香港樓市風起云涌 內(nèi)地富人赴港購樓激情不減

????中新網(wǎng)12月2日電 據(jù)香港商報報道，近來香港樓市風起云涌，港府于近日推出限外令及增收額外印花稅，新措施一出，港樓市成交量隨即大跌八成。記者采訪兩地地產(chǎn)界專業(yè)人士及相關專家發(fā)現(xiàn)，部分港客為尋求資金保值，紛紛北上置業(yè)，導致近期深圳樓市港客成交大增。而內(nèi)地富人仍看好香港市場及移民需要，赴港投資房地產(chǎn)激情并未受政策影響，赴港看樓依舊是常態(tài)。

????業(yè)界多看好港樓市

????雖然港樓市新措等致樓市成交量下降，但多位地產(chǎn)中介人士表示，額外印花稅等措施對內(nèi)地投資客并未產(chǎn)生實質(zhì)影響。

????美聯(lián)物業(yè)深圳區(qū)域經(jīng)理江少杰稱，大部分內(nèi)地客都是做中長線投資、中長線更具保值價值，這些人都習慣持貨兩年后轉(zhuǎn)手，故新措施對他們影響并不會太大。他說，內(nèi)地客主要是購買香港新樓盤，目前香港新樓盤以及豪宅類成交量中內(nèi)地買家更高達三四成左右。新樓盤在入伙之前是不能夠轉(zhuǎn)讓的，其樓花期基本都要一年以上，等到可以轉(zhuǎn)讓的時候，15%以及10%的稅率肯定不會影響到他們，或者到時候征收額外印花稅的政策已經(jīng)沒了也說不定?！巴艘徊街v，即使到時轉(zhuǎn)讓需交5%，但都有規(guī)定是買賣雙方承擔，故2.5%的稅率對他們來說沒太大影響，而且樓盤升值的價錢可能還多過這個數(shù)?！苯俳苷f。

????業(yè)者認為，港府出臺的樓市政策對內(nèi)地人赴港買樓沒有太大影響。他表示，能到香港買樓的內(nèi)地客基本不會受影響?！盁o論是提高投資移民門坎，還是增收額外印花稅，香港（特區(qū)）政府怎么也不會像內(nèi)地一樣出臺限購令。最主要的是提高投資門坎，但能買得起的人能出一千萬也不在乎這百分之十的收稅?！?/p>

????發(fā)展商長實業(yè)執(zhí)行董事趙國雄表示，由于香港經(jīng)濟增長強勁，資金持續(xù)流入，加上措施主要針對短期炒家，而香港樓市目前仍以自住者為主導，相信中長期對整體樓市的影響不大。東亞銀行首席經(jīng)濟師鄧世安認為，如果外圍因素不變，歐美資金繼續(xù)流入，內(nèi)地人繼續(xù)來港買樓，樓價長期向上的趨勢不會逆轉(zhuǎn)。摩根大通也繼續(xù)看多香港樓市后市走勢，維持今年住宅樓價15%升幅預測，明年預測則由10%上調(diào)至15%。

????加稅打擊短炒港樓市量跌價穩(wěn)

????近幾年，香港樓價漲幅較大，目前樓價已接近1997年金融危機爆發(fā)前的水平。僅2009年就飆升30%，今年來已再漲15%。而大摩近日發(fā)表的報告顯示，內(nèi)地資金是近年香港樓市升浪的重要推動力。因此，繼今年10月中旬港府出臺限外令，將房地產(chǎn)踢出申請投資移民類別后，上月19日港府再出新招，增收額外印花稅以打擊短期炒樓客。新措施一出臺，成交量應聲大跌。

????江少杰說，港府樓市政策出臺后，香港樓市成交量已經(jīng)跌了80%，但目前樓價還沒出現(xiàn)太大波動，預計會有10%調(diào)整。他認為，現(xiàn)階段樓市政策對投資者的作用主要表現(xiàn)在心理上的影響，擁有多個項目的業(yè)者可能會降價出貨套現(xiàn)，但對于長線投資來講，他們會讓出的價格空間有限。

????香港房地產(chǎn)商會德豐有限公司董事黃光耀指出，政府措施實時影響到炒賣或投資者入市，無可避免樓價短期會有輕微調(diào)整，預期會有幾個百分點至一成的跌幅，但相信市場應能承受到有關調(diào)整。

????星展銀行發(fā)布分析報告指出，港府新措預計令住宅市場的交易顯著降溫；短期投機者將被逐出市場，更重要的是，包括真正的終端用戶在內(nèi)的真正買家因預計房價將下滑而采取觀望態(tài)度，故此預計，未來3個月的成交量可能下滑30%至50%。

????深中介代理港物業(yè)免費載客看樓

????在深圳中介21世紀不動產(chǎn)門店前，一塊推銷樓盤的寫字板格外引人注目。寫字板上大寫的黑體字“香港樓盤代理”，該門店經(jīng)理傅先生表示，該公司從11月18日開始代理香港長實近日推出的新樓盤“盛薈”，此次推出的多是90到100平米的單位，8萬港元一平米。據(jù)其介紹，深圳人對香港樓盤極感興趣，每個周末他們公司都有兩輛巴士車免費接送客戶到港看房，自開通以來，每輛車都爆滿。而店內(nèi)一工作人員則表示，此前更有內(nèi)地客通過他們總公司一次認購了20套，他的一位客戶近日也在香港成交了1套。美聯(lián)物業(yè)代理(深圳)有限公司物業(yè)顧問周濤也向記者表示，由美聯(lián)香港公司代理的所有樓盤。每個星期都會安排客戶過港看樓，每周都能有兩三批客戶，平均每批都能有四五個客戶。

????內(nèi)地客置港產(chǎn)激增

????據(jù)了解，近段時間內(nèi)地投資客在港樓市成交活躍。能赴港看樓的客戶基本上都帶有一定的成交意向，最近一段時間，每個星期都有一套左右成交，且成交價位都在1000萬元以上。

????業(yè)者表示，深圳的限購令沒出之前，成交量要比現(xiàn)在稍微要少一點。他認為這主要是由于限購令影響所致，內(nèi)地多余資金流向發(fā)生轉(zhuǎn)變，購買力向外轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)向其它城市或者香港樓市，或者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

????而港置地產(chǎn)代理(深圳)有限公司營業(yè)經(jīng)理余思淵則表示，據(jù)港置地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，按成交量計算，近半年來，香港的樓盤中有兩成是內(nèi)地客購買的，而市場政令變化致最近兩個月內(nèi)地客成交量提高到五成以上。據(jù)介紹，此前就曾有內(nèi)地客趁港樓市降價抄底掃貨。

????內(nèi)地買家一向是港發(fā)展商目標客戶。長實地產(chǎn)投資董事郭子威早前就曾表示，盛薈買家中七成為用家或換樓客，近三成為長期投資者，而內(nèi)地買家占約8%，較預期少一半，故長實未來將計劃加大項目在內(nèi)地的宣傳，以便吸納更多內(nèi)地買家。

????專家:入市風險高須審慎

????在內(nèi)地及香港兩地樓市政策夾擊下，內(nèi)地涌動的資金將何去何從？多位中介人士均認為，港樓市仍是內(nèi)地投資客首選。余思淵認為，以后內(nèi)地投資客還是會繼續(xù)赴港投資地產(chǎn)。江少杰認為，未來內(nèi)地客投資香港樓市還會保持與現(xiàn)額水平差不多的數(shù)量，大約占到三四成左右。

????江少杰表示，未來房地產(chǎn)仍然是個相對穩(wěn)定的投資選擇，因為國人都相信不動產(chǎn)的保值作用。他說，2008年金融海嘯來襲時，很多人投資了金融產(chǎn)品都有損失，“一著被蛇咬十年怕井繩”，人們有些害怕投資金融產(chǎn)品。而目前房地產(chǎn)還算穩(wěn)健，而香港吸引力較大，相信未來會有很多內(nèi)地富人繼續(xù)投資港房地產(chǎn)。

????江少杰認為，雖然短期會有波動，但他比較看好中長線投資。而持相反意見的李耀志則認為資金可能涌向基金、股市等市場。

????有專家表示，香港與內(nèi)地樓市均加大調(diào)控力度，而且香港樓價已漲至1997金融危機的水平，有意入市者需警惕風險。

????據(jù)悉，很多內(nèi)地人投資港地產(chǎn)的手續(xù)都是在港完成的，內(nèi)地加息對此并無影響。周濤告訴記者，很多客戶在港都有資產(chǎn)往來，一般都不用帶現(xiàn)金赴港，而是拿本票過去，通過香港銀行直接刷卡。

????多因素吸引內(nèi)地客投資港樓

????究竟是什么原因讓內(nèi)地投資客不怕港樓市調(diào)控呢？據(jù)介紹，內(nèi)地投資環(huán)境的變化是主要原因之一。有中介人士稱，充裕的資金放在銀行貶值厲害，加上內(nèi)地一線城市限購，內(nèi)地投資客投資內(nèi)地房地產(chǎn)遭到限制，資金將會到處尋找出路。

????余思淵稱，資金會轉(zhuǎn)向無限購令的二三線城市，或者商鋪寫字樓等工商地產(chǎn)，此外就是鄰近的港澳地區(qū)。

????而香港本身優(yōu)越的經(jīng)濟環(huán)境也是對投資者產(chǎn)生較大的吸引力。中多位地產(chǎn)中介人士表示，香港的自由經(jīng)濟體系及低利率、以及人民幣升值是吸引內(nèi)地人投資香港樓市的原因。

????余思淵說，香港自由的市場經(jīng)濟使很多內(nèi)地投資者向往到港投資。此外，港市場低利率也是吸引內(nèi)地客到港投資樓市的原因之一。江少杰表示，香港的房貸利率長期處于低水平，現(xiàn)在大約是在1%左右，而深圳的利率打完折之后都在五點幾。在如此低的利率水平下，相信香港房價很難降下來。他認為，由于港幣與美元掛鉤，而美國又持寬松貨幣政策，相信未來一兩年內(nèi)，香港貸款利率還會很低。在這種情況下，基本上資金都會比較活躍尋找出路，而房地產(chǎn)投資則是大部分人的選擇。

????人民幣持續(xù)升值也為內(nèi)地客赴港購房帶來利好，相當于打了八五折優(yōu)惠。江少杰舉例稱，假如貸款一百萬，在香港月供是4500元左右，而在深圳就要6000多元。與此同時，人民幣的持續(xù)升值也意味著內(nèi)地客以后供樓數(shù)目可以越交越少，“今年交4萬元，或許明年3萬就可以搞掂了。如此推算下去，他們越供越低，1000萬元的樓房，到供完的時候?qū)嶋H上交的錢都不到1000萬元。”