優(yōu)惠取消頻繁加息 剛需購(gòu)房人群負(fù)擔(dān)大幅上升

　　隨著近日存款準(zhǔn)備金率再次上調(diào)，使銀行普遍“錢緊”。在優(yōu)惠政策取消及頻繁加息雙面“夾擊”下，購(gòu)房人的月供負(fù)擔(dān)水漲船高，不少購(gòu)房者觀望情緒濃厚。對(duì)于是否提前還貸，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為要因人而異，慎重選擇。

　　優(yōu)惠利率所剩無(wú)幾

　　春節(jié)之前，青島還有一些銀行對(duì)首套房貸款利率實(shí)行八五折優(yōu)惠，但春節(jié)后這些優(yōu)惠則不見(jiàn)蹤影。記者咨詢了多家銀行，均表示優(yōu)惠利率已經(jīng)取消。恒豐銀行青島分行相關(guān)人士透露，該行已取消首套住房貸款利率優(yōu)惠。對(duì)于個(gè)別重要優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行基準(zhǔn)利率；其他客戶最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率1.1倍，如果是有不良記錄的客戶，將執(zhí)行更高的貸款利率。此外，工商銀行、光大銀行、農(nóng)業(yè)銀行等我市多家銀行工作人員均表示，對(duì)于首套房目前均執(zhí)行基準(zhǔn)利率。部分則將首套房利率提升至基準(zhǔn)的1.1倍。

　　不僅在青島，上海、北京、南京、蘇州等多個(gè)城市也出現(xiàn)房貸利率優(yōu)惠取消的現(xiàn)象。 “在貸款額度有限的情況下，如果房貸利率仍然維持低位，則寧愿不做這塊業(yè)務(wù)。”我市某銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前貸款供給緊張，銀行的議價(jià)空間更大，相比利率大幅上浮的企業(yè)貸款，房貸這一傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)利潤(rùn)貢獻(xiàn)度下降，房貸利率上浮已是必然趨勢(shì)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，今年加息或?qū)⒊蔀槌B(tài)的金融調(diào)控措施。在這種情況下，有銀行工作人員表示，不排除房貸利率繼續(xù)上行的可能。

　　購(gòu)房人負(fù)擔(dān)大幅上升

　　對(duì)于剛性需求購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，受到首套房貸款利率優(yōu)惠取消及加息的雙重 “夾擊”，購(gòu)房成本已經(jīng)大幅上升。去年4月本輪房貸調(diào)控政策出臺(tái)前，購(gòu)房人還可以普遍享受到首套房貸款利率七折優(yōu)惠，按照當(dāng)時(shí)五年期以上房貸利率5.94%計(jì)算，其購(gòu)房貸款利率為4.158%。 2010年10月至今，人民銀行已經(jīng)連續(xù)三次加息，目前五年期以上房貸的基準(zhǔn)利率已經(jīng)上升到6.6%，如果按照首套房目前最高的1.1倍利率計(jì)算，則購(gòu)房人貸款利率已經(jīng)高達(dá)7.26%，不到一年時(shí)間成本上升幅度約75%。

　　不僅是商業(yè)住房貸款，個(gè)人住房公積金存貸款利率也已經(jīng)上調(diào)。其中，五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，由4.3%上調(diào)至4.5%；五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由3.75%上調(diào)至4%。

　　“如果按照貸款總額100萬(wàn)元，貸款年限20年，選擇等額本息還款方式計(jì)算，在調(diào)控前首套房購(gòu)房人的月供負(fù)擔(dān)為6143.38元，總共負(fù)擔(dān)利息約47.4萬(wàn)元。 ”市民張先生表示，2010年青島樓市太過(guò)火爆，房?jī)r(jià)不斷上漲。本來(lái)準(zhǔn)備趁青島出臺(tái)限購(gòu)令后，開(kāi)發(fā)商推出優(yōu)惠期間買套新房改善一下全家的居住環(huán)境，但按照基準(zhǔn)利率1.1倍計(jì)算，則此次加息后月供負(fù)擔(dān)為7909.82元，利息總支出高達(dá)89.8萬(wàn)元，一共多出30多萬(wàn)元。買房計(jì)劃不得不再往后推遲。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在月供支出大幅上升的同時(shí)，貸款何時(shí)發(fā)放到位也成為購(gòu)房人的心病。準(zhǔn)備金率屢次上調(diào)的疊加效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，導(dǎo)致一些“錢緊”的銀行被迫暫停放貸，存款準(zhǔn)備金率未來(lái)極有可能再度上調(diào)，這也會(huì)給房貸辦理帶來(lái)一些變數(shù)。

　　提前還貸需謹(jǐn)慎對(duì)待

　　隨著購(gòu)房成本大幅上升，提前還貸成為許多貸款購(gòu)房者考慮的重要問(wèn)題。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于在此輪樓市調(diào)控政策出臺(tái)前就已購(gòu)房且享受基準(zhǔn)利率七折的客戶來(lái)說(shuō)，增加的月供負(fù)擔(dān)并不是很重。在今后一段時(shí)間，緊縮政策將是大趨勢(shì)，從銀行貸款會(huì)變得比較困難。如果購(gòu)房人有好的投資渠道，不妨多留資金投資理財(cái)，沒(méi)必要選擇提前還貸。而對(duì)于一些財(cái)務(wù)狀況不穩(wěn)定或發(fā)生變化的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，如果月供增加已經(jīng)明顯影響到日常生活，則部分或全部提前還款減輕壓力是一個(gè)較好選擇。

　　此外，有業(yè)內(nèi)人士提醒市民，何時(shí)選擇提前還貸要仔細(xì)看清貸款合同，有的合同不會(huì)很快調(diào)整利率。需要注意的是，有銀行對(duì)短期內(nèi)提前還貸的處罰比較嚴(yán)厲。如某國(guó)有商業(yè)銀行規(guī)定提前還貸除了要至少提前一個(gè)月預(yù)約，還要收取貸款金額的1%作為罰息。假如是貸款不滿一年就選擇提前還貸，則罰息金額還要加倍。算下來(lái)僅罰息就足以抵扣相當(dāng)一段時(shí)間增加的月供利息。

　　□相關(guān)新聞

　　新政打亂購(gòu)房計(jì)劃 租賃高峰未到價(jià)先漲

　　房屋租賃市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升

　　春節(jié)長(zhǎng)假剛過(guò)，青島二手房市場(chǎng)沒(méi)有像往年一樣出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。但由于 “國(guó)八條”在年前的突然降臨，以及年后的突然加息，很多購(gòu)房者都選擇了暫時(shí)觀望，無(wú)論是新房還是二手房都出現(xiàn)了交易量下滑的現(xiàn)象，而與其相對(duì)應(yīng)的租賃市場(chǎng)開(kāi)始升溫，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。

　　調(diào)查：租房高峰未到租價(jià)提前上漲

　　據(jù)記者走訪了解到，雖然春節(jié)長(zhǎng)假剛過(guò)，還未到租房高峰，但是租房者比年前明顯增加了不少。據(jù)業(yè)內(nèi)人士向記者透露，每年農(nóng)歷正月初七后一個(gè)月內(nèi)都將是租賃市場(chǎng)成交量迅速攀升期。在這個(gè)時(shí)候租賃市場(chǎng)的成交量都會(huì)較上個(gè)月同期上漲五成左右，之后，成交量依然會(huì)保持一個(gè)相對(duì)較高的水平。

　　記者采訪了城陽(yáng)多家房產(chǎn)中介，他們均表示，部分地段租金提高了一兩百元。“這幾天租房的人漸漸增多，年前登記的沒(méi)租出去的房子，近來(lái)開(kāi)始搶手，租出去不少。 ”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)城陽(yáng)店的陳經(jīng)理告訴記者，他們春節(jié)長(zhǎng)假后初七一上班就有不少前來(lái)咨詢的租房者，他們大都是外來(lái)的打工者和將要畢業(yè)的學(xué)生，一天平均能接待五六位，一些位置不錯(cuò)、精裝修的房源價(jià)格也比年前有所上漲。以位于城陽(yáng)區(qū)政府附近的寶龍廣場(chǎng)為例，一套兩室一廳的精裝修房子，節(jié)前租金約每年2.7萬(wàn)元，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到每年2.9萬(wàn)元。

　　記者以租房者身份提出想要在城陽(yáng)找一套租金每月800元左右的小戶型，中介公司的人員表示，節(jié)后房租都漲了，以前每月800元的小套二戶型現(xiàn)在很難找到了，現(xiàn)在都漲到每月1000元左右，稍微裝修再加點(diǎn)簡(jiǎn)單家具就要每月1200元。

　　原因：“政策給力”房屋租賃市場(chǎng)升溫

　　至于近日租賃的升溫，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一方面是部分房東知道年初即是租賃旺季，因而年前不急著出租，等年后租個(gè)好價(jià)錢；另一方面拋開(kāi)季節(jié)性回暖的因素，“國(guó)八條”的影響也不容忽視。新政的出臺(tái)，影響了買賣雙方的心態(tài)，使得觀望情緒重回樓市。新政對(duì)于購(gòu)房需求的限制以及營(yíng)業(yè)稅的出臺(tái)等等因素都讓買賣雙方覺(jué)得眼下不是入市的最佳時(shí)機(jī)。不少原本打算買房的購(gòu)房者這時(shí)候猶豫了，決定再觀望一段時(shí)間，等政策明朗后再考慮入市買房；也有部分原本打算出售房屋的房東這時(shí)候也不急著出手了，準(zhǔn)備先出租，觀察一段時(shí)間再說(shuō)。

　　去年年底，劉先生在城陽(yáng)家佳園附近買了一套新房，年前已經(jīng)簽好了合同，但是剛剛接到銀行工作人員的電話，利率不能實(shí)行8.5折優(yōu)惠了，對(duì)此，劉先生懊悔不已，覺(jué)得自己還是下手晚了一步，沒(méi)能趕上優(yōu)惠折扣的末班車。他表示，有可能會(huì)放棄購(gòu)房，畢竟利率優(yōu)惠取消、加息等一系列政策出臺(tái)，感覺(jué)還款壓力增加不少，實(shí)在不行就先租房，等過(guò)段時(shí)間再說(shuō)。

　　對(duì)于今年島城房租市場(chǎng)的走勢(shì)情況，有分析人士表示，每年春節(jié)后都是租房簽約的高峰期，租金上漲的趨勢(shì)不會(huì)改變，只是具體上漲幅度要取決于供需雙方的協(xié)商。（記者 侯佳奇）