大規(guī)模退房潮恐將出現(xiàn) 全國或有10萬套房要退

????10月20日一大早，睡夢中的張茂榮就被電話吵醒，是一位房產(chǎn)投資客李力(化名)打來的。

????“不能過戶了，月供還要漲，我該怎么辦？”李力在電話那頭焦急地問道。

????張茂榮是廣東信榮律師事務(wù)所主任律師，多年來，他參與并代理了深圳購房團(tuán)退房事件、深圳小產(chǎn)權(quán)房事件、“新國十條”、“深十三條”引發(fā)的退房事件等多起房地產(chǎn)糾紛，對地產(chǎn)市場有著獨到的見解。

????“幾乎每一輪調(diào)控，都會帶來新的糾紛。”張茂榮說，印象最深的是2007年房價飆升之時二手房業(yè)主頻頻主動違約，他估計有90%的糾紛都是賣方反悔違約的，而一位法官甚至說“不是90%，而是100%?！?/p>

????今年9月11日，張茂榮接手了自國十條出臺后五個月來的首例業(yè)主違約訴訟案，賣家不惜賠付違約金也要改口不賣。張茂榮從中看到了房價回暖甚至逆轉(zhuǎn)的苗頭。而10月份以來的退房潮，與以往不同的是，很多不是由于買賣雙方主觀毀約造成，而是由于新出臺的限貸政策和限購令。他記得，因為不能過戶，有個好不容易買房的女孩急得都快哭了。

????張茂榮已經(jīng)記不清，這是第幾個咨詢他因為新政不能過戶的購房人了?！皫资畟€總是有的?！?月29日的房地產(chǎn)新政，是今年4月“新國十條”退房潮平息后的又一輪退房糾紛，深圳、北京、上海等地，都出現(xiàn)了糾紛和退房情形。

????房地產(chǎn)糾紛類型的變化，是市場行情變化的晴雨表，但今年的樓市調(diào)控顯然不同于往年的單邊打壓或救市，政府出臺后續(xù)調(diào)控政策等不確定因素大量存在，購房者心態(tài)也趨于復(fù)雜：一方面擔(dān)心房價報復(fù)反彈買不起房，另一方面又擔(dān)心政府再次調(diào)控。

????限購令下的糾紛

????給張茂榮打電話的李力，10月1日之前剛剛簽訂了一套二手房買賣合同，支付了定金和首期款，銀行已發(fā)放貸款為賣家完成了贖樓款解除抵押，就等著完成過戶由李力償還新的貸款了。

????“限購令”出臺后，李力因持有物業(yè)超額而無法過戶，不僅房子無法過戶，還要按月支付銀行借款本息。

????“李力的案子是典型個案，處理起來也很復(fù)雜?！睋?jù)張茂榮介紹，之所以產(chǎn)生未過戶先供樓的情況，在于買賣雙方采取了用貸款贖樓的方式，即用買方的按揭貸款幫原賣主贖樓。買方風(fēng)險較大，但可節(jié)省短期利息。目前，李力正在與賣主協(xié)商解除房屋合同，還要和銀行協(xié)商解除借款合同，損失不小。

????而張茂榮接到的一個案例，則使買房人陷入了更深的糾紛。買主陳小姐是非深戶購房人，雖然是首套房銀行已經(jīng)放款，但擔(dān)保公司怕不能過戶而不敢進(jìn)行擔(dān)保。這樣，陳小姐就面臨與業(yè)主、銀行以及擔(dān)保公司的數(shù)方糾紛，即使最終協(xié)商解決，也要有中介費、擔(dān)保費、銀行利息等實際損失。

????“目前的糾紛尚處于買賣雙方協(xié)商階段，如果賣主拒不同意退還定金而選擇訴訟途徑，那么整個事件就會非常復(fù)雜。不排除部分購房者不堪漫長的訴訟時間，而最終放棄數(shù)萬到十萬的定金損失?！睆埫瘶s說。

????將有10萬套房要退？

????限購令，已經(jīng)給深圳房地產(chǎn)交易帶來了深遠(yuǎn)的影響。深圳中原推算，因限購令而被困的房產(chǎn)大約占總成交量的兩成，被限房產(chǎn)總量將超過3000套。而主要在于簽了認(rèn)購書而未網(wǎng)簽者以及交了定金而未過戶者。

????“此次限購?fù)耆珱]有給市場留出緩沖空間?！币晃簧钲诘禺a(chǎn)界人士對記者說。

????而北京等地，可能退房數(shù)量更是接近萬套。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：北京二手房市場9·29新政后的退房比例高達(dá)12.8%。

????北京中原地產(chǎn)三級市場部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，二手房之外，限購令對商品房市場的影響更為明顯。因為商品房批貸時間與預(yù)售時間相比要晚很多，一般期房能夠獲得貸款最少需要2個月左右，最長的甚至需要半年。

????按照北京市場最近3個月合計2萬套新房中50%為首套房計算，最少有5000套以上需要補交一成首付，中小套型需要補交接近20萬。對于已經(jīng)囊中羞澀的首套購房者來說，壓力非常大，退房的可能明顯增加。

????按照中原地產(chǎn)的預(yù)計，因為二次調(diào)控，整個全國一、二手房市場可能在4季度增加超過10萬套左右的退房。

????即使豪宅也未能幸免，數(shù)據(jù)顯示，9月29日—10月16日，北京在三季度銷售價格最高的30個項目出現(xiàn)零簽約，部分項目出現(xiàn)退訂。而在三季度，北京豪宅累計簽約352套。

????深圳中介人士也向記者透露，新政對豪宅市場影響很大，以前深圳購買第三套、四套的豪宅，也依然可以獲得銀行貸款。而現(xiàn)在各家銀行開始嚴(yán)格執(zhí)行三套房停貸，以及完全禁止購買第三套房，原來計劃買豪宅投資的人就放棄了定購。