河南莊小區(qū)實景

????小產(chǎn)權(quán)房主“買的就是心跳” 新土地管理法修訂草案可能讓小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”成泡影記者走進河南莊小區(qū)探訪小產(chǎn)權(quán)房房主的苦辣酸甜

????小產(chǎn)權(quán)房政策的每一次風吹草動，都牽動著眾多小產(chǎn)權(quán)房主的心。經(jīng)過多年揣摩，不少房主已成為相關(guān)法律政策的“專家”。本周，《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》披露出的相關(guān)章節(jié)，再次給小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”蒙上了陰影，也讓一些小產(chǎn)權(quán)房主放棄期待，索性不聞不問，靜等“最后一次心跳”了。

????每天早上8點前后，九水西路熱鬧非凡，368路公交車站排滿了人，等車的大都是河南莊小區(qū)居民，他們要乘坐僅有的這趟公交車前往李村或海爾路上班；一些在別處上班的只能乘坐“黑摩的”，小區(qū)岔路口前排滿了等活的“摩的”，花上1元、2元再換乘公交車也還方便；那些不用上班的中老年居民則拎著菜籃子，在九水西路自發(fā)形成的菜市場上穿梭著……

????從外觀看，河南莊小區(qū)和老式住宅小區(qū)差別不大，沒有物業(yè)，汽車、小販自由穿梭其中，樓道和墻面的顯要處大都貼上了各色小廣告。這里的70多幢樓座都是村建小產(chǎn)權(quán)房，已有15年歷史了，是島城最大的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，經(jīng)過多年發(fā)展，已經(jīng)頗為成熟，購物、交通也比較便捷了。

????徐明寬是這個小區(qū)的資深住戶，租住了2年多，買房子也有5個年頭了。對于小產(chǎn)權(quán)房主的苦辣酸甜，他有著深切的體會。

????合租房里辦完婚事

????徐明寬今年32歲，住在河南莊小區(qū)中小區(qū)18號樓，他的房子是2005年年底花19.5萬元買下的，75個平方，套二?！皠倎砬鄭u時苦啊，開始住單位宿舍，后來就出來合租?！毙烀鲗捳f，他和妻子老家都在鄆城農(nóng)村，2000年底大學(xué)畢業(yè)后到青島找工作，正趕上房價開始攀升?！皝砬鄭u肯定想找個落腳的地，但當時剛工作根本沒實力買房?！?001年，徐明寬和女友相繼找到工作后，開始琢磨買房子的事，但當時市區(qū)房價已接近2000元/平方米，這對兩個農(nóng)村家庭的子女來說根本不現(xiàn)實，所以，徐明寬決定，先攢錢，攢夠七八萬元交首付，就可以張羅房子結(jié)婚了。

????一開始，徐明寬和女友分別住在工廠安排的集體宿舍里，盡可能節(jié)省開支，兩人工資加起來近3000元，他們存上1500元，剩下的錢用于日常花銷，有時候還要給老家寄錢?？墒?，房價不等人，2003年，兩個人剛存夠3萬多元錢時，市區(qū)房價也已爬到2500元/平方米了，買房子看起來更不可能了。但兩人已到了結(jié)婚年齡，無奈之下，徐明寬與單位同事經(jīng)人介紹，在河南莊找到一處小產(chǎn)權(quán)房，以每月600元的價格合租下來，當年下半年，徐明寬就在合租房里和女友登記結(jié)婚。

????為買房借遍“百家錢”

????結(jié)婚后，“攢錢買房”依然是徐明寬和妻子生活的核心詞。雖然租房增加了四五百元的開銷，但是，兩人工資也有所提升，兩人每月有了4000元收入。周邊房價仍在一路看漲，徐明寬工作之余開始跑樓盤，但讓他焦慮的是，不但房價漲幅比他的收入增加得快，開發(fā)商賣房子的效率也不給他思考猶豫的時間。“當時在李村看好一處樓盤，每平方米2300元，我借了一星期錢準備咬牙買下它，卻發(fā)現(xiàn)小戶型賣完了！”徐明寬說，當時他有個打算，就是在妻子懷孕前解決房子問題，哪怕是個小點、條件差點的二手房，但幾番猶豫讓他徹底錯失了完成心愿的機會，一直到2004年他妻子懷孕，他們還住在合租房里。

????“此前我一直沒考慮買小產(chǎn)權(quán)房，但有了孩子后，我覺得有個長久落腳的地方最重要。”徐明寬說，掂量著自己手中的八萬塊錢，他和妻子最終決定在河南莊小區(qū)買套小產(chǎn)權(quán)房，“位置差不多，也在李村周邊，但便宜啊，每平方比對面的百通小區(qū)便宜1000多塊?！彼麄冞x了一處75平方米的套二房，當時售價每平方米2500多元，總價19.5萬，但買小產(chǎn)權(quán)房不能按揭，必須一次性付款，一次性湊足房款又成了難題?！跋仁呛裰樒ぷ尷先藥兔??！毙烀鲗捳f，他和妻子老家都是農(nóng)村的，生活條件并不好，不愿意向家里要錢。最后，兩家老人湊了5萬元錢，剩下的6萬多元只能在青島借了。這時，徐明寬兒子已出生，他把母親接到合租房里照顧孩子，一邊在單位張羅借錢，他工廠的師傅借給他3萬元，剩下的錢是他和妻子三千、五千地從七八個同事、朋友手中借來的。終于，2005年下半年，他搬進自己的房子，雖然還是小產(chǎn)權(quán)房。

????買了房子仍是“黑戶”

????“小產(chǎn)權(quán)房落不下戶口?！庇辛诵录业男烀鲗捯患?，戶口卻不在一起，此前徐明寬和妻子的戶口分別在各自單位的集體戶口上，原本他準備把兒子戶口落在新家?？梢淮蚵?，小產(chǎn)權(quán)房屬于“無產(chǎn)權(quán)房”，村民戶口都落不進去，他們這些市民購房者更不可能落戶了。戶口問題又成了徐明寬的煩心事，他托了不少關(guān)系，終于在兒子一歲多時，把戶口掛進了自己單位的集體戶?！耙院筮€有上學(xué)問題，這也不是長久之計啊?！?/p>

????2005年后，徐明寬開始關(guān)注國家的土地政策，有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的任何風吹草動他都會記下來：2006年，部分城市發(fā)布了小產(chǎn)權(quán)房的預(yù)警；2007年，南京市試點小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”；2008年7月，國土資源部執(zhí)法局負責人表態(tài)，解決“小產(chǎn)權(quán)房”報告已上交國務(wù)院；2008年10月，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組負責人表示，解決小產(chǎn)權(quán)房問題“將保護購房者利益”；本周，《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》披露，小產(chǎn)權(quán)房未獲合法地位……“有保護購房者權(quán)益的聲音，也有堅決打擊小產(chǎn)權(quán)房的聲音?！毙烀鲗捳f，政府的態(tài)度不“明朗”，他們這些購房者的心也一直懸著，他從來沒奢望過花較少的錢買小產(chǎn)權(quán)房能占大便宜，但也不甘心欠賬還沒還完的房子在未來一夜之間被推成平地，自己得不到任何補償，“越研究法規(guī)政策越頭疼，感覺自己買了小產(chǎn)權(quán)房，買的就是心跳?！?/p>

????不當“房奴”感覺輕松

????“現(xiàn)在我索性不關(guān)注了，就等著政府出臺解決辦法，反正不能讓大家到馬路上住吧?！毙烀鲗挼南敕ê秃芏嗪幽锨f小區(qū)的住戶相同，既然大家都買了房子，住了這么多年，那么大家的問題就是公眾問題，肯定會得到妥善安排。而且還有一點，就是河南莊的小產(chǎn)權(quán)房和商品房一樣，近年來價格也漲了不少，目前均價是3200元/平方米到3300元/平方米，一些買房多年的老住戶實際上已經(jīng)“賺”了。

????“目前河南莊的房子并不愁賣?！毙烀鲗捀嬖V記者，他的房子是小戶型，只要把價格降低一點，很容易出手，他不再害怕有一天血本無歸了。只不過他覺得在河南莊居住挺舒服，所以也不急著換成商品房。徐明寬說，這些年來，他的房款已還得差不多了，就剩下2萬多元尾款，負擔大大減輕了，“不當房奴是買小產(chǎn)權(quán)房最大的好處?！?/p>

????解決小產(chǎn)權(quán)房

????不應(yīng)“一刀切”

????青島理工大學(xué)有關(guān)專家建議允許一定規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房上市

????各方聲音

????小產(chǎn)權(quán)房一出生就是不合法的產(chǎn)物。它不繳納土地出讓金，也不繳納相關(guān)稅費，因而形成了明顯的價格優(yōu)勢，得以在灰色市場上長期存在。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)被稱為是高房價的“并發(fā)癥”，買小產(chǎn)權(quán)房的大體包括失地農(nóng)民、買不起商品房的市民以及投機炒房者。在北京，小產(chǎn)權(quán)房的市場份額在20%左右，我市雖然沒有做過這方面的統(tǒng)計，但小產(chǎn)權(quán)房也一直存在。

????“小產(chǎn)權(quán)房肯定是違法的。”市國土資源局的有關(guān)人員表示，對于小產(chǎn)權(quán)房政策，我市并沒有接到新的通知，根據(jù)現(xiàn)行政策，既不可能給小產(chǎn)權(quán)房辦兩證，也不可能上市交易，而且小產(chǎn)權(quán)房不允許再建設(shè)。

????小產(chǎn)權(quán)房不合法，但保護購房者權(quán)益卻成為一定范圍內(nèi)的共識。這種保護，也并非無法可依?！翱梢酝ㄟ^《合同法》保護購房者權(quán)益?！崩顪鎱^(qū)東部建設(shè)辦公室的高主任認為，根據(jù)《合同法》規(guī)定，購房者可以得到退賠等補償。

????肯定有購房者不愿要賠償，而寧愿住在無證小產(chǎn)權(quán)房里，因為他們得到賠償還是買不起商品房。對此，青島理工大學(xué)管理學(xué)院不動產(chǎn)系主任郭平認為，各地情況不同、購房者情況各異，政策也不會一刀切，他認為允許一定規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房上市是個可行的辦法，小產(chǎn)權(quán)房是對房地產(chǎn)低端市場的補充。

????“建了這么多年了，肯定不會拆！”河南莊小區(qū)里，“徐明寬們”堅持著這個想法，雖然并沒有誰曾對“不拆”做過承諾。“徐明寬們”已適應(yīng)了“小產(chǎn)權(quán)房生存”，而“投機炒房者”和“鄉(xiāng)間別墅購房者”或許會多些焦慮。

????小產(chǎn)權(quán)房活著有罪，如何讓它“死去”或者“新生”，這是一個不宜再拖的問題。記者 劉文劍 攝影報道

????小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”成泡影

????最新進展

????小產(chǎn)權(quán)房并非法律概念，是社會實踐中約定俗成的稱謂，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

????在《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》“建設(shè)用地”一章第90條中，規(guī)定了宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體組織同意，在保障基本居住的前提下，可以將其宅基地向符合宅基地申請條件的人轉(zhuǎn)讓、贈與或出租。但意見稿規(guī)定農(nóng)村宅基地只能在集體居民內(nèi)部流轉(zhuǎn)，宅基地進入公開市場流轉(zhuǎn)不在適用范圍內(nèi)，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)和抵押亦受到一定程度限制，這意味著小產(chǎn)權(quán)房未獲得合法地位。