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開發(fā)商揭三大利潤來源 偷漏稅造就房地產(chǎn)暴利

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青島新聞網(wǎng) 2010-05-11 09:41:59 中國新聞網(wǎng) 現(xiàn)有新聞評論    新聞報料

????記者近日在采訪中獲悉,當(dāng)前一些開發(fā)商利用地方招商引資的各種優(yōu)惠,以及房地產(chǎn)項目跨度長、環(huán)節(jié)多、成本計算復(fù)雜的特點(diǎn),千方百計偷稅漏稅。有關(guān)專家建議加大房地產(chǎn)企業(yè)稅收征繳力度,打破房地產(chǎn)行業(yè)的暴利屬性,不僅能挽回稅收損失,也能促進(jìn)行業(yè)健康理性發(fā)展。

????囤土地抬房價 成本低利潤高

????內(nèi)蒙古包頭市一名房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者,房地產(chǎn)行業(yè)近年來吸引了大量社會資本進(jìn)入,與房地產(chǎn)項目暴利有很

大關(guān)系。通過囤積土地、哄抬房價、漏稅避稅,房地產(chǎn)業(yè)利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè),可謂獨(dú)一無二。

????“2002年以前我從事物流行業(yè),一年賺300萬至400萬元就不錯了,利潤只有7%左右。后來轉(zhuǎn)行加工業(yè),利潤達(dá)到20%?,F(xiàn)在搞房地產(chǎn),3年前一個項目投了2億元,3年后除去成本凈掙2個億。搞了房地產(chǎn),就不想再搞其他行業(yè)了?!边@位開發(fā)商說。

????“房地產(chǎn)企業(yè)利潤來源有三個方面,一是囤積土地,二是抬高房價,三是避稅。其中稅收規(guī)避方式較多,所以地價和房價上漲部分幾乎都成為企業(yè)利潤?!边@位開發(fā)商透露,“按規(guī)定,一個項目從拿地到建成房子用3年時間,需繳納近2%的土地增值稅,但通過與稅收部門協(xié)調(diào),土地增值稅一般可以免征。國內(nèi)一些大房地產(chǎn)公司往往囤積幾千畝土地,過幾年后轉(zhuǎn)手賣給小開發(fā)商,一畝地掙七八十萬元差價,這部分利潤幾乎都能避稅?!?/p>

????“從抬高房價來說,房價上漲越猛,開發(fā)商利潤就越高,而稅收征繳方面卻很乏力。比如,現(xiàn)在房屋銷售環(huán)節(jié)征收16.5%的所得稅,2009年各地房價幾乎都上漲了50%,城市中心房價基本都翻了番。以前單價賣1萬元的房子,交所得稅1650元,毛利潤為8350元;現(xiàn)在房價漲到2萬元,交所得稅3300元,毛利潤為16700元。房價上漲后雖然稅收翻了番,但利潤增長的更多。這就是開發(fā)商大量囤地捂盤的原因?!?/p>

????這名開發(fā)商說,“從囤地捂盤的成本看,項目開發(fā)的時間越長成本越大,但是房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)都可以外包,房地產(chǎn)公司平時根本不需要養(yǎng)多少人?,F(xiàn)在即便是西部很小的開發(fā)商,手頭也有上億元的流動資金,囤地捂盤帶來的成本不算什么?!?/p>

????做高成本延期結(jié)算 避稅漏稅花樣多

????華泰證券高級研究員張馳飛介紹,2009年,房地產(chǎn)上市公司平均毛利潤為29%,凈利潤不到20%,從利潤情況看,并沒有比其他行業(yè)高出許多。但通過多種手段避稅漏稅后,利潤提升空間巨大。

????據(jù)了解,江蘇地稅局2009年查處的房地產(chǎn)企業(yè)涉稅案件中,列前十位的企業(yè)涉稅金額高達(dá)1.1億元,最多的一家企業(yè)偷漏稅2500多萬元。

????中國財政學(xué)會理事、南京審計學(xué)院財政稅務(wù)研究所所長蔣大鳴教授說,房地產(chǎn)行業(yè)稅收漏洞多是事實,據(jù)某地稅務(wù)部門統(tǒng)計,有九成開發(fā)商存在稅收問題,有的地方實際征繳額與應(yīng)征繳額之間存在很大差距。他介紹,房地產(chǎn)項目納稅主要有兩大塊:一是5.5%的營業(yè)稅;二是33%的企業(yè)所得稅。而開發(fā)商可通過多種手法避稅漏稅:

????一、利用房屋預(yù)售收入定義不準(zhǔn)確避稅。預(yù)售收入關(guān)系到營業(yè)稅多少,我國稅收在測算預(yù)售收入環(huán)節(jié),中央與地方的規(guī)定存在脫節(jié)。開發(fā)商在匯總預(yù)售收入時,只計算購房者所付定金,將購房者首付款排除在納稅范圍以外,這樣企業(yè)預(yù)售收入縮小。有的開發(fā)商等到房子基本上賣出去后,迅速將購房者支付的房款用于銀行還貸。而相關(guān)稅法規(guī)定,銀行貸款不能算進(jìn)銷售收入,因此不用納稅。開發(fā)商在“一貸一還”間,逃避了營業(yè)稅。

????二、應(yīng)納稅所得額計算方式存在缺陷。所得稅是房地產(chǎn)項目需要繳納的最大稅款,也是避稅的最大黑洞。不少地方的地稅部門規(guī)定,“經(jīng)過有關(guān)部門驗收合格”,項目才算完工。因此,房地產(chǎn)企業(yè)的項目決算要等到整個工程項目通過驗收后才能進(jìn)行。因為一個項目需要建委、人防、消防、交管、技監(jiān)、供水供電等10多個部門出具驗收報告后才算完工,漫長的驗收過程為開發(fā)商提供了偷稅便利,有些發(fā)商利用滾動開發(fā)項目,有意無意地將項目決算期推后。

????在滾動開發(fā)中,開發(fā)商又會把前一項目中賺來的錢投入下一個項目,使其成本無法清算,最終形成企業(yè)所得稅應(yīng)納稅部分難以確定。有的開發(fā)商在住宅項目接近尾聲時,再投資建設(shè)商業(yè)項目,把住宅部分所賺利潤全部投入商業(yè)項目,避免交納巨額所得稅。

????三、對項目銷售環(huán)節(jié)交納的所得稅,不少開發(fā)商采取“拖”的辦法。最常見的操作手法是在一個項目內(nèi)留下幾套房子不銷售,項目因此無法結(jié)算。一些開發(fā)商在交納預(yù)收企業(yè)所得稅后,一拖就是好幾年,造成稅收黑洞。這種手法也同樣被用于土地增值稅的清算中。

????四、稅務(wù)部門和國土、規(guī)劃部門缺乏有效配合。目前對房地產(chǎn)企業(yè)征收的土地增值稅在實際征管中的有效辦法,應(yīng)當(dāng)按“規(guī)定預(yù)征率”預(yù)征,項目完工決算應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算,但現(xiàn)實操作中,能清算的房地產(chǎn)企業(yè)很少。

????地方招商引資“方便”房企漏稅

????有關(guān)專家認(rèn)為,開發(fā)商漏稅現(xiàn)象普遍存在,與地方稅源之爭有密切關(guān)系。一些大開發(fā)商往往是地方招商引資項目,通常享受稅收優(yōu)惠政策。稅務(wù)部門一方面要完成稅收任務(wù),另一方面害怕與投資者產(chǎn)生不快。因此,開發(fā)商要求的一些條件,地方政府和稅務(wù)部門能操作的往往都會給予方便。針對房地產(chǎn)稅收政策中的漏洞,有關(guān)專家建議:

????一是有關(guān)政府部門加快建立房地產(chǎn)稅收控管體系,對現(xiàn)行政策不明確的地方,盡快執(zhí)行統(tǒng)一政策。同時加強(qiáng)稅務(wù)、工商、國土、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門的信息交換與共享,最大限度掌握有關(guān)涉稅信息,做到應(yīng)收盡收。

????二是打破房地產(chǎn)暴利行業(yè)屬性,可考慮對房價上漲過快地區(qū)設(shè)置新的稅種。

????三是在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,規(guī)范和遏制地方政府“稅源之爭”“財政返還”“財政補(bǔ)稅”等方式,將其視為“應(yīng)收不收”,加大對房地產(chǎn)偷漏稅行為的打擊力度。

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