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銀十不在,滬上二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)全面回落

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青島新聞網(wǎng) 2010-10-30 11:06:23 搜狐焦點(diǎn)網(wǎng) 現(xiàn)有新聞評(píng)論    新聞報(bào)料
??? 9月29日的國(guó)五條和10月7日的滬十二條讓9月下半月逐漸升溫的樓市迅速降溫。來(lái)自漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的門(mén)店統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:10月份全市門(mén)店成交環(huán)比萎縮27.5%,按照與全市穩(wěn)定的比例,預(yù)計(jì)全市10月份成交量為11000~13000套,環(huán)比萎縮在35%左右。門(mén)店反饋信息顯示:信貸政策收緊、限購(gòu)政策出臺(tái)和新推樓盤(pán)擠壓是影響二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)全面回落的三大主要原因。

  信貸政策收緊——重點(diǎn)影響改善型區(qū)域購(gòu)房

  漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:10月份次中心城區(qū)二手房成交下滑顯著,比如楊浦區(qū)的歐洲豪庭、陽(yáng)明新城;虹口區(qū)的景明花園近期成交活躍度都有明顯降低。目前這類(lèi)樓盤(pán)主力總價(jià)在200~300萬(wàn)之間,而購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)住宅物業(yè)的部分需求一般之前都有過(guò)置業(yè)經(jīng)歷,現(xiàn)在是改善型置業(yè),受到信貸政策的影響最大。另一方面他們的經(jīng)濟(jì)承受能力又有限,不可能通過(guò)一次性付款的方式完成置業(yè),所以這部分需求受到抑制最為明顯。根據(jù)漢宇地產(chǎn)對(duì)這兩個(gè)區(qū)域的調(diào)研,門(mén)店均成交水平低于全市平均水平35%左右,改善型需求受到信貸政策抑制作用比較明顯。

  限購(gòu)政策出臺(tái)——購(gòu)房者謹(jǐn)慎出手

  往年即使市場(chǎng)非常低迷,學(xué)區(qū)房也一直是市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。由于地處市中心且未來(lái)接盤(pán)者也是具有相當(dāng)購(gòu)房實(shí)力的買(mǎi)家,所以投資學(xué)區(qū)房一直是穩(wěn)健型購(gòu)房者以及改善兼投資型購(gòu)房者喜好的細(xì)分住宅類(lèi)型。但是,限購(gòu)令出臺(tái)后,近期的學(xué)區(qū)房概念也逐漸趨冷。比如臨近黃浦區(qū)百年名校的蓬萊路第二小學(xué)和梅溪小學(xué)的紫金苑小區(qū),雖然是市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注的學(xué)區(qū)房,但是宏觀調(diào)控出臺(tái)后特別是限購(gòu)令出臺(tái)后,由于該樓盤(pán)是老式公寓,品質(zhì)感較差,所以市場(chǎng)熱度下降很快。目前價(jià)格與4個(gè)月之前相比已經(jīng)下跌了13.5%。漢宇地產(chǎn)門(mén)店反饋信息顯示:目前該樓盤(pán)掛牌量增長(zhǎng)了15%,但看房帶看量卻下滑了50%。由于房型面積大,與公房相比價(jià)格沒(méi)有優(yōu)勢(shì),而總價(jià)在200萬(wàn)以上與普通次新房差距不大,但外觀品質(zhì)與次新盤(pán)差距顯著,所以這類(lèi)夾縫中的房齡在15年左右的老公寓購(gòu)房者入手時(shí)顧慮很大。

  新推樓盤(pán)擠壓——外圍區(qū)域二手房顯著滯銷(xiāo)

  寶山顧村近年來(lái)一直是新盤(pán)推出的重點(diǎn)區(qū)域,不論是享譽(yù)全上海的保利葉上海還是綠地公園一品,其高品質(zhì)和低總價(jià)吸引著眾多首次置業(yè)的購(gòu)房者的眼光。目前公園一品的一手房均價(jià)在16000元/平米,而周邊掛牌的二手房比如世紀(jì)長(zhǎng)江苑、綠洲花園均價(jià)也在15000元/平米左右(該價(jià)格不包括上家稅費(fèi),但實(shí)際交易中下家往往要承擔(dān)上家稅費(fèi))。與在售一手房相比,二手房在價(jià)格上并沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。而目前在售的不少樓盤(pán)已經(jīng)是現(xiàn)房銷(xiāo)售,所以對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),相同價(jià)格前提下對(duì)于有選擇余地和有優(yōu)惠的新盤(pán)和操作復(fù)雜、稅費(fèi)眾多的二手房來(lái)說(shuō),肯定是選擇前者更加劃算。而近期大量推盤(pán)的保利葉上海和綠地公園一品無(wú)疑大量消耗掉了在二手房市場(chǎng)積累的人氣。特別是未來(lái)若一手房出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整、一二手房?jī)r(jià)格倒掛會(huì)讓二手房市場(chǎng)更加舉步維艱。

  雖然早有預(yù)期,但是宏觀調(diào)控政策的重拳出擊依然讓不少市場(chǎng)人士有一種猝不及防的感覺(jué)。展望未來(lái),依然有不少政策在預(yù)期之中,今年上海的二手房市場(chǎng)在10月份已經(jīng)提前入冬。(來(lái)自漢宇地產(chǎn))

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