文件規(guī)定，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。

　　設置144平方米指標，依據(jù)是《國務院辦公廳轉發(fā)關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)。該文件規(guī)定，“享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%?！睆母鞯氐恼呗鋵嵡闆r看，大多數(shù)大中城市都以144平方米(120平方米×120%)作為享受優(yōu)惠政策普通住宅與非普通住宅的建筑面積分界點。

　　問：定基價格指數(shù)的含義是什么？如何使用定基價格指數(shù)分析房地產(chǎn)價格走勢？

　　答：這是一個專業(yè)技術問題。與社會公眾經(jīng)常接觸到的同比和環(huán)比價格指數(shù)不同，定基價格指數(shù)的對比基期在一定時期內(nèi)保持相對固定，社會公眾較為熟悉的股票指數(shù)就是一種定基價格指數(shù)。從理論上看，定基價格指數(shù)剔除了數(shù)量結構變化對價格變動的影響，單純反映價格變化。

　　為更好地滿足各方面的需要，《新方案》增加了計算定基價格指數(shù)的內(nèi)容，首輪基期確定為2010年。選擇2010年作為對比基期，主要有三個方面的考慮：一是與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展五年規(guī)劃期保持一致。二是2010年的基礎數(shù)據(jù)資料較為完整并且易于獲取，可操作性強。三是與CPI、PPI定基價格指數(shù)的對比基期保持一致，方便數(shù)據(jù)分析和使用。

　　與同比價格指數(shù)相比較，房價定基價格指數(shù)在使用上更為直觀方便。假定固定基期房價水平為100，若某月房價指數(shù)高于100，則表示某月房價比基期價格有所上漲。若本月房價定基價格指數(shù)高于上月，則表明本月房價比上月上漲，反之，則表明本月房價比上月下降。利用定基價格指數(shù)還可以計算不同對比基期的價格指數(shù)。比如，將3月份和2月份的定基價格指數(shù)相除再乘以100，即可得到3月份比2月份的環(huán)比價格指數(shù)。以此類推，可以計算出自己需要的價格指數(shù)，觀察不同時期房價的變化情況。

　　問：如何理解《新方案》規(guī)定調(diào)查二手住宅銷售價格時，選取的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構其總營業(yè)總額應占當?shù)囟肿≌偁I業(yè)額的75%以上？

　　答：《新方案》規(guī)定，二手住宅銷售價格通過重點調(diào)查與典型調(diào)查相結合的方式派人調(diào)查采集。由于這種調(diào)查屬于非全面調(diào)查，調(diào)查樣本的規(guī)模大小及其分布直接關系到基礎數(shù)據(jù)的代表性，因此，關于“75%以上”的規(guī)定完全是為了確保調(diào)查數(shù)據(jù)來源的代表性，提高二手住宅銷售價格基礎數(shù)據(jù)的真實性和準確性。

　　問：為何將房價數(shù)據(jù)發(fā)布時間推遲到月后18日？

　　答：《新方案》實施后數(shù)據(jù)發(fā)布時間改為月后18日，同原數(shù)據(jù)發(fā)布時間相比，房價數(shù)據(jù)發(fā)布時間延后一周左右。主要原因是《新方案》實施后，計算房價指數(shù)的基礎數(shù)據(jù)獲得時間延后，數(shù)據(jù)審核和數(shù)據(jù)匯總的工作量大幅度增加，數(shù)據(jù)處理周期也就相應延長。

　　這位負責人最后表示，衷心感謝社會各界對房價統(tǒng)計改革工作的關心和支持，歡迎繼續(xù)對統(tǒng)計工作提出寶貴的意見和建議。我們對所有的質(zhì)疑和批評都會虛心聽取，對所有言之有理、持之有據(jù)的意見都會認真借鑒，并將其作為改進工作的動力，不斷提高統(tǒng)計能力，不斷提高統(tǒng)計數(shù)據(jù)的質(zhì)量，更好地服務于科學發(fā)展。