逸城山色產(chǎn)權(quán)縮水 法規(guī)缺陷開發(fā)商拒付違約金

????記者9月2日、9月9日曾兩次對山東惠喜德置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)的逸城山色產(chǎn)權(quán)縮水問題進行報道，引起市民廣泛關(guān)注。律師和業(yè)內(nèi)專家認為，目前國家沒有明確的政策法規(guī)來解決產(chǎn)權(quán)明顯縮水的問題，建議雙方就有關(guān)問題的解決方式在合同中予以明確約定，最好是相關(guān)職能部門對商品房買賣合同相關(guān)條款加以修改，對因開發(fā)商原因?qū)е碌漠a(chǎn)權(quán)明顯縮水問題，規(guī)定參照延期交房有關(guān)處理方式加以解決，由開發(fā)商按實際縮水時間支付違約金

????采訪中，不少業(yè)內(nèi)人士表示，因商品房開發(fā)建設(shè)需要一定的周期，而房屋產(chǎn)權(quán)年限是從開發(fā)商辦好國有土地使用證之日開始計算，因此建成交付給購房者的商品房，其實際產(chǎn)權(quán)年限都達不到審批的年限(因用地性質(zhì)不同，產(chǎn)權(quán)年限有70年、50年、45年、40年等多種)，一般而言，從拿地到房屋交付最少需要1年，長的3年，開發(fā)商拿地3年以內(nèi)交付房屋是較為合理的。產(chǎn)權(quán)縮水超過3年的，除因政策規(guī)劃調(diào)整、市政配套以及自然界的不可抗力因素外，大部分是因為開發(fā)商自身原因?qū)е碌?，開發(fā)商具有不可推卸的責(zé)任，如果將產(chǎn)權(quán)縮水的后果推給購房者自己承擔(dān)，明顯有失公平。

????山東千舜律師事務(wù)所律師鄭吉泉表示，類似實際產(chǎn)權(quán)存在明顯縮水的樓盤，在濟南并不止逸城山色一家，目前國家有關(guān)部門確實沒有針對商品房產(chǎn)權(quán)明顯縮水問題制定相應(yīng)的政策、法規(guī)，因此遇到此類情況，消費者往往很難討回公道。不過他認為，排除合理的開發(fā)建設(shè)周期外，實際產(chǎn)權(quán)遠遠不足審批規(guī)定年限的，開發(fā)商首先在售房時不應(yīng)當(dāng)再繼續(xù)打著70年、50年產(chǎn)權(quán)的名義銷售住房，否則屬于欺詐，政府職能部門應(yīng)當(dāng)對類似行為進行監(jiān)督查處;購房者如有證據(jù)證明開發(fā)商在銷售過程中以70年、50年產(chǎn)權(quán)名義銷售住房，而實際產(chǎn)權(quán)縮水較多，可以向法院起訴要求退房或者索賠。鄭吉泉同時表示，針對類似實際產(chǎn)權(quán)明顯縮水的情況，商品房買賣雙方都應(yīng)當(dāng)預(yù)見到產(chǎn)權(quán)到期后可能面臨的問題，因此有必要在合同中約定產(chǎn)權(quán)到期后遇到產(chǎn)權(quán)續(xù)費等相關(guān)問題的解決方式，“可以考慮在合同中約定，排除合理建設(shè)周期外縮水的年限，如需交納產(chǎn)權(quán)續(xù)費等問題，由開發(fā)商承擔(dān)?！?/p>

????一位不愿公開姓名的業(yè)內(nèi)專家表示，政策法規(guī)的缺位，確實讓類似問題的合理解決缺乏依據(jù)。該專家認為，目前樓市處于賣方市場，在商品房買賣過程中，購房者處于弱勢地位，與開發(fā)商平等談判、協(xié)商的權(quán)利得不到有效保障，因此雙方在合同中另行約定解決方式不太現(xiàn)實，“最好的辦法是政府職能部門對商品房買賣合同加以修改完善，對因開發(fā)商原因造成的產(chǎn)權(quán)明顯縮水問題，可以參照違約延期交房的處理方式加以解決，由開發(fā)商根據(jù)實際縮水時間，按日或按總價的一定比例支付違約金?！?/p>