鄧志浩：房?jī)r(jià)有上漲壓力

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??? 自05年樓價(jià)進(jìn)入快速上漲期后，中央到地方調(diào)控政策一批接一批，但幾乎沒(méi)有一次能達(dá)到預(yù)想的效果，樓價(jià)總是越調(diào)越高，而08年樓價(jià)的回落很大程度上還要?dú)w功于世界金融海嘯的影響。偌大一個(gè)中國(guó)政府調(diào)控一種商品的價(jià)格就這么困難？

　　從道義上講，高房?jī)r(jià)應(yīng)該被批評(píng)，稍有良知的公眾學(xué)者都不應(yīng)該再為高房?jī)r(jià)的價(jià)值合理性搖旗吶喊。以罵開(kāi)發(fā)商罵政府宣泄情緒的文章固然解氣，但回歸現(xiàn)實(shí)，我們又不得不面對(duì)房?jī)r(jià)仍有上漲壓力的現(xiàn)實(shí)情況。目前我國(guó)的高房?jī)r(jià)問(wèn)題已不能夠單純地從本行業(yè)來(lái)看待與判斷，她與我國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體現(xiàn)狀以及全球經(jīng)濟(jì)的氣候息息相關(guān)。之所以認(rèn)為房?jī)r(jià)仍有上漲壓力，主要還是與國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)。

　　一、錢成為洪水猛獸的時(shí)代

　　追求財(cái)富是我們這個(gè)時(shí)代普遍的價(jià)值觀，然目下錢已然成為一頭洪水猛獸，08年世界金融危機(jī)后，各國(guó)政府為挽救經(jīng)濟(jì)相繼使用了寬松的貨幣政策，由于貨幣發(fā)行量的增加，一時(shí)間資金遍地，于是市場(chǎng)活躍，于是就業(yè)回升，于是種種問(wèn)題似乎得到了緩解，經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)了復(fù)蘇的跡象。但采用這種拼命印錢的所謂經(jīng)濟(jì)刺激政策，其實(shí)不過(guò)是制造財(cái)富幻覺(jué)，讓大家更多地主動(dòng)花錢，然后產(chǎn)生相互賺錢的機(jī)會(huì)，從而推動(dòng)市場(chǎng)和就業(yè)的發(fā)展而已。但這種繁榮事實(shí)上談不上是真正的發(fā)展，其實(shí)都是些錢來(lái)回?fù)v鼓的游戲。因?yàn)闆](méi)有技術(shù)革新，所以沒(méi)有誕生新的有效需求，消費(fèi)的積極性仍然不高。消費(fèi)需求不高直接導(dǎo)致了產(chǎn)能的過(guò)剩，產(chǎn)能過(guò)剩讓投資擴(kuò)大再生產(chǎn)的欲望在下降，因?yàn)闆](méi)有投資的方向，多余的錢成為了游資、熱錢……。

　　市場(chǎng)錢多自然會(huì)引發(fā)通脹，通脹在侵蝕購(gòu)買力，為了避免通脹侵蝕購(gòu)買力，所有的錢(包括大量的游資)都需要尋找保值的商品，于是黃金這里硬通貨成為了理所當(dāng)然的首選，這也是為什么金價(jià)一直在床新高的原因，而金價(jià)創(chuàng)新高也從另一個(gè)側(cè)面反映了市場(chǎng)貨幣太多的現(xiàn)實(shí)。除了黃金以外，凡是資源都成為了防通脹的選擇，越是不可再生的資源價(jià)格越是居高不下。土地、房子在這時(shí)候也成為了資金流入的對(duì)象。

　　除了保值防通脹以外，資金也在尋找更多的增值途徑，于是囤積居奇某些生活必需品也成為了資金獲利的常見(jiàn)辦法，例如最近的綠豆、大蒜等，就是明顯的資金進(jìn)入大量收購(gòu)的哄抬價(jià)格行為。由于房子具有使用功能，在生活必需品與改善生活的強(qiáng)大需求下，住房的需求彈性越來(lái)越小，而凡是需求彈性小的商品價(jià)格都容易推高(注：需求彈性即價(jià)格變動(dòng)對(duì)需求的影響，水位需求彈性很小的商品，因?yàn)槿穗x開(kāi)水就不能存活，所以水再貴人也有需要。反之為需求彈性大。)所以房子成為炒作的對(duì)象，也容易被“炒”起來(lái)。

　　二、進(jìn)退兩難，想緊縮貨幣不容易

　　市場(chǎng)上錢太多導(dǎo)致了商品價(jià)格的大幅上漲，有人會(huì)覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題容易解決，減少對(duì)市場(chǎng)投放貨幣不就行了嗎？例如加息等。但盡管目前我國(guó)存款利息僅已經(jīng)屬于較低水平，但與幾個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的接近零利率相比，我們利率仍然偏高，有利差就有套利的空間，也就容易吸引國(guó)外游資購(gòu)買人民幣，這僅是第一重。另一重是人民幣升值的預(yù)期也產(chǎn)生了套利的機(jī)會(huì)。在美國(guó)強(qiáng)大的迫使人民幣升值的壓力下，不少機(jī)構(gòu)也在提前兌換人民幣，寄望人民幣升值后在匯兌中獲利。兩種力量下更多的外資持有了人民幣，而這批貨幣除了要獲取匯兌、息差等利潤(rùn)外，還希望能在投資品上獲利，于是他們參與到了資源類商品的炒作，于是他們通過(guò)各種途徑也進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。所以現(xiàn)在的的熱錢不單來(lái)自于國(guó)內(nèi)，也有來(lái)自于國(guó)外的。

　　不加息，人民幣不升值，或許可以把部分國(guó)外的游資逼出去，但國(guó)內(nèi)的通脹卻有可能加劇。加息，或許能把當(dāng)前國(guó)內(nèi)的通脹壓制一下，但利差又會(huì)導(dǎo)致國(guó)外游資加速進(jìn)入?，F(xiàn)在是個(gè)兩難的局面，人民幣升值問(wèn)題有是與美國(guó)的一場(chǎng)博弈，但無(wú)論如何，博弈不可能在未來(lái)一個(gè)較短的時(shí)間內(nèi)結(jié)束，而無(wú)論最終選擇哪個(gè)方向，似乎都支持房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，所以才有了房?jī)r(jià)仍有上漲壓力的擔(dān)憂。

　　三、限購(gòu)

　　415史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)信貸政策出臺(tái)后并沒(méi)有出現(xiàn)房?jī)r(jià)的回頭，倒是在經(jīng)歷了半年的成交低迷之后房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)了上漲的勢(shì)頭。在金融政策，行業(yè)政策這些市場(chǎng)手段失效的時(shí)候，行政命令又再次出臺(tái)，北、上、廣、深等多個(gè)城市出臺(tái)了或即將出臺(tái)各自的限購(gòu)政策，目的很明確，就是在引導(dǎo)性政策效果欠佳的情況下采訪行政命令的手段強(qiáng)制樓市降溫。雖然各地方政府表現(xiàn)的態(tài)度是堅(jiān)決，但以往多次調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)那個(gè)相關(guān)部門不顯得態(tài)度堅(jiān)決呢？所有最終效果還得看政策執(zhí)行的力度。????