新房低價上市吸引眼球 二手房只賣低價小戶型

????調(diào)控四個月，房價剛輕輕“作了個揖”，已有人開始談?wù)摲磸椀氖??！皻v史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”言猶在耳，但看跌的氛圍已嚴(yán)重不足。中介公司反饋――看房的客戶多了，房東有了底氣；售樓處說，到訪的人多了，有些擁擠。下一步房價如何走，是利空出盡，房價觸底？還是供應(yīng)量大增，房價繼續(xù)探底？

????[風(fēng)聲] 調(diào)控政策威力在削弱嗎？

????在統(tǒng)計數(shù)據(jù)面前，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的效果正受到質(zhì)疑，看空看多各種聲音頻出。

????國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市房屋價格指數(shù)顯示，7月份房價環(huán)比持平，沒有延續(xù)6月份的下降趨勢。而國家發(fā)改委發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，7月份全國36大主要城市房價達(dá)到8680元/平方米，環(huán)比上漲1.61%。

????風(fēng)聲一

????房貸政策不變 房價基本觸底：“市場數(shù)據(jù)足以說明，房地產(chǎn)市場的恐慌情緒正在消退”，國內(nèi)知名財經(jīng)評論人葉檀在博客文章中認(rèn)為，如果房貸政策不變，房價基本觸底。她認(rèn)為，所謂上有政策下有對策，經(jīng)過上半年的調(diào)控，市場對于房地產(chǎn)金融政策已經(jīng)有了足夠的免疫力。

????一貫的樓市唱多派，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍也認(rèn)為，現(xiàn)行調(diào)控政策的主要效果是導(dǎo)致成交量萎縮，政策打壓房價的動能正在迅速減弱；如果沒有新的壓縮性調(diào)控政策，現(xiàn)在的全國房價已經(jīng)進(jìn)入底部區(qū)間，即便下調(diào)也十分有限，基本上是站穩(wěn)了。

????風(fēng)聲二

????中房協(xié)建議暫緩新政策出臺： 下一步調(diào)控政策的變數(shù)再度成為影響市場的關(guān)鍵。此時，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇上透露，中房協(xié)7月份已經(jīng)向國務(wù)院有關(guān)部門建議，目前暫緩出臺新的緊縮性政策，以穩(wěn)定市場的預(yù)期。

????也是在博鰲房地產(chǎn)論壇上，有房地產(chǎn)商明確表示，“現(xiàn)在剛性需求很旺盛，通過半年的時間，剛性需求買房子欲望更強(qiáng)。所以房價跌不了太多了。”

????風(fēng)聲三

????央媒稱堅持調(diào)控不動搖：看多派的觀點(diǎn)立即收到回應(yīng)。16日，某中央級媒體發(fā)表 《堅持樓市調(diào)控不動搖》的評論稱，從整體看，目前房價基本處于盤整回落態(tài)勢，但仍處于不合理的高位；從地區(qū)看，“少數(shù)重點(diǎn)城市”的房價仍在高位徘徊，部分二三線城市仍在上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了居民收入水平?？梢哉f，政策的預(yù)期效果還遠(yuǎn)未達(dá)到。房價一旦出現(xiàn)反彈，則未來市場的泡沫化程度無疑會進(jìn)一步加劇。

????風(fēng)聲四

????下跌態(tài)勢將維持：上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭接受新華社采訪時認(rèn)為，當(dāng)前市場處于膠著狀態(tài)，買賣雙方在價格上互不讓步。這也正是近期國家相關(guān)部委再三重申和強(qiáng)調(diào)調(diào)控不放松的原因。不過，部分大型開發(fā)企業(yè)正在對部分普通住宅項目進(jìn)行促銷，預(yù)期隨著下半年供應(yīng)量的增加和企業(yè)資金漸趨緊張，將會有更多企業(yè)加入促銷陣營。下半年，房價將會維持下跌態(tài)勢，預(yù)期明年一季度會觸底。

????[二手房] 看房量回升 成交量仍在低位

????漲價不能為購房者接受

????二手房價格將跟著一手房跑

????低價位小戶型賣的多

????“從各方面的情況看青島二手房市場正在向好”，太平洋房屋青島總部總經(jīng)理孫杰告訴記者，據(jù)該公司統(tǒng)計，客戶看房量5月份最低，之后逐步回升，8月份前半月比7月份同期相比恢復(fù)了兩到三成。

????據(jù)孫杰介紹，下一步成交量的回升已可以預(yù)見，預(yù)計能恢復(fù)到三月份高峰期的七到八成。看房的人逐漸多了，房東此前在市場低迷時降價掛牌出售，現(xiàn)在價格又漲回來。

????孫杰在分析一些購房者心態(tài)時說，在經(jīng)過新政調(diào)控之后，部分客戶看到市場沒有變化，等不下去，又出來買房。

????21世紀(jì)不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理劉剛則對當(dāng)前市場表示出謹(jǐn)慎的態(tài)度。他說，目前客戶看房量在增加，但買賣雙方對價格預(yù)期沒有達(dá)成一致。8月份市內(nèi)四區(qū)二手房最高日成交也就80－100套，成交量仍在低位徘徊。

????他說，成交量小幅回升，價格企穩(wěn)才是青島當(dāng)前二手房市場的狀態(tài)，在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，漲價不能為購房者接受。

????目前市場在搏弈當(dāng)中，最終二手房價格還要看一手房定價，劉剛說，領(lǐng)跑價格的將是一手房，二手房反應(yīng)滯后，但會是市場的真實情況。

????另據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)晟業(yè)興威海路加盟店店長王統(tǒng)領(lǐng)介紹，近期成交主要為低價位小戶型，九成集中在40－70萬元之間的房源，其中賣得最火的是五六十萬元的房子，多為海爾小區(qū)等2000年之前的小區(qū)，每平方米價格在萬元左右，面積在五六十平方米。

????王統(tǒng)領(lǐng)說，周邊如和平花園、城市花園等封閉小區(qū)，總房款動輒上百萬元，現(xiàn)在市場情況下，已少有人問津。而多數(shù)房東知道當(dāng)前市場情況不好，漲價現(xiàn)象極少出現(xiàn)。張則濤

????[一手房]

????售樓處人多了，難道已開始復(fù)蘇？

????2010年以來，青島市區(qū)的一手房供應(yīng)一直處在非正常狀態(tài)。先有房價飆升，開發(fā)商捂盤惜售；后有調(diào)控來襲，各樓盤高懸免戰(zhàn)牌。如今，調(diào)控已四個月有余，個別樓盤略以低價開盤示好，買房的人就多了。近期，幾個新項目跟進(jìn)，開放售樓處，訪客盈門，市場竟有了復(fù)蘇的跡象。

????看房的人多起來

????7月下旬，偉東幸福之城二期開盤，據(jù)稱所推首期房源已基本售罄。案場銷售經(jīng)理劉峰介紹，二期項目老客戶帶新客戶占30％，之前以李村當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?，現(xiàn)在一期已實景呈現(xiàn)，逐漸受到越來越多的四方、市南、市北客戶關(guān)注。開盤后，到訪客戶明顯增多，開盤之前一天約接待10組客戶，目前每天接待的客戶數(shù)約在15組，周末會達(dá)到80－100組。

????據(jù)了解，偉東幸福之城二期的后繼房源即將推出，約為400多套。劉峰透露，意向客戶數(shù)量至少達(dá)到房源的1.5倍。

????近期，市區(qū)幾個熱點(diǎn)項目魯信含章花園、萬科城、萬科藍(lán)山售樓處相繼開放，本周一下午記者到上述幾個項目探盤發(fā)現(xiàn)，看房的市民絡(luò)繹不絕，每個售樓處的銷售人員都應(yīng)接不暇，有售樓處不得不規(guī)定客戶必須提前預(yù)約，以減少客戶數(shù)量。

????據(jù)萬科城售樓處介紹，自上周六該樓盤對萬科老客戶內(nèi)部開放以來，每天到客戶都在100多組。

????市區(qū)成交仍低迷

????一方面售樓處人氣增加，另一方面成交量仍差強(qiáng)人意，據(jù)青島新聞網(wǎng)房地產(chǎn)頻道統(tǒng)計，進(jìn)入8月份，青島新房周成交已連續(xù)兩周下挫。

????據(jù)銀海世邦市場研究中心青島7月份成交分析，萬元以上物業(yè)成交量出現(xiàn)連續(xù)下滑，7月份萬元以上住宅僅成交365套，這也在一定程度上反映出青島普通百姓的真實購買力水平的極限所在。

????另據(jù)分析，4月份成為高端住宅簽約情況的“分水嶺”。4月份之前沿海一線豪宅簽約量呈明顯增長態(tài)勢，隨著4月中旬各項調(diào)控政策的相繼出臺，沿海豪宅的簽約量在5月份出現(xiàn)過山車式的直降，7月份僅成交8190平方米，比去年同期下降了89.5%。

????目前，市區(qū)幾個中高價位的在售樓盤成交依然低迷。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)8月17日數(shù)據(jù)顯示，新海園品閣此前曾推出特價房源，7月份成交了19套，8月份只成交了5套；城建竹韻山色二期8月份成交了8套。

????青島房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張百忍認(rèn)為，過去一年漲幅達(dá)到70％的“高燒盤”，后期成交量不振價格也許會調(diào)整。

????此前，城建竹韻山色二期精裝房起價約12000元／平方米，本周一記者到售樓處探盤發(fā)現(xiàn)，該項目銷售策略已進(jìn)行微調(diào)，推出幾個毛坯房樓座，起價約為10050元／平方米。記者在售樓處期間，約有三四撥到訪客戶，關(guān)注度已有回升。

????樓市處在平臺期

????青島世聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理張繼東分析，目前市場處在平臺期，亦步亦趨，看效果，7月份成交量略有回升，是在樓盤低開情況下取得的業(yè)績。下一步調(diào)控策主要是完成一些補(bǔ)位，比如明晰第三套房房貸等一些政策細(xì)節(jié)，目前尚沒有新調(diào)控政策出臺的跡象，有關(guān)部門也沒有新的表態(tài)，各方期待開發(fā)商將房源推出來，讓老百姓都有房子可買。

????雖然市場有諸多復(fù)蘇的表現(xiàn)，但張百忍認(rèn)為，下半年開發(fā)商的壓力仍然很大。因為上半年受調(diào)控政策影響銷售量少，全年業(yè)績完成將主要集中在9月到11月。

????張百忍預(yù)測，現(xiàn)在不能說價格已經(jīng)到底，金九銀十供應(yīng)量加大，情況才會明朗。如果競爭激烈，開發(fā)商缺錢，就會有價格攪局者出現(xiàn)。

????低開吸引眼球

????張繼東進(jìn)一步分析，整個市場已處在下行通道的前期，目前只是個開始，開發(fā)企業(yè)不會放過金九銀十，這期間預(yù)計會有各種促銷活動。

????對于上周以來李滄某項目大張旗鼓推出特價房的營銷手段，有李滄房地產(chǎn)人士認(rèn)為，這說明除區(qū)域熱點(diǎn)項目外，市場上眾多樓盤關(guān)注度并不高，看盤的人少，也是不得已而為之。

????同時，這位李滄房地產(chǎn)人士預(yù)測，下一步李滄各項目開盤起價也許會一個比一個低，以此吸引市場眼球，開發(fā)商會選擇這種小幅降價的形式，少賺點(diǎn)錢實現(xiàn)快速銷售。

????不過，張繼東認(rèn)為，如果市場下行，市南、市北、嶗山等中心城區(qū)受影響會較小，而城陽與李滄相比，價格會最先下挫，一旦降價對四方、李滄將是一個打擊。