明年1月1日起執(zhí)行新利率 提前還貸五方法任選

???????為了控制市場流動(dòng)性過剩的壓力，今年央行連續(xù)五次加息。對于眾多貸款買房的市民來說，還貸壓力大大增加。據(jù)《中國證券報(bào)》報(bào)道，明年1月1日銀行將執(zhí)行新利率，貸款族該不該提前還貸、如何還貸？昨天，理財(cái)專家向房貸一族提供了五種選擇方案。

???????王先生今年4月份購買了一套100萬元的房子，首付30％后，貸款額為70萬元，貸款期限20年。假設(shè)該房產(chǎn)是王先生唯一的一套銀行抵押貸款房產(chǎn)，可享受當(dāng)時(shí)4月份優(yōu)惠利率6.04％。按等額本息還款法計(jì)算，月供為5031.18元，20年利息總支出高達(dá)507485.08元。從4月份至年底12月份，王先生已支付購房貸款利息為27972.01元。從明年1月1日起將執(zhí)行新的優(yōu)惠利率6.6555％，王先生決定提前還款。以此案為例，理財(cái)專家對目前市場上存在的五種提前還款方式作了比較。

???????五種方案算算利息

???????第一種：將所剩貸款一次還清。

???????利息總額＝提前還貸前的利息額＝27972.01元

???????第二種：部分提前還款，月供不變，縮短還款期限。提前還款10萬元，仍保持之前的月供水平即：5031.18元，貸款期限則縮短為15年7個(gè)月，提前還款后的總利息為362381.06元。

???????利息總額＝27972.01＋362381.06＝390353.07元

???????第三種，部分提前還款，減少月供，還款期限不變。提前還款10萬元，貸款期限剩余19年4個(gè)月，月供減少為4509.49元，提前還款后總利息為458478.09元。

???????利息總額＝27972.01＋458478.09＝486450.1元

???????第四種，部分提前還款，減少月供，縮短還款期限。提前還款10萬元，月供減少為4982.55元，還款期限縮短為16年，提前還款后總利息為368925.92元。

???????利息總額＝27972.01＋368925.92＝396897.93元

???????第五種，部分提前還款，增加月供，縮短還款期限。提前還款10萬元，月供增加為6720.06元，還款期限縮短為10年，提前還款后總利息為218685.48元。

???????利息總額＝27972.01＋218685.48＝246657.49元

???????還款要把握好時(shí)機(jī)

???????市民如果打算提前還房貸，有三個(gè)問題要注意。首先，各家銀行對于提前還貸的規(guī)定是不一致的，所以市民在決定提前還貸前要弄清貸款銀行的操作流程，是否要交違約金等。

???????其次，辦理退保。2006年前房貸客戶需要交納保險(xiǎn)費(fèi)用。貸70萬、20年的貸款的保費(fèi)為700000×0.5％?！?0＝7000元，如將貸款期限縮短10年，應(yīng)收的保費(fèi)為：700000元×0.8％。（10年保險(xiǎn)期限對應(yīng)的費(fèi)率）×10＝5600元，退保費(fèi)為1400元。

???????最后 ，要注意把握還款時(shí)機(jī)。對于采取等額本息還款法的市民來說，月供的組成包括本金和利息，在貸款期限的1/3－1/2年限中，償還月供中利息支出要高于本金支出，而在最后幾年中，月供支出基本以本金為主，利息很少。因此，如果貸15年，已償還6年，就沒太大必要提前還款。市民可以把多余錢投入到基金、股票或其他投資產(chǎn)品中來升值。新 華