開發(fā)商見招拆招化解新政 賣房潛規(guī)則抬頭(圖)

?房產(chǎn)新政推出之后，必須有嚴(yán)厲的處罰措施作為保證。 新華社發(fā)

????今年4月，國家出臺(tái)樓市調(diào)控新政，叫停房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售過程中的認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等行為，并規(guī)定不得舉行搖號(hào)選房 。新政出臺(tái)三個(gè)月以來，樓市降溫了嗎？記者近日探訪了解到，島城購房群體確實(shí)已出現(xiàn)持幣觀望狀態(tài)。開發(fā)商為提高成交量，不得不推出種種“歪招”打政策擦邊球：辦免費(fèi)VIP卡，慈善綠卡搞變相認(rèn)籌；放緩開盤速度，用“饑餓式”供應(yīng)方法制造搶房假象……業(yè)內(nèi)人士分析，樓市調(diào)控新政正遭到開發(fā)商“見招拆招”式化解，原本嚴(yán)厲的調(diào)控新政恐被賣樓“潛規(guī)則”架空。對(duì)此，市國土局負(fù)責(zé)人稱，對(duì)上述違規(guī)銷售行為，一旦查實(shí)將嚴(yán)厲處罰。

????1 搞認(rèn)籌打起“擦邊球”

????如果要買房，客戶需要先到指定銀行將兩萬元錢存到自己名下，而后憑存單及身份證到售樓處辦理VIP卡，領(lǐng)取選房順序號(hào)。到開盤時(shí)，須憑順序參加選房。

????今年4月，國家樓市調(diào)控新政中明確規(guī)定：凡未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。不過記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，打政策擦邊球搞認(rèn)籌的開發(fā)商依舊不少。

????“我們二期的項(xiàng)目推出交兩萬元抵三萬元的活動(dòng)，交完定金后，我們可以給您辦一張VIP卡?！?6日上午，位于城陽區(qū)的某樓盤售樓處，項(xiàng)目營銷人員介紹說，該樓盤一期推出的兩棟高層已經(jīng)售完，如果想買到二期的高層住宅，客戶需要先到中國銀行交上兩萬元的款項(xiàng)，然后拿著存單及個(gè)人身份證到售樓處免費(fèi)辦理一張VIP卡，并且憑卡登記選房順序號(hào)，等開盤的時(shí)候必須憑選房順序號(hào)參加選房。

????“我們只是登記有購房意向的客戶，客戶交的兩萬元錢存在客戶自己的賬號(hào)上，與公司無關(guān)，所以這不算認(rèn)籌?！痹摌潜P銷售人員說。

????無獨(dú)有偶，天泰城三期迦南美地項(xiàng)目將于7月底開盤，也推出了“交1萬元抵3萬元”的活動(dòng)，只要客戶交上1萬元辦理VIP卡，購房時(shí)就可以享受3萬元的優(yōu)惠。對(duì)此，市國土資源和房屋管理局市場處工作人員表示，不管這筆資金是不是存到開發(fā)企業(yè)賬戶上，都是變相認(rèn)籌行為，是不允許的。

????還有更新鮮的招數(shù)。即墨市某大型樓盤推出慈善“綠卡”——客戶只要交上10元錢獲得“綠卡”，不僅這10元錢將捐給慈善機(jī)構(gòu)，持卡購買該樓盤房子時(shí)，還可以憑卡享受相當(dāng)于500元的價(jià)格優(yōu)惠。

????雖然交的錢不多，但也有不少市民表示，不管交的錢多少，辦了卡就是變相認(rèn)籌。

????2 房價(jià)仍在算“糊涂賬”

????具體的銷售價(jià)格會(huì)在均價(jià)的基礎(chǔ)上遞增，每套房子具體賣多少錢，只有選中房子的客戶通過置業(yè)顧問才能了解到。否則，即便辦理了VIP卡也無法得知價(jià)格。

????與大打“擦邊球”的認(rèn)購花樣相比，開發(fā)企業(yè)對(duì)房價(jià)的曖昧態(tài)度也讓不少購房人看不明白。

????“不是要求開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可后要一次性公開全部房源和價(jià)格嗎，怎么大部分開發(fā)企業(yè)還是只肯公布籠統(tǒng)的均價(jià)？”16日上午，家住城陽區(qū)的張萱在看完樣板間后疑惑地問。

????據(jù)城陽某樓盤的銷售人員介紹，他們即將推出的二期項(xiàng)目目前只有大體的均價(jià)，具體的銷售價(jià)格還沒公布。“預(yù)計(jì)二期將會(huì)在7月底8月初推出，高層部分的均價(jià)會(huì)比一期項(xiàng)目每平方米高出300元左右，多層花園洋房部分的均價(jià)會(huì)比一期項(xiàng)目每平方米貴出500元左右?！币晃讳N售人員說。但記者注意到，一期項(xiàng)目剩余的房源已經(jīng)公布了具體的價(jià)格，每套房子的單價(jià)和總價(jià)都已經(jīng)明確標(biāo)明。

????而依據(jù)今年4月份開始實(shí)施的中央及青島市的樓市調(diào)控新政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。

????但記者16日上午調(diào)查城陽區(qū)的3家在售樓盤發(fā)現(xiàn)，沒有一家售樓處公布在售房源的具體價(jià)格?！靶路康亩▋r(jià)可以參照一期的價(jià)格，二期項(xiàng)目肯定要比一期高。”城陽區(qū)王沙路的一家新盤銷售人員說，“具體的銷售價(jià)格會(huì)在均價(jià)的基礎(chǔ)上遞增，因?yàn)闃菍?、戶型都有差異，因而價(jià)格會(huì)不一樣，你可以讓置業(yè)顧問在開盤后給你報(bào)出詳細(xì)的價(jià)格?！?/p>

????3 少量推盤造“熱賣”假象

????如果總體量10萬平方米，開盤時(shí)一下子全推出來，萬一購房者不多，就會(huì)造成冷場，不利于定價(jià)和銷售，但如果分5期推出，每期推兩萬平方米，情況就不一樣了。

????在新盤的推盤環(huán)節(jié)，不少開發(fā)商也大動(dòng)心思：每次開盤只推出數(shù)量很少的新房，用“饑餓式”推盤方式捂盤惜售，造成開盤當(dāng)天就出現(xiàn)銷售量高達(dá)八九成的局面。

????以城陽區(qū)某樓盤為例，該項(xiàng)目的總建筑體量多達(dá)20萬平方米，但5月底開盤時(shí)一期項(xiàng)目一共推出了200多套房源，供應(yīng)體量僅2萬平方米左右；而即將于7月底8月初推出的二期項(xiàng)目也僅有兩百余套房子，供應(yīng)體量同樣為2萬平方米左右。

????“這樣做是為了壓縮供應(yīng)計(jì)劃，制造一種‘饑餓式’的供應(yīng)現(xiàn)狀，很容易造成搶不到房子的現(xiàn)象，當(dāng)然會(huì)對(duì)等候購房者的心態(tài)產(chǎn)生影響?！睄u城一家地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)的劉經(jīng)理說，如果一家樓盤的總體量是10萬平方米，開盤時(shí)一下子全部推出來，萬一購房者不多，就會(huì)造成冷場，不利于項(xiàng)目定價(jià)和銷售，但如果分成5期推出，每次只推出2萬平方米，銷售周期縮短，還可以視銷售情況隨時(shí)調(diào)整價(jià)格。

????“二期推出的房源有限，而且有些房子已經(jīng)早有客戶預(yù)訂了，所以您即使辦理了VIP卡也不一定能選上房子；而且二期的銷售均價(jià)肯定要比一期高，這正是我們項(xiàng)目具有升值潛力的表現(xiàn)。”在采訪中，多家樓盤的銷售人員均如此表示，并催促買家趕緊辦理手續(xù)，交納定金。

????記者統(tǒng)計(jì)4月份以來的開盤信息發(fā)現(xiàn)，“少推勤推”成了眾多開發(fā)企業(yè)的營銷策略，多數(shù)新盤總體量多達(dá)10多萬甚至幾十萬平方米，但每次開盤最多推出兩三百套房子。

????4 攢不夠客戶不會(huì)開盤

????所謂的時(shí)機(jī)成熟，是指樓盤前期認(rèn)籌的客戶足夠多，保證開盤時(shí)至少能消化八成以上的房源。一句話，必須保證開盤時(shí)就要出現(xiàn)搶房的局面，這是最主要的。

????“我們開盤的時(shí)間還沒有確定，大約會(huì)在8月初或者8月中旬，開盤前一天您的置業(yè)顧問會(huì)聯(lián)系您，告訴您開盤時(shí)間和選房要求。”天泰城三期迦南美地的銷售人員說。

????“如果開盤時(shí)機(jī)不成熟，我們的項(xiàng)目是不會(huì)貿(mào)然推出的！”采訪中，這是銷售人員經(jīng)常掛在嘴邊的一句話。據(jù)城陽區(qū)一家樓盤的銷售人員介紹，所謂的時(shí)機(jī)成熟，當(dāng)然是指前期認(rèn)籌的客戶足夠多，保證開盤時(shí)至少能消化掉八成以上的房源，不至于發(fā)生開盤當(dāng)天冷場的情況；再就是定價(jià)方面制定了周密的計(jì)劃，對(duì)周邊競爭半徑內(nèi)的新盤研究透徹，不至于出現(xiàn)定價(jià)偏高，被競爭對(duì)手“抄后路”攔截客戶，或者定價(jià)太低，企業(yè)利潤遭受損失的情況。

????“一句話，必須保證開盤時(shí)就要出現(xiàn)搶房的局面，這是最主要的?！睄魃絽^(qū)?？诼芬患倚卤P的銷售人員說。價(jià)格不公開、辦理會(huì)員卡、積累客戶，所有的策略都是為了保證開盤時(shí)能有充足的人氣，如果攢不夠客戶，即使冒著捂盤惜售被查的風(fēng)險(xiǎn)，也要等候最好的開盤時(shí)機(jī)。

????“見招拆招”害苦購房者

????處罰措施何時(shí)能出臺(tái)

????原本嚴(yán)厲的樓市調(diào)控新政，卻遭遇了開發(fā)企業(yè)的“見招拆招”，市場似乎逐漸偏離了樓市調(diào)控的初衷，不少購房者感覺非常無助。

????捂盤惜售的都有誰 “新政策出臺(tái)3個(gè)月了，沒少看房子，可到現(xiàn)在也沒有買上房子?！奔易∈斜眳^(qū)的陳彥虎說，5月份，市北區(qū)的華遠(yuǎn)湯米公館開盤時(shí)，他為了選上房子到開發(fā)企業(yè)指定的銀行存上了12萬元，而后領(lǐng)到了一個(gè)選房號(hào)。

????“但因?yàn)橐黄谕瞥龅姆孔犹?，沒輪到我選房就沒房了?！标悘┗⒄f，此后，市北區(qū)合肥路、四方區(qū)和李滄區(qū)的3家樓盤開盤時(shí)，也曾先后去過，并按開發(fā)企業(yè)的要求，把數(shù)額不等的款項(xiàng)存到了指定銀行中自己的名下?！拔揖褪窍霝楹⒆舆x套婚房，可為什么面對(duì)這么嚴(yán)厲的調(diào)控政策，多次排隊(duì)仍然很難買到房子？”陳彥虎很是疑惑。

????城陽區(qū)的購房者張萱也反映說，她從3年前就在一家房產(chǎn)中介工作，細(xì)心的她發(fā)現(xiàn)，從4月份中央和地方政府陸續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控政策以后，市轄七區(qū)內(nèi)新房的供應(yīng)量雖然沒有“斷流”，但供應(yīng)步伐明顯慢了下來：4月份4家新盤開盤，5月份4家新盤開盤，6月份6家新盤開盤，7月份打算開盤的據(jù)說有10多家，但期間有不少表示要等到7月底8月初才能開盤……

????這樣的供應(yīng)量是正常還是不正常？有沒有捂盤惜售的情況？為什么沒有看到管理部門公布違規(guī)企業(yè)的名單？張萱連續(xù)用了三個(gè)問號(hào)，口氣里滿是不滿。記者從青島市國土資源和房屋管理局市場處了解到，該處工作人員每天都對(duì)新房市場進(jìn)行拉網(wǎng)式檢查，但檢查結(jié)果還不便公布，若市民發(fā)現(xiàn)捂盤惜售的行為可以舉報(bào)。

????處罰措施該出臺(tái)了

????“不交錢沒有選房資格，就只能在一邊干等著；交了錢就感覺自己像是上了鉤的魚，只有任人宰割的份兒了！”提到樓市調(diào)控政策出臺(tái)以來的買房經(jīng)歷，市北區(qū)的購房者劉寶錦說，即使在這輪嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，買房者還是處在較量的下風(fēng)。

????“不交錢，不辦理會(huì)員卡，房子再便宜也沒有資格買；辦了會(huì)員卡，還得等待開盤時(shí)間的到來，定價(jià)權(quán)也掌握在開發(fā)企業(yè)的手里?！眲氬\說，多次經(jīng)歷人山人海的搶房場面，他感覺新政策下，購房者依然很無助。

????從嚴(yán)監(jiān)管房地產(chǎn)交易秩序，是房地產(chǎn)調(diào)控必不可少的一環(huán)。不少業(yè)內(nèi)專家指出，在這輪席卷全國的調(diào)控當(dāng)中，對(duì)開發(fā)企業(yè)的約束不應(yīng)該僅僅限于政策文件的“軟約束”，對(duì)于開發(fā)企業(yè)化解調(diào)控政策威力，“見招拆招”式的行為，房地產(chǎn)主管部門更應(yīng)該拿出明確的處罰辦法。

????“如果沒有震撼性的處罰措施，房地產(chǎn)市場的監(jiān)管不能發(fā)揮威力，調(diào)控政策容易被架空。”青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長林民慶說，不管怎么說，對(duì)開發(fā)企業(yè)針對(duì)調(diào)控政策采取的“見招拆招”新手段，是否違規(guī)違法，管理部門應(yīng)跟進(jìn)管理并給出解釋。記者 王愛科