解讀國(guó)土部房?jī)r(jià)調(diào)查結(jié)果：高需求支撐高房?jī)r(jià)

????《新聞1+1》2009年7月28日完成臺(tái)本

????——“誰”推高了房?jī)r(jià)？

????國(guó)土資源部公布房地產(chǎn)用地地價(jià)調(diào)查結(jié)果，全國(guó)620個(gè)樓盤，地價(jià)平均占房?jī)r(jià)兩成三，開發(fā)商公開成本清單，收費(fèi)項(xiàng)目達(dá)30項(xiàng)，涉及部門20多個(gè)，重復(fù)征收，變相征收，各級(jí)行政部門稅費(fèi)占到20%。

????你來我往，政商對(duì)質(zhì)，地價(jià)、房?jī)r(jià)究竟誰冤枉了誰？面對(duì)越變?cè)綍灥姆績(jī)r(jià)成本，究竟誰才是房?jī)r(jià)瘋漲的禍?zhǔn)祝俊缎侣?+1》

????主持人（董倩）：

????歡迎收看《新聞1+1》。

????飽受指責(zé)的高起的房?jī)r(jià)到底是什么原因造成的？最近，國(guó)土資源部公布了一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，根據(jù)這樣一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我們可以看到，地價(jià)并不是高起房?jī)r(jià)的重要的推手。結(jié)論一出，馬上就引起了房地產(chǎn)開發(fā)商的反彈，甚至引起了爭(zhēng)論。在這場(chǎng)爭(zhēng)論中，到底孰是孰非，今天我們演播室特別請(qǐng)到了中央黨校的趙杰博士，稍候趙博士會(huì)給我們講明他怎么看待這個(gè)問題。

????首先我們還是看一下新出臺(tái)的這一組數(shù)字。

????（播放短片）

????解說：

????“掀起你的蓋頭來”，這是國(guó)土資源部官方網(wǎng)站上一篇報(bào)道的標(biāo)題，報(bào)道的內(nèi)容是長(zhǎng)期以來備受社會(huì)關(guān)注的房?jī)r(jià)中地價(jià)所占的比例問題。7月24日，國(guó)土部公布了全國(guó)620個(gè)房地產(chǎn)調(diào)查項(xiàng)目的詳細(xì)數(shù)據(jù)清單，其中地價(jià)占房?jī)r(jià)比例在15%以下的有130例。地價(jià)占房?jī)r(jià)比例15%到30%的有356例，累計(jì)起來比例在30%以下的約占總數(shù)的78%，地價(jià)占30%到40%的為94例，地價(jià)占40%以上的為40例，約占6.45%。綜合全部來看，620個(gè)案例顯示，地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為23.2%。

????據(jù)了解，國(guó)土資源部此次調(diào)查于5月底展開，調(diào)查對(duì)象主要是2006年以來，取得土地且已進(jìn)入銷售狀態(tài)的商品房開發(fā)項(xiàng)目。其中調(diào)查的房?jī)r(jià)為商品房開房時(shí)的平均售價(jià)，地價(jià)為土地出讓時(shí)的樓面地價(jià)。

????其實(shí)類似的數(shù)據(jù)并非國(guó)土部第一次公布，就在今年六月下旬的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，為應(yīng)答保護(hù)耕地是否推高房?jī)r(jià)的提問，國(guó)土部副部長(zhǎng)鹿心社曾將此項(xiàng)調(diào)查的結(jié)論，也就是地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為23.2%的數(shù)據(jù)公之于眾。鹿心社當(dāng)時(shí)稱，地價(jià)占房?jī)r(jià)比，美國(guó)是28%，英國(guó)是25%至38%，韓國(guó)是50%至65%，日本是60%至75%。國(guó)土的水平遠(yuǎn)低于鄰國(guó)。鹿心社由此認(rèn)為，從我國(guó)的地價(jià)水平看，說“保18億畝耕地紅線推漲了房?jī)r(jià)”沒有根據(jù)也沒有道理。

????但是單純一個(gè)結(jié)論不足以平息長(zhǎng)久以來人們對(duì)于地價(jià)和房?jī)r(jià)比例問題的質(zhì)疑。有媒體分析，之所以公布620個(gè)樓盤全部地價(jià)數(shù)據(jù)，也是為了回應(yīng)澄清各界對(duì)于地價(jià)拉高房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論。那么這份涉及全國(guó)105個(gè)城市的調(diào)查中，具體到各個(gè)城市還呈現(xiàn)出哪些數(shù)據(jù)和特點(diǎn)呢？

????以北京為例，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重鎮(zhèn)，在此次受調(diào)查的21個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，地價(jià)最高，占房?jī)r(jià)的比例為51.36%，最低為14.33%，平均地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例約為25%。我們看到，21個(gè)項(xiàng)目里，不乏機(jī)遇7090、遠(yuǎn)洋沁山水、首城國(guó)際中心等熱門樓盤，只有四個(gè)分布于城八區(qū)之外，同時(shí)，上海也有六個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入了此次調(diào)查，地價(jià)房?jī)r(jià)比最低15.19%，最高為31.95%。

????事實(shí)上，在這次國(guó)土部的調(diào)查統(tǒng)計(jì)之前，今年年初“兩會(huì)”期間，工商聯(lián)也曾有一份類似報(bào)告，報(bào)告中曾直指地價(jià)是造成房?jī)r(jià)高漲的主要原因，該報(bào)告對(duì)北京、上海、廣州、深圳等9個(gè)城市，62個(gè)企業(yè)的81個(gè)項(xiàng)目，從成本角度進(jìn)行了分析。報(bào)告提出，土地成本占總成本比例的41.2%，占直接成本的比例高達(dá)58.2%。

????如今，工商聯(lián)的報(bào)告和國(guó)土部的調(diào)查數(shù)據(jù)之間似乎存在著不小的差異，作為普通的公眾應(yīng)該如何看待這種數(shù)據(jù)打架的情況，這次國(guó)土部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，還有哪些值得分析的空間？地價(jià)比例，這個(gè)神秘而簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)到底說明了怎樣的問題？

????主持人：

????趙先生，我們先來看這個(gè)數(shù)據(jù)“打架”的問題。國(guó)土資源部出臺(tái)的調(diào)查結(jié)果顯示，地價(jià)只占到總體房?jī)r(jià)大概兩成多一點(diǎn)，但是工商聯(lián)提出的這個(gè)數(shù)字卻是占到四五成，他們都挺權(quán)威的，我們到底應(yīng)該相信誰？

????趙杰（特邀觀察員）：

????我想這兩個(gè)表面沖突的數(shù)據(jù)，它回答的是老百姓關(guān)心的一個(gè)問題，就是現(xiàn)在的房?jī)r(jià)這么高，究竟是誰造成的？如果按照傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，應(yīng)該是從供給和需求的角度來分析，但是現(xiàn)在一個(gè)是國(guó)土部作為官方公布的數(shù)據(jù)，再一個(gè)工商聯(lián)作為一個(gè)社會(huì)組織公布的數(shù)據(jù)來看，他們想回答這個(gè)問題。但是他們回答這個(gè)問題是兩個(gè)不同的詞語，一個(gè)是“地價(jià)”，一個(gè)是“土地成本”。地價(jià)是一個(gè)交易價(jià)格，主要是指土地出讓以后樓面的價(jià)格，而土地成本則是指包含地價(jià)收入以后，維護(hù)成本，還有包括政府的稅、費(fèi)這些情況。所以這兩個(gè)東西是有關(guān)系的兩組數(shù)據(jù)，它都對(duì)房子的價(jià)格構(gòu)成有關(guān)系，但是土地價(jià)格和土地成本是不能劃等號(hào)的。

????主持人：

????所謂土地價(jià)格就是買這塊地的時(shí)候，這塊地是多少錢，但是土地成本是買了地以后，地本身維護(hù)它，包括在等待建設(shè)過程中很多生出來的成本。

????趙杰：

????而且從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，土地成本更多地強(qiáng)調(diào)投資上的意義。一萬五一個(gè)平方和兩萬一個(gè)平方，在價(jià)格上是差五千，但是成本上不能簡(jiǎn)單地說，兩萬的就貴，一萬五的就便宜。

????主持人：

????換句話說，我們能理解這兩組數(shù)據(jù)并不沖突嗎？

????趙杰：

????這兩組數(shù)據(jù)我覺得并不是沖突的，如果有沖突都是來自于政府系統(tǒng)，只不過一個(gè)是政府主動(dòng)公布的，一個(gè)是房地產(chǎn)商會(huì)公布的，房地產(chǎn)商會(huì)似乎幫助政府公布了土地成本相關(guān)的比例。如果不是工商聯(lián)公布的，是我們政府其他的收這些費(fèi)用的，一項(xiàng)一項(xiàng)羅列，然后把它匯總，我相信我們?cè)跀?shù)據(jù)上的沖突感就會(huì)降低，這是我看到這則新聞直接的由頭。不能說這兩組數(shù)據(jù)誰更相信，而只能說第一組數(shù)據(jù)還需要其他的數(shù)據(jù)做支撐，因?yàn)槊娣鄣膬r(jià)格和面包的價(jià)格，它倆的比例是怎么樣的，我們還需要在加工的過程中的那些價(jià)格的因素算上，我們才知道。

????主持人：

????好，接下來我們就連線一位長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域的清華大學(xué)的教授蔡繼明，蔡教授您好。

????蔡繼明（清華大學(xué)教授）：

????你好，董倩。

????主持人：

????蔡教授，怎么看國(guó)土部剛剛出臺(tái)的這一個(gè)調(diào)查結(jié)果？地價(jià)只占到房?jī)r(jià)總體比例的23.5%這樣一個(gè)數(shù)字？

????蔡繼明：

????這個(gè)數(shù)字可能他們的調(diào)查是有一定的根據(jù)，剛才這位發(fā)言人也談到，他指的是土地的出讓價(jià)格。土地的出讓價(jià)格其中也有兩類，一類是毛地出讓，還有一個(gè)凈地出讓，所謂毛地出讓，可能我出讓這塊土地不包括拆遷、安置的費(fèi)用，也許就比較低，你在開發(fā)過程當(dāng)中要進(jìn)行拆遷的安置，要投入大量的資金，再把它變成凈地出讓的時(shí)候，出讓價(jià)格肯定就要上升，所以23.5%的數(shù)據(jù)可能是針對(duì)一個(gè)具體的情況。

????剛剛這位嘉賓談到，這個(gè)數(shù)據(jù)和工商聯(lián)的數(shù)據(jù)是否矛盾的問題，表面上如果這樣分析，也許這個(gè)數(shù)據(jù)本身并不矛盾，但是兩個(gè)部門兩個(gè)數(shù)據(jù)，他們要說明的問題和要達(dá)到的目的可能是矛盾的。

????主持人：

????您覺得矛盾在什么地方？

????蔡繼明：

????大家不滿意的是，整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格過高，普通老百姓的收入承受不起，至于高的原因應(yīng)該歸咎于誰？因?yàn)槿藗兤毡槎挤从?，包括工商?lián)說，這是地價(jià)太高，他把房地產(chǎn)價(jià)格過高的原因，主要?dú)w結(jié)于土地成本過高，意味著房地產(chǎn)商并沒有獲得暴利，也就是說公民對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不滿情緒，就不要發(fā)泄在房地產(chǎn)開發(fā)商身上，我想這是工商聯(lián)公布這個(gè)數(shù)據(jù)所要達(dá)到的目的。

????反過來，國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)地價(jià)在整個(gè)房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)中所占的比例只有23.5%，它無非就是要說明我們的地價(jià)水平并不高，國(guó)土資源部的發(fā)言人也談到，還低于世界的平均水平。這樣一來，實(shí)際上房地產(chǎn)價(jià)格過高的主要責(zé)任并不在政府，進(jìn)一步地說，政府還有可能進(jìn)一步提高地價(jià)的空間，這個(gè)矛盾至于推給誰，大家就要分析了，到底房地產(chǎn)過高的原因在哪兒。

????主持人：

????您覺得兩個(gè)數(shù)據(jù)，兩個(gè)部門哪個(gè)更有道理一些？

????蔡繼明：

????我覺得這兩個(gè)數(shù)據(jù)，我不敢判定哪個(gè)數(shù)據(jù)更真實(shí)，但是根據(jù)我的分析，目前房地產(chǎn)價(jià)格過高，既有土地價(jià)格，包括土地成本價(jià)格過高，以及政府在土地這個(gè)環(huán)節(jié)拿走的過多，有這方面的原因，而這個(gè)原因我們完全可以通過地方政府的財(cái)政收入當(dāng)中，從土地這個(gè)環(huán)節(jié)得到的收入，大概能占到50%左右，很多有這樣的數(shù)據(jù)。這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

????因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格過高肯定和土地成本過高有關(guān)。但是另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格過高也和房地產(chǎn)行業(yè)存在的暴利有關(guān)系，這從某一個(gè)方面，我們從中國(guó)財(cái)富排行榜可以看出，在我們公布的財(cái)富排行榜當(dāng)中，房地產(chǎn)商大概占了三成，排在前十名至少也有三個(gè)是房地產(chǎn)開發(fā)商。而在世界排行榜當(dāng)中，我們幾乎找不到有什么房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入世界富豪榜當(dāng)中，至于很多數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利這方面的證據(jù)。因此，無論是工商聯(lián)也罷，還是國(guó)土資源部也罷，他們想達(dá)到的目的恐怕老百姓都不一定能接受。

????主持人：

????好，謝謝蔡教授。我們?cè)倩氐窖莶ナ遥w教授，您是不是同意剛才蔡教授的這些觀點(diǎn)，我們?cè)谝婚_始也說了，國(guó)土資源部出臺(tái)這樣一個(gè)調(diào)查數(shù)據(jù)，就是希望人們認(rèn)為推動(dòng)房?jī)r(jià)高漲的并不是地價(jià)，您同意這個(gè)結(jié)論嗎？

????趙杰：

????房?jī)r(jià)高肯定是供給和需求平衡的結(jié)果，我更看重是需求因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響。我們有幾種需求，一種是自助需求，一種是投資性的需求，還有附著于它的投機(jī)性需求?，F(xiàn)在真正抱怨房?jī)r(jià)高的人是自住性需求還沒有實(shí)現(xiàn)的人。沒有任何一個(gè)投資性需求的人和投機(jī)性需求的人，而且他們有大量的錢，或者在一定的政策輔助下可以有這個(gè)能力實(shí)現(xiàn)投資和投機(jī)的人，會(huì)抱怨現(xiàn)在的房?jī)r(jià)太高，反而他們從投資這個(gè)角度還是希望房?jī)r(jià)能漲得更快一些。只不過我們現(xiàn)在社會(huì)關(guān)注房?jī)r(jià)的，聲音多的是這些自住性需求還沒有實(shí)現(xiàn)有房子的人。

????主持人：

????那我們回到這個(gè)問題上，地價(jià)的高是不是推動(dòng)房?jī)r(jià)高的一個(gè)主要因素？

????趙杰：

????土地價(jià)格的高低和土地的供給速度、地段是一個(gè)綜合性的因素。從總體上來講，如果土地供給沒有發(fā)生大的波動(dòng)的情況下，土地的價(jià)格不會(huì)影響房子的價(jià)格。

????主持人：

????但是我們看，最近一段時(shí)間“地王”頻出，本身拿地的時(shí)候，價(jià)錢就已經(jīng)到了天價(jià)了，我們就可以預(yù)期，到時(shí)候房?jī)r(jià)會(huì)高的一個(gè)什么程度？

????趙杰：

????就是說明地王是一個(gè)投資者，投資者做多房地產(chǎn)市場(chǎng)。

????主持人：

????您認(rèn)為還是投資的因素？

????趙杰：

????對(duì)，我現(xiàn)在拿的還是一個(gè)投資的地王，但是等我把房子蓋起來的時(shí)候，我還是可以順價(jià)把房子賣出去，所以他不認(rèn)為他的房?jī)r(jià)高，只不過地王在現(xiàn)在拿地的費(fèi)用中他是最高的，她是預(yù)期資本回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在的水平。但是這種高的預(yù)期如果再隔一兩年，我們宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或者整個(gè)資金供應(yīng)面沒有發(fā)生大的改變，他就能實(shí)現(xiàn)。就跟當(dāng)年山東的秦池酒廠一樣，秦池酒廠之前有很多標(biāo)王都是中央臺(tái)廣告的標(biāo)王，他們把在酒的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大的過程中，通過廣告效應(yīng)助推了白酒的銷售，拓寬了白酒的市場(chǎng)。但是到了秦池酒廠，他中了標(biāo)王以后，標(biāo)王的那筆資金就成為白酒運(yùn)營(yíng)的一種巨大的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

????主持人：

????趙教授，您看，剛才蔡教授也說了，國(guó)土資源部之所以發(fā)布這個(gè)數(shù)據(jù)，就是希望向公布表示，地價(jià)并不是推動(dòng)房?jī)r(jià)的一個(gè)重要的因素，也就是說，政府在里面的作用不是那么大的。但是我們?cè)倏矗麄兊恼{(diào)查的推論是建立在620個(gè)被調(diào)查項(xiàng)目中的，但是后來有很多人都說，88%也就是550個(gè)項(xiàng)目，買地的階段是2006、2007年，而房?jī)r(jià)賣出去的時(shí)候往往是在兩三年之后，這種算是沒有任何比較的價(jià)值的。

????趙杰：

????房地產(chǎn)的投資行為也好，供給行為也好，它都是一個(gè)長(zhǎng)周期的，是耐用品的投資，從它獲得土地到把房子賣出去，這中間一般有兩三年的時(shí)間，在這個(gè)時(shí)間中，如果是一個(gè)礦泉水這種普通商品，供給需求隨時(shí)可以平移，而如果大家做多房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)時(shí)候初始價(jià)格和最終成交價(jià)格自然差異會(huì)很大，在這個(gè)時(shí)候做一個(gè)比值，證明它是很小的，統(tǒng)計(jì)上是可以做得到的，但是這種統(tǒng)計(jì)多大意義上能說明土地因素不在，或者土地供給的因素和房地產(chǎn)價(jià)格上漲的價(jià)格有多大的關(guān)系，沒有什么必然的聯(lián)系。

????主持人：

????我們現(xiàn)在看到的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不合理的現(xiàn)象很多，面對(duì)這些不合理的現(xiàn)象，政府主管部門說罪不在己，這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)商也跳出來說自己冤枉，到底是怎么回事，我們的節(jié)目稍候繼續(xù)。

????主持人：

????到底是誰抬高了房?jī)r(jià)？就在國(guó)土資源部推出的地價(jià)在房?jī)r(jià)總額中占到的比例的調(diào)查結(jié)果之后不久，房地產(chǎn)商也發(fā)出了自己響亮的聲音，我們來聽一下。

????（播放短片）

????解說：

????自國(guó)土部負(fù)責(zé)人發(fā)布地價(jià)占房?jī)r(jià)23%這一結(jié)論后，以任志強(qiáng)為代表的不少開發(fā)商出來公開反駁，理由是開發(fā)商在購(gòu)買土地時(shí)，除了向政府支付土地出讓金之外，還在為每一平方米的土地支付著各種各樣的稅費(fèi)。

????顯而易見，在計(jì)算地價(jià)房?jī)r(jià)比時(shí)，國(guó)土部門與開發(fā)商是各算各的賬，國(guó)土部門公布的數(shù)據(jù)實(shí)際是土地出讓金占房?jī)r(jià)的比例，然而在開發(fā)商看來，與土地有關(guān)的稅費(fèi)都應(yīng)該計(jì)算到土地價(jià)格中。那么，開發(fā)商的賬本是怎么計(jì)算的呢？目前，商品房的成本構(gòu)成主要有三部分，土地、建安費(fèi)用，還有就是政府的各項(xiàng)稅費(fèi)。

????這是國(guó)內(nèi)一位開發(fā)商提供的樓盤成本清單，這個(gè)樓盤處于當(dāng)?shù)厥袇^(qū)內(nèi)，2007年底開始動(dòng)工建設(shè)，目前已進(jìn)入預(yù)售階段，眼下銷售均價(jià)每平方米五千元，從這份清單上可以看出，加上土地出讓金、拆遷安置房成本、樓面地價(jià)達(dá)到每平方米兩千元，占到了售價(jià)的40%，樁基處理、土建、安裝施工費(fèi)、公共部位裝修等建安成本，每平方米1500元，占到了售價(jià)的30%。而在這份清單上，最引人注目的是這些名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目。

????當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開發(fā)商：

????人防收費(fèi)、消防收費(fèi)、建委收費(fèi)、規(guī)劃收費(fèi)、土地收費(fèi)、房管收費(fèi)、定界收費(fèi)、安全收費(fèi)多了，質(zhì)量收費(fèi)，反正大把的費(fèi)擱一塊就得五百塊。

????解說：

????在這些名目繁多的項(xiàng)目中，有一些看上去很像重復(fù)收費(fèi)，例如，前期規(guī)劃國(guó)土局要進(jìn)行土地界定，均攤后費(fèi)用是每平方米0.5元，而同樣的工作，規(guī)劃局還要重新做一遍。這次的收費(fèi)項(xiàng)目變成了規(guī)劃界定費(fèi)，均攤后還是要再收取每平方米0.5元。這些收費(fèi)項(xiàng)目加起來共有30多項(xiàng)，涉及20多個(gè)部門，費(fèi)用總計(jì)448元。再加上營(yíng)業(yè)稅、所得稅，每平方米稅費(fèi)成本達(dá)到了1100元左右，占房屋銷售價(jià)的20%。這位開發(fā)商告訴記者，他在這上面列出的還只是主要的收費(fèi)和稅收項(xiàng)目，其中像道路開口費(fèi)、建筑垃圾管理費(fèi)、印花稅、增值稅、城建稅、教育設(shè)施建設(shè)附加稅等，由于金額不高，并沒有計(jì)算在內(nèi)。

????無獨(dú)有偶，在國(guó)土部發(fā)表23%的數(shù)據(jù)后，濟(jì)南一開發(fā)商也自曝成本，最后算下來，毛利潤(rùn)率為22.2%。北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在博客中更是明確說道：“如果政府用不同部門分別收取和土地有關(guān)的相關(guān)費(fèi)用，然后又各算各的賬，各自只公布自己收取到的那一部分錢，就認(rèn)為土地的成本在房?jī)r(jià)中的比例不高，不仍然是欺騙群眾嗎？

????看來，關(guān)于房?jī)r(jià)地價(jià)比的爭(zhēng)論還要再持續(xù)一陣，我們也期待著房?jī)r(jià)的成本在爭(zhēng)論中能越辯越明。

????主持人：

????通過剛才那個(gè)短片我們也聽到了一種說法，就是這位房地產(chǎn)開發(fā)商說，地價(jià)再加上各種各樣的稅費(fèi)，就擠占了他的利潤(rùn)空間，也就把他的利潤(rùn)變薄了，他不得不去以加大容積率、超載的方式去賺錢，您怎么看這種說法？

????趙杰：

????我覺得應(yīng)該是這么一層關(guān)系，政府為什么能夠在里面增加很多我們通過這個(gè)短片看起來不合理的一些費(fèi)用、重復(fù)的費(fèi)用，除了政府的法治、收費(fèi)行為沒有受到約束管理以外，很重要的還在于需求意識(shí)導(dǎo)致的。就是房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷擴(kuò)張需求的市場(chǎng)，它這里面的利潤(rùn)太大了。在這里面，政府適當(dāng)?shù)厥找恍?，或者收了一些費(fèi)用，他很容易就把它轉(zhuǎn)移出去，轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上。所以從絕對(duì)值的比重來看，政府的費(fèi)用、亂收費(fèi)也好，什么其他的費(fèi)用也好，好像不是很高，但是這是一個(gè)不斷膨脹的市場(chǎng)，就是房?jī)r(jià)不斷走高的，那么類似于政府不合理的費(fèi)用或者灰色的費(fèi)用，都消化在里面，從這個(gè)意思上來講，不合理的費(fèi)用推高房?jī)r(jià)是有一定道理的。

????但是不合理的費(fèi)用不合理到什么程度，它和瘋長(zhǎng)的房?jī)r(jià)兩個(gè)在賽跑，一個(gè)是不合理費(fèi)用的增長(zhǎng)速度，一個(gè)是房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，它倆是基本等值的嗎？如果是基本等值，可以說是政府的不合理收費(fèi)推高了房?jī)r(jià)。如果是需求的因素增長(zhǎng)得更快，大家對(duì)投資品，都想去買房子，增長(zhǎng)的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府不合理費(fèi)用增加的速度，自然就不能說是政府收費(fèi)過多導(dǎo)致的。但是政府確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)收費(fèi)有一些不合理的東西，通過工商聯(lián)的公布，應(yīng)該得以改進(jìn)。所以我覺得什么東西影響什么，它是一個(gè)相關(guān)分析，增長(zhǎng)速度、增長(zhǎng)比值之間應(yīng)該有一個(gè)比較，你才能說是什么東西推漲了什么東西。

????主持人：

????您剛才用了一個(gè)詞，叫“政府不合理的收費(fèi)”，不合理的收費(fèi)是相對(duì)于合理的收費(fèi)來說的。但是所謂的合理收費(fèi)是不是就是經(jīng)得住考驗(yàn)。剛才的那個(gè)個(gè)例，當(dāng)然個(gè)例并不能代表所有的現(xiàn)象，它說它的稅費(fèi)已經(jīng)占到20%，20%如果和其他的國(guó)家的2%稅費(fèi)相比，的確太高了。

????趙杰：

????但是跟我們?cè)诜康禺a(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)和國(guó)家稅收關(guān)系、稅種的設(shè)置上都有關(guān)系。我們國(guó)家現(xiàn)在來自于土地的收入主要是兩大塊，一個(gè)是土地出讓金，一次性征收。第二就是各部門，有的是正規(guī)收費(fèi)，有的是巧立名目的收費(fèi)，它反正是從房地產(chǎn)企業(yè)或者老百姓手里收來的。這兩塊收入和國(guó)外比較，它有物業(yè)稅，還有每年都可以收的，比重不一樣。政府如果把這批費(fèi)用完全降下來，政府龐大的規(guī)模，它依賴于土地財(cái)政的政府財(cái)政收入狀況就會(huì)發(fā)生改變。所以來自于土地收費(fèi)的絕對(duì)數(shù)額和相對(duì)數(shù)額都跟我們財(cái)政收支結(jié)構(gòu)有關(guān)，這個(gè)合理不合理是我們政府收入模式科學(xué)不科學(xué)的話題，跟這個(gè)東西有關(guān)系，但不能簡(jiǎn)單地這樣說，因?yàn)槲覀冋€要承擔(dān)巨大的公共支出的費(fèi)用。我們現(xiàn)在這個(gè)政府的很多時(shí)候市場(chǎng)是來自于土地收益的。我們能不能找到一種新的跟土地收益又密切相關(guān)，同時(shí)又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展有推動(dòng)的稅種結(jié)構(gòu)和制度設(shè)計(jì)，現(xiàn)在正在討論之中。

????主持人：

????我們綜合來看，開發(fā)商的聲音是因?yàn)槎愘M(fèi)多了，土地的成本高了，所以我的利潤(rùn)空間就被擠壓了，您覺得他們的想法有沒有道理？

????趙杰：

????顯然不對(duì)，你沒有把自己當(dāng)企業(yè)，企業(yè)是有賠有賺的，買面粉的高了，租房子的價(jià)格高了，賣的燒餅就得漲價(jià)嗎？這沒有道理，買面粉貴了，房租貴了，只有在燒餅的需求高漲的時(shí)候，你才能賣得出去。所以我認(rèn)為房地產(chǎn)商是自訴苦衷，他揭露、表白政府的不合理收費(fèi)，這是有道理的，我們也要關(guān)注到這種聲音，呼喚政府對(duì)這些方面的收費(fèi)更加合理、更加科學(xué)，呼喚政府從土地上獲得收益的方式、稅制結(jié)構(gòu)的調(diào)整更加科學(xué)。但是我們也要關(guān)注，房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)高，我覺得跟我們的需求是有關(guān)系的，在整個(gè)中國(guó)的投資性需求和投機(jī)性需求，或者我們做多房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，這是拉高房?jī)r(jià)的主要因素。如果我們大量的擴(kuò)大內(nèi)需的錢都用來結(jié)構(gòu)調(diào)整，都用來技術(shù)改造，控制它流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，那它的需求因素不會(huì)這么高漲，房地產(chǎn)自訴苦衷的結(jié)果是什么呢？自然是房地產(chǎn)商降低自己的利潤(rùn)，它不可能實(shí)現(xiàn)你前面兩個(gè)高了，我后面賣房子價(jià)格就高了，也不是這樣。

????主持人：

????我們來綜合看一下這兩組數(shù)據(jù)，一個(gè)是工商聯(lián)提供的數(shù)據(jù)，一個(gè)是國(guó)土資源部提供的數(shù)據(jù)，剛才通過蔡教授的分析，他們似乎都在用數(shù)字為自己開脫。但事實(shí)上面對(duì)這么多房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理現(xiàn)象，恐怕有關(guān)部門在這個(gè)時(shí)候不應(yīng)該為自己開脫，而是更多的大家在一起想辦法。

????趙杰：

????我想應(yīng)該把政府和房地產(chǎn)事業(yè)有關(guān)系的各個(gè)部門的行政收費(fèi)進(jìn)行一下清理，這些清理既是指事實(shí)上的發(fā)生額，又是指邏輯上不合理重復(fù)東西的去除，還包括比例、比值在這么多年是不是有變化，得清查。我想這些方面如果能做到，做到政府來自于房地產(chǎn)行業(yè)的稅和費(fèi)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，它是心甘情愿的，它認(rèn)為是合理合法的，如果做到這樣，那么房地產(chǎn)企業(yè)在稅費(fèi)比較明晰的狀況下，就能做到自己把自己當(dāng)成企業(yè)。