????新華網(wǎng)消息 建設(shè)部政策研究中心主任陳淮昨日在“2009中國(guó)房地產(chǎn)變革之路”論壇上表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展既有有利的因素也有不利的因素，他列舉了十條對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展不利的因素，同時(shí)也指出了房地產(chǎn)價(jià)格必漲的十大理由。

????陳淮指出，目前形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有很多不利因素。他認(rèn)為，除了國(guó)際金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響外，房地產(chǎn)市場(chǎng)自身也存在很多問(wèn)題，包括：在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的資源優(yōu)化重組和市場(chǎng)份額的優(yōu)化重組進(jìn)程中，迄今并沒(méi)有取得明顯的增長(zhǎng)；在二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)嚴(yán)重滯后的條件下，不可能形成相對(duì)穩(wěn)定的供求均衡狀態(tài)，存量房如同股市的“大小非”早晚要成為市場(chǎng)的巨大供給，在前期買了多套房子的持有者，他們過(guò)多的資源可能會(huì)較迅速的釋放出來(lái)；過(guò)去10年城鎮(zhèn)居民累計(jì)的資產(chǎn)購(gòu)置能力在過(guò)去3-4年內(nèi)，已經(jīng)被較為充分地釋放了，新的購(gòu)置能力尚需3-5年左右周期的積累過(guò)程；地產(chǎn)市場(chǎng)自身發(fā)展不平衡導(dǎo)致的包括開發(fā)商、銀行、稅收等風(fēng)險(xiǎn)配置不平衡局面現(xiàn)在也遠(yuǎn)沒(méi)有得到充分的改善。

????但陳淮同時(shí)指出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格有必漲的十大理由。

????一是，中國(guó)城市化進(jìn)程剛剛拉開帷幕，人口向城市集中的趨勢(shì)還將持續(xù)20-30年；

????二是，擴(kuò)大內(nèi)需過(guò)程中，對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模投入和進(jìn)一步改善，將有可能誘導(dǎo)出新一輪的改善性需求，即需求型住房-享受型住房-奢侈型住房；

????三是，目前城鎮(zhèn)住房存量資源中，1999年以前形成的占一半以上，這些存量房在未來(lái)15-20年的周期內(nèi)有一半要拆了重建；

????四是，人們已經(jīng)完成了重大價(jià)值觀的革命，已經(jīng)走向了讓大多數(shù)人有產(chǎn)的階段；

????五是，城市土地資源的有限性決定土地開發(fā)規(guī)模越大，核心市區(qū)的房?jī)r(jià)越高；

????六是，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和就業(yè)的巨大影響以及對(duì)上游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用，促使短期的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)；

????七是，在1999-2002年享受房改的大約占40%左右的城市居民家庭，經(jīng)過(guò)四到五年后，普遍進(jìn)入了一個(gè)依靠市場(chǎng)自我改善的區(qū)間，特別是二三線城市，這個(gè)趨勢(shì)非常明顯；

????八是，部分城市居民的收入情況已經(jīng)處于住房消費(fèi)能力的收入高敏感、高彈性階段，他們收入增加10%，住房消費(fèi)能力就可以增長(zhǎng)50%；

????九是，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具已經(jīng)邁開新的步伐。去年末，國(guó)務(wù)院關(guān)于要擴(kuò)大內(nèi)需、刺激增長(zhǎng)的一系列措施中，已經(jīng)明確提出了發(fā)展債市、REITs等金融工具；

????十是，歷史形成的稅賦結(jié)構(gòu)，“清費(fèi)、正稅、明租”進(jìn)展遲緩，將促進(jìn)自身資產(chǎn)升值諸多理性消費(fèi)。