媒體繪制地王圖 北京總地價(jià)等于美國(guó)一年GDP

地王數(shù)據(jù) 點(diǎn)擊看大圖

地王數(shù)據(jù) 點(diǎn)擊看大圖

　　“賣掉”北京，能“買下”美國(guó)？

　　如果說(shuō)在中國(guó)，有什么比錢還值錢，那一定是土地。

　　在一段時(shí)間內(nèi)，在中國(guó)的一個(gè)區(qū)域土地市場(chǎng)必然會(huì)產(chǎn)生一個(gè)價(jià)格最高者即地王，而地王市場(chǎng)的狂熱程度則是另一種對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)極為重要的預(yù)示。

　　中國(guó)房市路在何方，一切還看地王。

　　回望整個(gè)2010年，地王迭出，勢(shì)不可擋。在京滬這樣的地王“故地”，新地王在各大央企和巨鱷的角逐中不斷刷新紀(jì)錄，制造了令人瞠目、近乎泡沫的價(jià)格標(biāo)尺；在東莞與南京，另類地王敘述著更多值得玩味的業(yè)態(tài)內(nèi)涵；而在“財(cái)都”溫州，地王的出現(xiàn)則似乎宣示了溫州資本的最新走向。

　　而以上的種種，都顯示出中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)今后走向。如果把北京的土地全部賣掉，可以制造出超過(guò)美國(guó)一年的GDP的財(cái)富，那么中國(guó)的房地產(chǎn)是成了佛還是成了妖？如果地王的制造成為資本們習(xí)以為常的游戲，那么誰(shuí)又是其中最大的受益者和受害者？

　　不論如何質(zhì)疑，顯然在2011年，我們?nèi)圆蝗菀着c地王說(shuō)再見(jiàn)。

　　35萬(wàn)元/平方米

　　全國(guó)最高地價(jià)在北京

　　把“溫州”與“地王”這兩個(gè)詞放在一起，并不會(huì)令人疑惑。作為巨量資本的代名詞，溫州在全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)上威名遠(yuǎn)揚(yáng)。

　　但這一次，地王就發(fā)生在溫州——溫州資本的老巢。而且事實(shí)證明，溫州地王絕不是偶然的心血來(lái)潮。

　　一走到溫州機(jī)場(chǎng)接機(jī)口，迎面第一塊廣告牌就是置信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱“置信房開(kāi)”)的一個(gè)高端地產(chǎn)項(xiàng)目。環(huán)機(jī)場(chǎng)一帶同樣矗立著該公司幾塊廣告牌，這樣的氣勢(shì)給人一種感覺(jué)：其資金和開(kāi)發(fā)實(shí)力顯然不俗。

　　但在2010年之前，置信房開(kāi)在全國(guó)市場(chǎng)上可謂名不見(jiàn)經(jīng)傳。

　　轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2010年11月29日。

　　當(dāng)日浙江中通置業(yè)集團(tuán)、蘇州華成房開(kāi)公司、置信房開(kāi)圍繞溫州一塊土地現(xiàn)場(chǎng)廝殺到第六輪，蘇州華成房開(kāi)公司退出競(jìng)奪。

　　該地塊坐落于市區(qū)中心地段的學(xué)院中路溫州大學(xué)(原溫師院操場(chǎng))，土地面積約為38883平方米，總建筑面積為100000平方米，掛牌出讓地塊起始價(jià)為19.28億元人民幣。

　　隨后，浙江中通置業(yè)集團(tuán)與置信房開(kāi)展開(kāi)纏斗，置信房開(kāi)一路將價(jià)格報(bào)至37.02億元，終于擊敗了對(duì)手。

　　這是一個(gè)非常有想象力的數(shù)字。37.02億元的總價(jià)創(chuàng)造了溫州這座南方“財(cái)都”多年來(lái)出讓土地的天價(jià)，而折合成樓面地價(jià)后，其樓面價(jià)更是高達(dá)3.7萬(wàn)元/平方米。從全國(guó)范圍來(lái)看，這一地價(jià)也達(dá)到2010年全部出讓土地樓面價(jià)的最高水平，甚至連北京也不能匹敵。

　　2010年，北京樓面價(jià)最高的一宗土地交易，出乎業(yè)內(nèi)預(yù)想。

　　按照2010年初北京市國(guó)土部門對(duì)CBD中服地塊的出讓規(guī)劃，該地塊的成交單價(jià)極有望突破3萬(wàn)元/平方米而問(wèn)鼎全國(guó)，但最終CBD核心區(qū)地塊的樓面價(jià)只有2萬(wàn)元/平方米左右。2010年北京市的樓面單價(jià)地王為3月份成交的海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊，其成交樓面價(jià)為近3萬(wàn)元/平方米，由中國(guó)兵器裝備集團(tuán)公司收入囊中。

　　不過(guò)這絲毫不能掩蓋北京市CBD核心區(qū)地塊的“地王”本色。換個(gè)視角，從土地價(jià)格來(lái)看，目前已經(jīng)成交的北京市CBD核心區(qū)6宗地塊合計(jì)國(guó)土面積為52583平方米，其成交總價(jià)為181.4億元，這意味著北京市CBD核心區(qū)的國(guó)土價(jià)格已經(jīng)高達(dá)近35萬(wàn)元/平方米。

　　所以，如果要找出2010年全國(guó)最貴的土地，毫無(wú)疑問(wèn)非北京CBD核心區(qū)地塊莫屬。即便是溫州地王，其土地價(jià)格也只有9.5萬(wàn)元/平方米，單價(jià)最貴的上海地王也不能與之相媲美。

　　地王年年有，2010年格外的多?；仡^再來(lái)看號(hào)稱是“地王年”的2009年，與2010年相比，簡(jiǎn)直是小巫見(jiàn)大巫。非但2009年的地王價(jià)格峰值屢被突破，如北京、廣州等地的地王樓面價(jià)再創(chuàng)新高；而且從數(shù)量來(lái)看，2010年地王可謂是在全國(guó)范圍內(nèi)遍地開(kāi)花。 “尤其是在史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控的沖擊下，值得警惕?！?信達(dá)證券首席地產(chǎn)分析師張冬峰評(píng)價(jià)說(shuō)。

　　根據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》旗下的智囊機(jī)構(gòu)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院對(duì)內(nèi)地28個(gè)省份的主要城市的地價(jià)進(jìn)行深入調(diào)查統(tǒng)計(jì)并編制出的“中國(guó)地王圖”(見(jiàn)圖表)顯示，2010年幾乎全國(guó)所有省會(huì)城市都誕生了新地王，地王正逐步由一線城市向二三線城市蔓延。

　　據(jù)中國(guó)地王圖顯示，非但如北京等一線城市，鄭州、福州、?？?、武漢、南寧、貴陽(yáng)、昆明等二三線城市普遍有土地稱王，其中南寧單價(jià)地王已經(jīng)高達(dá)11000多元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)城市的平均房?jī)r(jià)水平。

　　總體來(lái)看，全國(guó)省會(huì)城市地王樓面價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米的城市有8個(gè)，其中上海地王52855元/平方米、杭州37069元/平方米、北京30000元/平方米位居前三，地王樓面價(jià)超過(guò)5000元/平方米的城市有18個(gè)。另外，還有8個(gè)城市合肥、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、濟(jì)南、蘭州、太原、烏魯木齊、石家莊的地王樓面價(jià)低于5000元/平方米?？山y(tǒng)計(jì)的全國(guó)28個(gè)主要城市的地王樓面均價(jià)高過(guò)1萬(wàn)元/平方米，而28個(gè)總價(jià)地王的價(jià)格之和為918億元。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)者李開(kāi)發(fā)指出：“地王頻出是地價(jià)高漲最明顯的信號(hào)，很多企業(yè)不惜在土地市場(chǎng)上一擲千金，最直接原因就是看好市場(chǎng)。”

　　事實(shí)也是這樣，今年1月17日，國(guó)土部下屬的中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布報(bào)告稱，2010年第四季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為2882元/平方米，同比上漲近10%，全國(guó)地價(jià)總體水平呈上升態(tài)勢(shì)，環(huán)比增幅加速回升。10年間，重點(diǎn)城市居住用地價(jià)格水平總體翻番。

　　2.17萬(wàn)億元信貸

　　四分之一信貸進(jìn)入房地產(chǎn)

　　似乎沒(méi)有任何理由壓抑開(kāi)發(fā)商造地王的熱情。剛剛過(guò)去的2010年，房地產(chǎn)幾乎再次實(shí)現(xiàn)“越調(diào)越漲”，這無(wú)疑令史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施蒙上了一層陰影。

　　據(jù)公開(kāi)資料顯示，地王市場(chǎng)上勁頭十足的保利地產(chǎn)在2010年實(shí)現(xiàn)銷售簽約逾660億元，同比增長(zhǎng)52.53%，比起2010年500億的預(yù)定銷售目標(biāo)遠(yuǎn)超了160億元。地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科更是首次突破1000億元，全年銷售額高達(dá)1082億元，同比增長(zhǎng)70.5%。另一巨頭龍湖地產(chǎn)2010年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積245.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.3%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額達(dá)333.2億元，同比增長(zhǎng)81%。

　　2008年多家房地產(chǎn)企業(yè)還在為進(jìn)入房企銷售百億俱樂(lè)部而津津樂(lè)道，僅僅兩年之后，百億俱樂(lè)部已經(jīng)黯然失色，不少房企正朝著進(jìn)軍500億俱樂(lè)部、千億俱樂(lè)部而暗自發(fā)力。

　　對(duì)此，萬(wàn)科多次在年報(bào)中指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正發(fā)生巨變，尤其是中國(guó)沿海正誕生著全球有史以來(lái)最大規(guī)模的城市帶，數(shù)以億計(jì)的個(gè)人和數(shù)以千萬(wàn)計(jì)的家庭將來(lái)到這些地方，住宅企業(yè)能夠在這種巨大的城市化進(jìn)程中，獲得近乎無(wú)限的發(fā)展空間。

　　來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，僅僅在2010年1－11月，全國(guó)商品房銷售面積8.25億平方米，同比增長(zhǎng)9.8%；商品房銷售額4.23萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.5%。與此同時(shí)，2010年1－11月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額為139224億元。商品房銷售額在社會(huì)消費(fèi)品零售總額幾乎占到三分之一的比重，商品房市場(chǎng)的消費(fèi)實(shí)力可見(jiàn)一斑。

　　同時(shí)，從銀行流向房地產(chǎn)業(yè)的資金也是一筆不小的數(shù)目。據(jù)央行和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年信貸總額接近8萬(wàn)億元，而在開(kāi)發(fā)商資金構(gòu)成中，國(guó)內(nèi)貸款12540億元，個(gè)人按揭貸款9211億元，這意味著2010年新增貸款中用于房地產(chǎn)業(yè)信貸的資金就高達(dá)2.17萬(wàn)億元，遠(yuǎn)超于去年同期水平，在2010年新增貸款中占據(jù)四分之一。

　　130萬(wàn)億元人民幣

　　“賣掉”北京的地，能換美國(guó)一年GDP

　　這是一個(gè)定律：在地王不斷問(wèn)世的年份，房?jī)r(jià)往往是扶搖直上。最近兩年，房地產(chǎn)發(fā)生了太多這樣的故事，比如隨著廣州、武漢地王的誕生，周邊房?jī)r(jià)應(yīng)聲而漲。

　　但是，地王也有著不同的命運(yùn)。

　　此前蘇寧環(huán)球的上海地王、金地集團(tuán)的廣州番禺地王等都曾遭遇退地，而2010年北京望京地區(qū)誕生的一宗地王至今仍是一塊燙手的山芋，令開(kāi)發(fā)商諱莫如深，2010年廣西南寧產(chǎn)生的雙料地王也一度傳出退地的消息。

　　中國(guó)社科院近日的一則報(bào)告可謂一語(yǔ)中的：“目前來(lái)看，2010年房?jī)r(jià)上漲速度雖然大大放慢，但仍高于城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)速度，中國(guó)85%的家庭沒(méi)有能力購(gòu)買住宅。”

　　被人為炒高的“地王”價(jià)格，最后能否在下游被接盤？李開(kāi)發(fā)表示，盡管有巨大的購(gòu)房消費(fèi)潛力，但在高房?jī)r(jià)的背景下，真正有購(gòu)買力的人群并不多。

　　事實(shí)上，比起地王危機(jī)，房地產(chǎn)領(lǐng)域隱藏著更大的風(fēng)險(xiǎn)，而且很可能牽動(dòng)全局。

　　張冬峰表示：“這是一種比較危險(xiǎn)的局面，所謂的三駕馬車中，投資和消費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)依賴太大，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在資金幾乎普遍傾向通過(guò)房地產(chǎn)這種行業(yè)賺快錢。這么發(fā)展下去，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下一個(gè)30年在哪兒？”

　　他同時(shí)認(rèn)為，中國(guó)目前的財(cái)富高度集中在40歲~55歲左右的一撥人手中，這不僅在未來(lái)有可能引發(fā)巨大的社會(huì)問(wèn)題，更重要的是在10年、20年之后，隨著這部分人年齡漸長(zhǎng)，其消費(fèi)觀念必將趨于保守，而現(xiàn)在年輕人普遍由于房子等負(fù)擔(dān)過(guò)重，未來(lái)的消費(fèi)能力將十分有限，屆時(shí)中國(guó)老年化將在財(cái)富失衡的局面下進(jìn)一步加劇，在一定程度上陷入如同日本一樣近十余年的經(jīng)濟(jì)衰退。

　　教訓(xùn)不止于此。

　　日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期疲軟原因之一是資產(chǎn)泡沫過(guò)大，尤其是房產(chǎn)泡沫。其中令業(yè)界人士記憶最深刻的一個(gè)標(biāo)志性事件就是，在泡沫化的高峰時(shí)期，僅日本首都東京的土地總市值就可以“買下”整個(gè)美國(guó)。

　　現(xiàn)在的中國(guó)正在經(jīng)歷同樣的危局。

　　2010年，首都北京的土地市場(chǎng)在制造了一個(gè)又一個(gè)地王之后，其土地總收入也史無(wú)前例地達(dá)到1641億元人民幣，高居中國(guó)第一，而成交的土地面積為2061萬(wàn)平方米。以此計(jì)算，北京市土地的平均價(jià)格為近8000元/平方米。而北京市的國(guó)土面積為16410.54平方公里，即164.1億平方米。

　　假如能將北京市土地全部變賣，即將這兩個(gè)數(shù)據(jù)相乘，可以得出當(dāng)前北京土地總市值已經(jīng)高達(dá)130萬(wàn)億元人民幣。

　　而據(jù)學(xué)者估算，2010年美國(guó)GDP總量預(yù)計(jì)為14.5萬(wàn)億美元，折合成人民幣為95萬(wàn)億元，這意味著用北京的地價(jià)，“買下美國(guó)”可謂綽綽有余。

　　另?yè)?jù)世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)， 2010年上海土地收入接近1500億元人民幣，其成交土地面積為近1400萬(wàn)平方米，其平均地價(jià)高達(dá)10700元/平方米，如果以該數(shù)據(jù)與其國(guó)土面積6340.5平方公里相乘，可發(fā)現(xiàn)當(dāng)前上海市土地總市值高達(dá)68億元人民幣。

　　而在2009年全球GDP排名中，美國(guó)以14.26萬(wàn)億美元位居第一，中國(guó)位居第二，日本以 4.844萬(wàn)億美元居第三，其后分別是德國(guó) 3.818 萬(wàn)億美元、法國(guó) 2.978萬(wàn)億美元、英國(guó)2.787萬(wàn)億美元。據(jù)此折算，除中國(guó)之外，2009年全球GDP前五名美國(guó)、日本、德國(guó)、法國(guó)、英國(guó)的GDP總量為28.7萬(wàn)億美元，折合成人民幣為189萬(wàn)億元。而當(dāng)前僅京滬兩地的土地市場(chǎng)之和則高達(dá)199萬(wàn)億元，很顯然，賣掉京滬兩地的土地，就可以“買下”當(dāng)前世界上最發(fā)達(dá)的五個(gè)國(guó)家。

　　“從一定角度而言，這個(gè)有些驚人的數(shù)據(jù)確實(shí)真實(shí)反映了中國(guó)房產(chǎn)泡沫的危機(jī)程度?！睆埗灞硎尽?/p>

　　2.7萬(wàn)億元土地收入

　　“土地財(cái)政”不改，地王難遏

　　決策層顯然意識(shí)到了這一點(diǎn)。

　　不提中央在2010年多次控制房?jī)r(jià)，僅僅從另一個(gè)很難察覺(jué)的側(cè)面信息，可以大致勾勒出決策者的某種眼光。與以往大提城市化不同，在“十二五”規(guī)劃中，中央多次提出大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化。學(xué)者將之解讀為借助城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)分散大城市的壓力。

　　與之相配套的，高鐵正在國(guó)內(nèi)迅速延伸。這就如同地鐵在首都的快速擴(kuò)張一樣，在近日舉行的經(jīng)典城市國(guó)際論壇上，北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司總經(jīng)理田振清對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹：“其目的是實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)人口的分流，這顯然能對(duì)萬(wàn)人爭(zhēng)搶中心城區(qū)的局勢(shì)起到一定的緩解作用。”

　　國(guó)土資源部更是對(duì)地王保持著密切關(guān)注，國(guó)土資源部一位官員表示，繼9、10月市場(chǎng)出現(xiàn)反彈苗頭后，2010年底，“地王”、“天價(jià)地”在短時(shí)間內(nèi)相對(duì)集中地重新出現(xiàn)，推動(dòng)整體地價(jià)走高。

　　為此，國(guó)土資源部2010年底下發(fā)了《嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，指出要建立土地交易異常情況快報(bào)制度，遏制過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。

　　不過(guò)目前，土地市場(chǎng)熱情尚未消退。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一位官員2010年底的一席講話或能解釋這一切。該官員指出，調(diào)控的難點(diǎn)一是中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來(lái)的剛性需求，現(xiàn)在中國(guó)城鎮(zhèn)化率還不到50%，每年大約有1500萬(wàn)的農(nóng)民進(jìn)城；二是民間資本投資領(lǐng)域過(guò)窄；三是全球化的熱錢涌動(dòng)與人民幣升值預(yù)期相結(jié)合；四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失；五是地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，使得房?jī)r(jià)越高，土地價(jià)格越高，而土地價(jià)格越高，地方政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的錢就更多；六是中國(guó)各地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距巨大，很難用“一刀切”的辦法調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　對(duì)此，世聯(lián)地產(chǎn)近日指出，開(kāi)發(fā)商頻頻拿地、不斷制造地王的背后，正是由于地方政府對(duì)土地財(cái)政的高度依賴。

　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)28個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行監(jiān)測(cè)的結(jié)果顯示，這些城市2010年土地出讓金同比增長(zhǎng)35%，總量達(dá)到11243億元；其中，北京、上海、大連三個(gè)城市土地出讓金超過(guò)1000億元。

　　國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史今年1月7日在北京舉行的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上更是明確指出：“2010年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款2.7萬(wàn)億元人民幣，同比增加70.4%，城市發(fā)展對(duì)土地的依賴有增無(wú)減，利益分配不合理，社會(huì)矛盾突出，土地出讓制度亟待進(jìn)一步改革完善?！?/p>

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年的全國(guó)財(cái)政收入高達(dá)8.1萬(wàn)億元，這意味著僅土地出讓金一項(xiàng)就占了財(cái)政收入的三分之一。

　　“土地財(cái)政模式如果不改，地王現(xiàn)象將難以遏制?！绷诌_(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)李曉林日前在接受記者采訪時(shí)表示，“通過(guò)土地出讓制度改革，將土地收入化整為零，弱化各地的高價(jià)賣地沖動(dòng)，能斷絕一些地方政府寅吃卯糧的不良行為，從而在數(shù)年內(nèi)把因地價(jià)扭曲而推高的房?jī)r(jià)變得趨于正常?！?/p>

　　在各方聲音中，顯然房產(chǎn)稅最受關(guān)注，而隨著重慶等地表示征收準(zhǔn)備就緒，爭(zhēng)議不斷的房產(chǎn)稅改革越來(lái)越近。不過(guò)目前來(lái)看，各種房產(chǎn)稅版本僅僅提高了持有住房的成本，與調(diào)整土地財(cái)政有所差距。

　　“內(nèi)地目前采用的70年產(chǎn)權(quán)的土地制度主要師法于香港，但香港之所以制定這種制度，是因?yàn)橄愀塾幸粋€(gè)百年租借期，因此當(dāng)時(shí)香港政府施行這種制度，是希望把幾十年的土地出讓金一次性收回。而內(nèi)地顯然沒(méi)有必要照搬香港的這種經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在已經(jīng)到了改革這種制度的時(shí)候了?！币晃徊辉敢馔嘎缎彰姆治鋈耸恐赋?。

　　2007年底，在全國(guó)各地接連誕生多個(gè)地王時(shí)，拐點(diǎn)戛然而至。如今，在大力調(diào)控的風(fēng)口浪尖，一個(gè)個(gè)地王又撲面而來(lái)。

　　北京大望京村1號(hào)地

　　最挑逗全國(guó)人民神經(jīng)的地王

　　在2010年全國(guó)“兩會(huì)”，房地產(chǎn)成為人大代表、政協(xié)委員們有史以來(lái)最為關(guān)心的話題，幾乎人人話地產(chǎn)。但在“兩會(huì)”落幕的最后一天，首都的另一個(gè)地方卻爆了一個(gè)冷門。沒(méi)有人想得到地王就這么不期而至，也沒(méi)人想得到地王的身價(jià)會(huì)高到這種地步。

　　2010年3月15日，隨著遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為北京大望京村1號(hào)地開(kāi)價(jià)40.8億元，其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——中煙集團(tuán)下屬的中維地產(chǎn)終于收手。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹當(dāng)天即為這一新地王算了一筆賬，根據(jù)總價(jià)得出這塊地樓面價(jià)高達(dá)2.7萬(wàn)元/平方米，僅此一項(xiàng)已經(jīng)高過(guò)周邊房?jī)r(jià)，如果加上建安成本、稅費(fèi)成本等，這塊地售價(jià)必須高于4.5萬(wàn)元/平方米才能“解套”。

　　但時(shí)至今日，大望京村1號(hào)地仍然未能成功脫手。

　　不過(guò)，毋庸置疑的是，這塊地徹底引爆了北京乃至全國(guó)的土地市場(chǎng)與房產(chǎn)市場(chǎng)。隨后，地王在全國(guó)市場(chǎng)多點(diǎn)開(kāi)花，而且該地塊周邊乃至全北京房?jī)r(jià)應(yīng)聲而漲，老百姓對(duì)調(diào)控的質(zhì)疑和更強(qiáng)烈的調(diào)控呼聲也是越來(lái)越高。

　　這宗地王成為了全國(guó)房產(chǎn)調(diào)控的典型。中央政府重拳出擊，之后，史上最嚴(yán)的“4.16房產(chǎn)新政”就此出爐。

　　北京CBD核心區(qū)地塊

　　最好看的地王界愛(ài)情故事

　　美國(guó)好萊塢大片《金剛》之所以風(fēng)靡全球，是因?yàn)樗鼣⑹隽艘粋€(gè)動(dòng)人的愛(ài)情故事：一位美女和一個(gè)野獸大猩猩，在這一種極致的矛盾和張揚(yáng)中傳遞出愛(ài)情的旋律，成為經(jīng)典。

　　中國(guó)地產(chǎn)界是最能夠摩擦出這種愛(ài)情火花的場(chǎng)合。

　　地王如美女，首富如野獸。有什么級(jí)別的美女出世，就能吸引什么級(jí)別的野獸將之據(jù)為己有，地王與首富的關(guān)系也是如此。當(dāng)最高級(jí)別的足可以傾國(guó)傾城的地王問(wèn)世之時(shí)，最具實(shí)力的首富必然動(dòng)心而且動(dòng)手。

　　這不，北京CBD核心區(qū)6宗地王的出讓就吸引了中國(guó)海內(nèi)外最頂尖的資本大鱷的青睞，最終東南亞泰國(guó)首富謝國(guó)民、印尼第一大財(cái)團(tuán)黃志源家族、中國(guó)女首富張茵及地產(chǎn)大亨許榮茂等力壓群雄入主北京CBD，其他的國(guó)字號(hào)的買家就更不必說(shuō)，其中資產(chǎn)達(dá)到幾千億甚至上萬(wàn)億的巨頭也是大有人在。

　　不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，實(shí)力不足即使奪得了地王，只怕也消遣不了。2009年大龍地產(chǎn)以2.9萬(wàn)多元每平方米的樓面單價(jià)買下地王天竺22號(hào)地，結(jié)果因資金不足，不僅到手的地王最終被收回，而且被沒(méi)收了2億元保證金，這出戲一不小心就由“野獸愛(ài)美女”唱成了“賠了夫人又折兵”。

　　首富們的加入無(wú)疑最大程度地提升了北京CBD土地大戰(zhàn)的戲劇性，事實(shí)上，這部土地市場(chǎng)上歷史性大劇的前戲也充滿看點(diǎn)，包括北京CBD土地不斷在入市與退市之間反復(fù)搖擺，以及無(wú)休止地在購(gòu)買門檻上大修大動(dòng)。

　　目前，北京CBD核心區(qū)12宗地塊僅出讓了6宗，另外還有6宗地塊也將像馮小剛的愛(ài)情電影《非誠(chéng)勿擾2》一樣放在下半集播出，據(jù)業(yè)界估計(jì)，播出時(shí)間為2011年，這將是中國(guó)地產(chǎn)界最激動(dòng)人心的愛(ài)情故事。

　　上海蘇河灣1號(hào)地

　　樓面價(jià)最高的地王

　　地王出世往往挾帶著強(qiáng)烈的氣場(chǎng)，因?yàn)榻^不是隨便什么人都可以碰地王的。

　　這不，2010年2月11日，上海的地王級(jí)地塊蘇河灣1號(hào)地剛上市出讓，就給對(duì)象提出了相當(dāng)苛刻的條件：所開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)必須持有經(jīng)營(yíng)，辦公樓不得分割出售，競(jìng)買人須有保護(hù)保留建筑改造開(kāi)發(fā)及高檔酒店開(kāi)發(fā)與管理的經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，該地塊掛牌起始價(jià)高達(dá)47億元，折合樓面價(jià)高達(dá)3.53萬(wàn)元/平方米，競(jìng)買保證金高達(dá)18.8億元，且競(jìng)得人自出讓合同簽訂之日起的15日內(nèi)“必須向地方國(guó)庫(kù)支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的50%”。

　　這一下子將許多前來(lái)問(wèn)津的開(kāi)發(fā)商拒之門外，不過(guò)，幸好有兩家符合條件的開(kāi)發(fā)商選擇了堅(jiān)持。這兩家有條件的開(kāi)發(fā)商分別是華僑城、盛高置地旗下的上海世康房地產(chǎn)咨詢有限公司與百仕達(dá)控股屬下的上海百仕達(dá)蘇河灣發(fā)展有限公司組成的聯(lián)合競(jìng)買體。

　　蘇河灣地塊之所以敢提這么高的要求確實(shí)是有些資本：該地塊位于上海繁華的蘇州河區(qū)域，地段優(yōu)越，被譽(yù)為老上海最后一塊尚未開(kāi)發(fā)的黃金地塊。

　　現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)一開(kāi)始，雙方你來(lái)我往，斗得你死我活。最終，央企華僑城不惜血本，以70.2億元成功擊敗對(duì)手搶得蘇河灣地塊，其樓面價(jià)高達(dá)52783元/平方米，無(wú)可爭(zhēng)議地成為全國(guó)單價(jià)地王。

　　不過(guò)在5個(gè)月后，華僑城再次出手，以17.91億元拿下蘇河灣地塊旁邊的蘇河灣41、42街坊地塊，成交樓面價(jià)僅為1.45萬(wàn)元/平方米。

　　再往后，就鬧出了不和諧的聲音，市場(chǎng)上一度盛傳華僑城正在尋求買方，以轉(zhuǎn)手該地塊，這再次說(shuō)明：地王不是那么好當(dāng)?shù)摹?/p>

　　中信集團(tuán)

　　地產(chǎn)市場(chǎng)的最大贏家

　　若論奪得地王數(shù)目最多的房企，毫無(wú)疑問(wèn)是保利地產(chǎn)，但如論最具含金量的地王，那絕對(duì)是由中信集團(tuán)斬獲的北京CBD核心區(qū)12宗地塊中的Z15地塊，因?yàn)檫@里是地王之王。

　　該地塊占地面積為11478平方米，規(guī)劃建筑面積高達(dá)35萬(wàn)平方米，中信集團(tuán)以63億元力壓海航集團(tuán)和大連萬(wàn)達(dá)，其國(guó)土價(jià)格高達(dá)55萬(wàn)元/平方米。據(jù)招標(biāo)文件要求，該地塊上將建成500米高的未來(lái)“北京第一高樓”，而目前北京最高建筑國(guó)貿(mào)三期的高度為330米，中信集團(tuán)以一個(gè)“中國(guó)尊”的形象設(shè)計(jì)為其贏得不少分?jǐn)?shù)。

　　潘石屹

　　最失意的地產(chǎn)大佬

　　2010年，潘石屹是最典型的“懷財(cái)不遇”。

　　手握兩百億現(xiàn)金，潘石屹對(duì)全國(guó)最優(yōu)質(zhì)的地王虎視眈眈，但隨著2010年塵埃落定，潘石屹在招拍掛市場(chǎng)上與每一宗地王均擦身而過(guò)。

　　畢竟土地是房地產(chǎn)企業(yè)的命根子，優(yōu)質(zhì)的地王更是個(gè)個(gè)大佬必欲得之而后快，而潘石屹SOHO公司的開(kāi)發(fā)模式對(duì)地王這種資質(zhì)的地塊可謂最為倚重。

　　但潘不僅自己不參與地王的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，潘石屹還力勸任志強(qiáng)要認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，化被動(dòng)為主動(dòng)，不要在一線城市混了，趁早轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。

　　這一切還得扯到2009年的地王大戰(zhàn)。當(dāng)時(shí)潘石屹帶領(lǐng)張欣等一干SOHO元老、帶著大筆資金和一個(gè)計(jì)算器來(lái)到北京市國(guó)土局交易大廳，親自參與廣渠路15號(hào)地的爭(zhēng)奪，結(jié)果卻被自稱“小公司”的方興地產(chǎn)弄得鎩羽而歸。

　　事后得知，這個(gè)小公司背后馱著龐大的央企中化集團(tuán)，潘石屹頓悟了。

　　但他還是無(wú)法做到完全灑脫，2010年SOHO公司又耐不住寂寞，對(duì)著心儀已久的北京CBD核心地塊，潘石屹再次出手。

　　不過(guò)目前來(lái)看，SOHO公司基本沒(méi)戲。而且，這次真怨不得別人。

　　一來(lái)是在寸土寸金的北京CBD核心地塊，潘石屹已經(jīng)建成了一個(gè)規(guī)模高達(dá)70萬(wàn)平方米的建外SOHO，可以說(shuō)是這一區(qū)域土地市場(chǎng)的最大贏家；更重要的是，(一直以來(lái))他的建外SOHO被很多業(yè)內(nèi)人士詬病，有些人甚至預(yù)言他的建外SOHO遲早要被淘汰掉甚至被主動(dòng)炸掉。

　　當(dāng)然，在房地產(chǎn)行業(yè)，天才是不會(huì)隕落的，對(duì)于SOHO公司的開(kāi)發(fā)模式，老潘也在反省。

　　北京東升鄉(xiāng)地塊爭(zhēng)奪戰(zhàn)

　　最“不務(wù)正業(yè)”的地王

　　戰(zhàn)爭(zhēng)的巨大破壞力能夠改變?cè)S多人的命運(yùn)，一場(chǎng)曠世大戰(zhàn)尤其如此。

　　北京海淀區(qū)東升鄉(xiāng)的地王大戰(zhàn)就改變了整個(gè)行業(yè)的發(fā)展軌跡，許多人也因此要被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)他鄉(xiāng)，即使是地王買主也不能例外。

　　2010年3月15日，中煙集團(tuán)介入大望京1號(hào)地和亦莊一地王級(jí)地塊尚未給人太多警覺(jué)，直到綠地集團(tuán)和中國(guó)兵器裝備集團(tuán)旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊的爭(zhēng)奪中敗下陣來(lái)，一時(shí)間“央企造地王”成為了所有業(yè)界人士津津樂(lè)道的話題。

　　究其原因，除了當(dāng)日北京成交的另外兩宗地王也是由央企遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和中信地產(chǎn)制造之外，更重要的是，從主營(yíng)業(yè)務(wù)來(lái)看，中煙集團(tuán)、中國(guó)兵器工業(yè)集團(tuán)這些央企與房地產(chǎn)業(yè)毫無(wú)關(guān)系。

　　接下來(lái)，輿論嘩然，聲討“國(guó)進(jìn)民退”。

　　3月底，國(guó)資委出面作出表態(tài)，嚴(yán)令除16家央企可以繼續(xù)從事房地產(chǎn)業(yè)之外，其他78家央企必須限期退出。

　　中國(guó)遠(yuǎn)洋集團(tuán)隨即承諾半年內(nèi)徹底退出地產(chǎn)業(yè)，即出售手中遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股票。其他部分央企也采取了零零星星的退出行動(dòng)，如中國(guó)核工業(yè)集團(tuán)公司、中國(guó)航天科工集團(tuán)公司等，包括中國(guó)兵器裝備集團(tuán)公司旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司由于業(yè)務(wù)受限，一些員工選擇了出走。

　　整個(gè)2010年，78家央企的退出都是一出沒(méi)能唱完的大戲，直到今天。

　　東莞樟木頭

　　最大體量地王

　　盡管福州一宗高達(dá)2800畝超大地塊的出讓大劇被相關(guān)土地部門緊急叫停，但據(jù)媒體消息報(bào)道，另一宗規(guī)模更大的土地出讓項(xiàng)目也悄悄在2010年啟動(dòng)了。

　　消息稱，保利(東莞)投資有限公司分別與東莞樟木頭鎮(zhèn)政府、樟木頭林場(chǎng)簽訂相關(guān)協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，保利集團(tuán)將在6年時(shí)間內(nèi)投資100億元，在樟木頭的寶山生態(tài)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)一個(gè)占地面積達(dá)26.6平方公里的東莞保利生態(tài)城，項(xiàng)目建成后相當(dāng)于再造一個(gè)樟木頭鎮(zhèn)城區(qū)。

　　以該項(xiàng)目的規(guī)模來(lái)看，其占地面積高達(dá)2660萬(wàn)平方米，相當(dāng)于37個(gè)故宮(微博)的占地規(guī)模，是多年來(lái)十分罕見(jiàn)的大體量地王，更與保利地產(chǎn)、萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備相差無(wú)幾，幾乎可以說(shuō)如果這一宗超大型地王級(jí)地塊敲定，就相當(dāng)于再造了一個(gè)保利地產(chǎn)或萬(wàn)科。

　　對(duì)此，保利地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人在2010年公開(kāi)表示，該項(xiàng)目正在辦理，還沒(méi)有最終落實(shí)。不過(guò)，隨著保利地產(chǎn)在東莞區(qū)域舉動(dòng)頻頻，加上將覬覦了三年之久的松山湖新城路西側(cè)地塊收入囊中，保利地產(chǎn)的奪地王之路已經(jīng)越來(lái)越近。

　　在這背后，體現(xiàn)了央企保利地產(chǎn)的財(cái)大氣粗?？v觀2010年，其實(shí)在地王市場(chǎng)收獲最豐的正是保利地產(chǎn)。

　　在2010年12月16日，保利地產(chǎn)打破了2010年11月由廣州南站地塊創(chuàng)造的17276元/平方米的廣州單價(jià)紀(jì)錄，以高達(dá)19632元/平方米的樓面價(jià)將廣州白云新城一地王斬獲，緊接著半小時(shí)后，保利地產(chǎn)再次打破了由自己創(chuàng)造的地王紀(jì)錄，以20605元/平方米的樓面價(jià)再奪一地王。

　　此外，北京、貴陽(yáng)等多地的地王身后，也都浮現(xiàn)出保利的身影。

　　不過(guò)，隨著國(guó)土資源部對(duì)大規(guī)模地塊出讓的管制越來(lái)越嚴(yán)，將使得未來(lái)東莞這宗26.6平方公里土地的出讓大戲變得越發(fā)熱鬧。

　　南京地王

　　總價(jià)最高的地王

　　越是萬(wàn)眾矚目的地王，爭(zhēng)議越多。

　　聲名遠(yuǎn)揚(yáng)的南京巨無(wú)霸地王G32、G33地塊剛一橫空出世，就被戴上了“內(nèi)定”的帽子。資料顯示，南京G32地塊出讓面積為313879.4平方米，掛牌起始價(jià)為121.41億元；G33地塊出讓面積313879.4平方米，掛牌起始價(jià)為78.93億元。出讓文件同時(shí)規(guī)定，土地競(jìng)買者的注冊(cè)資金不得低于40億元，G32和G33兩塊土地的競(jìng)買保證金分別為25億元和16億元。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出， G32地塊的起拍價(jià)達(dá)到121.41億元，競(jìng)拍土地需要交納保證金25億元；G33地塊的起拍價(jià)達(dá)到78.93億元，需要交納保證金16億元。如此高的總價(jià)和保證金，無(wú)疑將許多開(kāi)發(fā)商拒之門外，被認(rèn)為是變相的“內(nèi)定”，也確有道理。

　　最終，在2010年9月19日下午的拍賣現(xiàn)場(chǎng)，眾多開(kāi)發(fā)商、媒體及中介代理商前來(lái)圍觀。當(dāng)場(chǎng)業(yè)界紛紛猜測(cè)，萬(wàn)科等開(kāi)發(fā)商或?qū)⒓尤牖鞈?zhàn)，現(xiàn)場(chǎng)搏殺環(huán)節(jié)可能極為慘烈。

　　結(jié)果令人大跌眼鏡的是，只有一家名為“南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司”的企業(yè)參與了兩幅地塊的競(jìng)拍。現(xiàn)場(chǎng)拍賣只按程序走了近10分鐘，唯一的競(jìng)拍者便分別以121.41億元、78.93億元的底價(jià)拿下G32、G33，兩地塊合計(jì)200.34億元。而這家公司正是央企中冶置業(yè)旗下的控股公司。

　　溫州地王

　　地王中的最大黑馬

　　地產(chǎn)界不乏黑馬，比如2009年的中國(guó)水電、大龍地產(chǎn)、華美地產(chǎn)及2010年的置信房開(kāi)等。但若論哪塊地王是地王中的黑馬，那毫無(wú)疑問(wèn)是溫州地王。

　　誰(shuí)能想到，遠(yuǎn)在兩千公里之外的溫州地王，其樓面單價(jià)竟然遠(yuǎn)超過(guò)北京CBD核心區(qū)地王？更震撼的是，多位業(yè)界人士預(yù)測(cè)，該3.7萬(wàn)元/平方米的地王未來(lái)最高成交價(jià)將高達(dá)七八萬(wàn)元每平方米。

　　但事實(shí)上，這既是意料之外，也是情理之中。

　　溫州是中國(guó)民間資本最為發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，稱得上南方財(cái)都。一般來(lái)說(shuō)，溫州資金流向哪個(gè)城市，哪里的房?jī)r(jià)就會(huì)水漲船高。人們都在傳說(shuō)，這些資金流到北京、流到上海、流到海南，在推高區(qū)域房?jī)r(jià)的同時(shí)，也賺得盆滿缽滿，最終在潮退前又搶先撤出。

　　不過(guò)，這一次，被溫州資金推高的，卻是溫州的地價(jià)及房?jī)r(jià)，溫州資金終于流回了溫州。鑒于外部地產(chǎn)形勢(shì)前途難測(cè)，溫州資金被迫返鄉(xiāng)，這顯然為地王出世提供了良好的契機(jī)。這是新一輪洗牌的開(kāi)始，溫州炒房團(tuán)從外地卷走了大量財(cái)富，最終又在溫州地王的作用下，實(shí)現(xiàn)了新一輪的財(cái)富分配。

　　這是一個(gè)相當(dāng)值得關(guān)注的現(xiàn)象，倘若該項(xiàng)目能夠順利解套，這意味著溫州資金確實(shí)有相當(dāng)部分開(kāi)始回流。

　　吳炎成

　　最牛的個(gè)人地王

　　以一人之力對(duì)抗5家牛烘烘的大開(kāi)發(fā)商，誰(shuí)敢橫刀立馬？

　　吳炎成。

　　2010年12月3日，南昌市國(guó)土局拍賣一宗位于紅谷灘新區(qū)CBD的地塊，該地塊位于江西南昌紅谷灘CBD豐和中大道西側(cè)、沙井村村委會(huì)旁，是商業(yè)金融、辦公用地，出讓年期為商業(yè)用地40年，總占地面積8387平方米，建筑規(guī)模為5.87萬(wàn)平方米，起拍價(jià)為480萬(wàn)元/畝。

　　江西金發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司江西省分公司、江西固特實(shí)業(yè)有限公司、江西省晨伊實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司和江西省琴湖投資發(fā)展有限公司等5家開(kāi)發(fā)商到場(chǎng)參加競(jìng)拍，自然人吳炎成個(gè)人作為一方代表參與拍地。

　　結(jié)果萬(wàn)分意外的是，在眾多地產(chǎn)大鱷的圍攻下，吳炎成以總價(jià)1.6795億元將這一地塊奪得，其土地單價(jià)高達(dá)1335萬(wàn)元/畝。

　　盡管這一地塊只是2010年全國(guó)單價(jià)最高的個(gè)人地王之一，但若論競(jìng)逐程度，絕對(duì)是競(jìng)爭(zhēng)最激烈的個(gè)人地王。

　　原因第一是現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過(guò)一個(gè)多小時(shí)的競(jìng)拍；第二是現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)輪數(shù)高達(dá)200多輪；第三是該地塊溢價(jià)率高達(dá)200%，而在京滬廣等地，其地王之爭(zhēng)也未能持續(xù)這么多競(jìng)價(jià)次數(shù)。據(jù)了解現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的人士介紹，“空氣中充滿了火藥的味道。”

　　此外，在千里之外的蘭州，單價(jià)地王和總價(jià)地王竟然由同一個(gè)自然人(許人)創(chuàng)造，這也是近十年來(lái)的一個(gè)奇跡。

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 劉德炳I北京、溫州報(bào)道