北京二手房進百萬時代 市民嘆兩輩子掙不出房錢

連北京的二手房都已經(jīng)跨入百萬元時代，高房價給大家?guī)肀容^大的心理沖擊，不僅改善住房的夢難以實現(xiàn)，而且還會影響到社會財富的分配。

中國指數(shù)研究院副院長黃瑜稱，土地本來就稀缺資源，如果是土地供應量減少，那么要的人又多，供給和需求不是很對稱，對價格肯定會起一定的帶動作用。

中國社科院金融所金融市場研究室副主任尹中立稱，土地供應減少，與貨幣政策有很大關系，因為地方政府有了銀行充足的資金供給，對土地出讓金的依賴程度下降，就不急于賣土地，所以這也是地方政府今年在房地產(chǎn)紅火的情況下，土地供應減少的一個很重要的原因。

????來源：經(jīng)濟半小時

????瘋狂的房子：北京篇

????（主編：鄢聞余 記者：張杰 攝像：毛云李 陳艷波）

????電視劇《蝸居》的熱播帶動了大家對房價的關注，而近期節(jié)節(jié)走高的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)更刺激了購房者的神經(jīng)。您眼中的房價是不是太高了？高房價會給您的生活帶來什么影響？我們《經(jīng)濟半小時》欄目在各大網(wǎng)站上展開了百萬網(wǎng)友房價問卷調查，期待您的積極參與，發(fā)表自己的看法。

????在展開這次網(wǎng)絡問卷調查的同時，我們也對各地房價進行了實地調查。先來看看北京，剛剛過去的11月份，北京10家重點房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的二手房成交量比上月增加79.4%，成交套數(shù)和增幅均達到今年以來的最高值。而京城二手房均價更在11月下旬攀升到了每平方米13112元的水平。

????這個數(shù)字說明了什么？最近我也去一些中介公司看了看，發(fā)現(xiàn)在100萬元以下的二手房都已經(jīng)很難找到了。連北京的二手房都已經(jīng)跨入百萬元時代，市民對此有什么樣的感受呢？一起來看看。

????市民：“老百姓光收入才多少錢，兩輩子我都掙不出這房錢來，這不是瘋了嗎，你說房價是不是瘋了，我就覺得好像是不可思議一樣，按我想的現(xiàn)在應該是最高點了，但我擔心是不是還會漲到4萬，所有同志大家說起來這房價，說實在的都暈菜，包括您，要不否則的話您今天也不會站在這采訪這問題，對不對，這是都暈菜的一件事?！?/p>

????在北京，買不起房的人很迷茫，那么，擁有房產(chǎn)，看著房價上漲的人是不是心里樂開了花？

????記者：“您現(xiàn)在自己買的有房嗎？”

????市民：“對，自己買的，但是現(xiàn)在房子增值了，您是一種什么樣的感受，增值了也不夠增值了我們也不賣，你賣了以后沒地住，我賣了這套房子，我還買不起別的房，相比較來說還是貴，太貴?！?/p>

????21世紀不動產(chǎn)的工作人員告訴記者，房價從年初到現(xiàn)在，有的樓盤價格已經(jīng)翻了一倍，高房價的壓力下，小戶型開始熱賣。

????“小戶型成交的越來越多，40平米到90平米之間非常多，那這說明了什么，說明現(xiàn)在房價居高不下，工資也不漲只能買小戶型?！?/p>

????采訪中，雖然買了房的，沒買房的對高房價都不滿意，但他們之間的財富鴻溝也在迅速加大。

????尹中立：“房價的大幅度上揚，就會導致社會貧富差距的進一步的擴大，因為有房子的人，毫無疑問他是有錢的人，有錢的人會更加有錢，然后沒錢的人沒買房子的人，就會更加貧困，它就會拉開整個社會的整個財富的這種鴻溝，會越來越大?！?/p>

????明年房價繼續(xù)上漲？

????從對這幾位北京市民的反應，多少也說明，高房價給大家?guī)淼男睦頉_擊還是比較大的，不僅改善住房的夢難以實現(xiàn)，而且還會影響到社會財富的分配。

????不管是買了房的還是沒買房的，房價高漲讓大多數(shù)人都樂不起來。一般來說，住房價格與城市居民家庭年收入之比應該在3-6倍的范圍，6-7倍以上居民購房就已非常困難。2008年，北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為24725元，那么，現(xiàn)在的北京房價又漲到多少了？我們來看一看。

????“我現(xiàn)所在的位置是在北京的東四環(huán)，我身后的萬科藍山這個項目，也于今天開盤了，它也對這一地區(qū)的房價，給出了一個最新的價格，那么這個價格又是多少，我們去看一看。”

????記者：“五層左右的是29000元每平米？”

????銷售人：“中間是3萬元每平米，高層是3萬以上?！?/p>

????記者計算了一下，以每套160平米計算，每套房子的價格就高達五百萬元左右，但這樣的價格并沒有嚇走買房人，前來簽約付款的還是絡繹不絕。

????“在北京最近開盤的樓盤中，萬科藍山的價格并不是最高的，我們現(xiàn)在也來到了位于二環(huán)和三環(huán)之間的，三里屯SOHO，那么它的價格又是多少，我們準備去看一看?！?/p>

????當記者來到三里屯soho售樓處時，交易大廳已經(jīng)有不少前來看房的人，銷售人員告訴記者，今天只有15套房子推出來。

????“按揭的話大概在42000到48000之間不等。”

????馬駒橋開車到國貿，大概需要30分鐘的時間，但這個名叫融科?香雪蘭溪的樓盤價格每平米也漲到了12000元以上。

????記者：“一期是多少？”

????“一期七八千?！?/p>

????記者：“什么時候？”

????“今年4月份，現(xiàn)在二期都賣到12000元每平米了，翻倍了。”

????從調查情況看，北京房價全面上漲。

????“不同類型的二手樓盤不太一樣，在外銷的或者比較高檔的公寓這邊，我們看到劇烈的漲幅已經(jīng)到了40%左右，從年初到現(xiàn)在積累的幅度比較大，那么相對來說更中低端一點的樓盤幅度可能沒有這么大，那也是有個25%以上的漲幅。”

????盧航還告訴記者，根據(jù)他們統(tǒng)計，從2004年開始，北京每年一二手房的交易量在二三十萬套之間，但2007年受經(jīng)濟危機影響，交易量出現(xiàn)了嚴重的下跌，因此他們預計今年一二手房的成交量應該在45萬套左右，由于新房供應沒有改善，所以房價應該超過目前的水平。

????“但是今年一個非常萬幸的情況，就是我們在年初預計的，今年下半年的房地產(chǎn)價格的報復性反彈會比現(xiàn)在嚴重的多，但沒有發(fā)生的是一個最主要的原因，還是放大量的二手房，因為看到周邊的新房，把價格拉的很厲害，開始進入到這個市場里頭，一定程度上使得房價有了比較大程度的平抑，否則今年到今年年底的話房價還不止是今年的這樣一個房價?！?/p>

????就在很多市民反映房價高的離譜的時候，北京華遠集團董事長任志強卻表示，明年房價還會繼續(xù)上漲。

????“11月份北京的庫存，所謂的庫存已經(jīng)少于10萬套了，從來沒有過的10萬套什么概念，今年大概要賣15到17萬套房子不夠一年賣的，如果要按這樣算的話大概8個月的存量，可是我們這個房子，所謂存量是指領了銷售證，領銷售證可能還在地平線，房子還沒起來，那么等到房子起來，可能要有一年半的周期，如果你這個庫存量不能滿足這一年半的周期，也就是說房子沒蓋完的時候全都賣光了，后頭又跟不上，因為我們供應量是在減少，新開工在減少，它肯定會漲價，沒什么可討論的?！?/p>

????誰把北京的房價送上了一條快車道？

????在任志強看來，北京的房價還會繼續(xù)上漲，他判斷的依據(jù)就是商品房的供給出現(xiàn)了短缺，庫存量、供應量跟不上銷售量。

????他這個分析是從供需關系著手的，從這個角度看，對房價產(chǎn)生影響的第一個因素就是土地供給。那我們就先來看一看，北京的住宅用地現(xiàn)在到底有多少？是不是土地在推動房價的暴漲？

????今年北京市計劃的住宅用地只有1300公頃，比去年減少了24%。在北京市國土局的網(wǎng)站，記者也看到，這1300公頃的住宅用地中，計劃用來建商品房的土地只有700公頃，這一數(shù)字遠遠低于2008年的1000公頃、2007年的1200公頃。

????中國指數(shù)研究院副院長黃瑜：“土地本來就稀缺資源，然后再加上，如果是土地供應量減少的話那么要的人又多的話，如果供給和需求不是很對稱的話，對價格肯定自然會起一定的帶動作用?！?/p>

????開發(fā)商為了搶地，北京的天價地王也像雨后春筍般冒了出來。那么，北京市為何壓縮商品房用地規(guī)模，引發(fā)出一個個地王？任志強告訴記者，北京為了建設850萬平米的保障性住房，而壓縮了商品房的用地。

????任志強：“你要加保障性住房，另外增加土地指標，你不能在增加保障性住房時候，去擠商品房的土地用地指標，這種擠的辦法最后商品房的供給越來越少，投資上不去產(chǎn)量上不去，供不應求的現(xiàn)象越來越嚴重?！?/p>

????那么，北京今年為何在增加保障性住房的同時，不另外增加用地指標？中國社科院地產(chǎn)專家尹中立也做出了自己的分析。

????尹中立：“土地供應為什么會減少，這與貨幣政策也有很大關系，因為地方政府有了銀行的充足的資金的供給，它就對土地出讓金的依賴程度會下降，它就不急于賣土地，所以這也是地方政府今年在如此房地產(chǎn)紅火的情況下，土地供應減少的一個很重要的原因?！?/p>

????住宅用地供應減少的情況下，北京的土地價格一路上漲，根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，截止到11月23日，北京住宅用地的價格已經(jīng)達到4933元每平米，同比上漲31%。

????任志強：“北京估計今年土地出讓金超過800多億元了，往年連續(xù)幾年也就500多億，今年可能要突破800億，上海也是只完成了50%不到，30%幾的土地供應量，但是比原來年初定的360億的土地出讓金，他拿了500多億，早就完成任務大大超支，那也就說你，如果再把它土地縮小，量縮小的話一樣道理，這地還會更貴 房子也會更貴?！?/p>

????中國指數(shù)研究院副院長黃瑜：“其實這個各地的土地財政，是已經(jīng)叫第二財政，大家都以各個城市很多城市都是這樣的，有些基本上，能夠占到財政大概30%，很多很多城市都能占到，甚至高的話能到70% 80%?！?/p>

????土地供給減少，開發(fā)商高價搶地，市場供需不平衡，把北京的房價送上了一條快車道，一般老百姓的收入難以追上房價上漲的腳步。

????這還只是從房地產(chǎn)市場的供需關系來分析房價走勢，實際上，我們在調查中發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商還通過特殊的銷售方式，在抬高房價。

????是否個別開發(fā)商乘機哄抬房價？

????前面我們看到，土地供應的減少在進一步推動北京房價快速上漲。10月份北京商品住宅銷售價量齊升，四環(huán)內的平均售價達到19750元，四至五環(huán)路達到17391元，五至六環(huán)路平均售價首次破萬，達到10314元。

????火爆的樓市是供需關系決定的，但也不排除個別開發(fā)商乘機哄抬房價的影響。我們的記者在采訪中就遇到有開發(fā)商采用了一種早在2006年就被建設部、發(fā)改委、工商總局明令禁止的銷售手法。他們是怎么干的？

????記者注意到11月29日到12月1日，在搜房網(wǎng)上，三里屯soho的均價從每平米4萬元上升到42000元，3天時間里每平米漲了2000元，這樣的奇跡，三里屯soho是怎么做到的？記者也來到了銷售現(xiàn)場。

????“18和19層這兩個層上保留的東西，一直沒賣就想等到今天來售，所以很多客戶都沒買上。”

????這樣的說法讓記者警覺起來，因為這和國家要打擊的捂盤惜售、抬高房價的行為很相似。

????“因為咱們公司保留了一部分，當時開盤之前有200多個客戶要買，我們就保留了一部分，你像頂層和18層保留了一部分，是這樣子的就是不賣保留了，然后等到市場好些就拿出來?！?/p>

????那么，捂盤的銷售方法是否能綁架房價呢，在北京郊區(qū)的融科?香雪蘭溪樓盤，銷售人員這樣告訴記者。

????“今天只開了40套房，就這一小溜，一單元還沒開，包括01 03單元都沒開?！?/p>

????銷售人員告訴記者，他們一棟樓每次只賣一個單元，要三次才賣完。由于控制了銷量，所以大量買房人都要經(jīng)過排號才有可能買到房。

????記者：“1單元什么時候開，知不知道？”

????“還沒價?！?/p>

????記者：“開盤得多少錢？”

????“開了你們也未必能買得上?！?/p>

????記者：“為啥？”

????“一樣，您要是不排隊的話，像頭前一開盤的時候，提前3天就跟這排隊?！?/p>

????記者：“提前3天排隊？”

????“對 ，24小時不走?！?/p>

????銷售人員告訴記者，每次開發(fā)商只拿出很少的房子推向市場，通過前期宣傳，吸引大量的買房人，他們又在這些買房人中挑選第一批顧客前來簽約，記者注意到，由于買房人擔心失去簽約資格，所以往往只能價格上做出讓步。

????“排完號，還得來再摸號，不見得能買上?！?/p>

????記者：“還得再摸號，摸什么號？”

????“叫你今天來，你不是來了嗎，來了之后，一二三四五六七八九十，一共發(fā)60個號，賣40個房子，再來抽，看能不能抽著你?！?/p>

????記者：“再來抽是吧？”

????“對?！?/p>

????記者：“你今天買上了嗎？”

????“買上了?！?/p>

????就這樣，買房人懷揣著千軍萬馬過獨木橋的心理，沖上了開發(fā)商設計好的搶房戰(zhàn)場，這時，價格已經(jīng)不是主要因素，能不能買到房才是他們關心的重點。記者在財務室看到，不少幸運者正在交定金，財務人員告訴記者，定金交了，不管買沒買房，都不再退。

????記者：“定完房子先交兩萬，是吧，然后再等著簽合同?！?/p>

????“對?！?/p>

????離開財務室，記者重新來到購房大廳，詢問不久后再次開盤的價格。

????“一單元要是開了你算算，一單元要是開了15000元每平米?！?/p>

????記者：“能這么高嗎？”

????“還真是這樣，不開的原因就是為了漲錢?！?/p>

????記者剛問完，就又有兩套房屋賣了出去，銷售人員也高興的表示，中午就可以休息了。

????“還有倆，下午可以回去了?！?/p>

????問你個問題，如果你去菜市場買白菜，品質都一樣，你會挑什么樣的白菜？那當然會挑最便宜的?？墒?，如果菜市場所有賣白菜的攤主都把規(guī)矩改了呢？比如讓你排號，但還不一定能買得上，后面還得抽簽，抽中了才有可能買到白菜，這時候你關心什么？那我當然首先會擔心能不能買的到，這個時候價格高低已經(jīng)成了次要的。既然好不容易排到這了，抽到了買白菜的機會，價格高點就高點吧。

????所以你看，在自由市場消費者可以自由選擇，這家的白菜貴了我就可以買別人家的，白菜價格很難漲起來。但現(xiàn)在換一種捂盤排號抽簽的銷售方式之后，能不能買到就成了首先考慮的問題，價格反而不重要了。要是北京的菜市場都這么賣白菜、賣蘿卜，估計價格也能漲起來。

????所以說，開發(fā)商在這里玩了一個障眼法，人為制造房源緊張的氣氛，從某種程度上說，這就是一種變相的哄抬房價?？墒?，開發(fā)商敢玩這種游戲，還是瞅準了市場供應緊張，房價連續(xù)上漲。如果供大于求，房子賣不動，房價走低，它這種游戲也玩不下去。面對瘋狂的房價，怎么辦？我們來聽聽學者的意見。

????就在房價高漲的同時，國土資源部也推出了《限制用地項目目錄2006增補本》，這一目錄中，明確規(guī)定：宗地出讓面積不得超過下列標準：小城市（鎮(zhèn)）7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃。

????尹中立：“你如果成片開發(fā)規(guī)模太大的話，它就會形成價格壟斷，事實上就會形成價格壟斷，所以把大批量的土地，分割成幾個區(qū)域，讓幾個開發(fā)商去，在一個土地上開發(fā)，它就會形成價格的競爭，就有利于消費者，這是方向是對的?！?/p>

????記者注意到，剛剛結束的中央經(jīng)濟工作會議，也要求增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。

????半小時觀察：

????就在我們調查北京樓市的時候，我注意到兩條與樓市密切相關的新聞。第一條是剛剛結束的中央經(jīng)濟工作會議提出，明年要增加增加對保障性住房支持力度，增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加強廉租住房等保障性住房建設。另一條新聞是中國社科院最新發(fā)布了《2010年經(jīng)濟藍皮書》表示，目前房價收入比超出合理承受范圍，8 5%家庭無能力買房。兩相對比，我們既看到管理層已經(jīng)著眼于改善房地產(chǎn)市場的供需關系，滿足更多人的住房要求，也看到這項任務的緊迫性和復雜性。但對房價來說，暴漲和暴跌都不是正?，F(xiàn)象，如何讓它與百姓收入增長的步伐更合拍？我們還需要更多的辦法。