代表荷塘月舍333戶業(yè)主的朱光輝得到了銀行的口頭 回復：公共賬戶的技術支持沒有問題。朱光輝說，業(yè)委會正式委托銀行監(jiān)管后，銀行會為小區(qū)業(yè)主提供儲蓄卡和電話查詢公共賬戶的服務。此次業(yè)委會與銀行為小區(qū)建立公共賬戶的事情在北京尚屬首次。 “現(xiàn)在賬戶已經(jīng)開通，已經(jīng)開始往里劃錢了。最晚下星期業(yè)委會會與銀行簽訂委托監(jiān)管服務合同�！敝旃廨x先生說。這意味著又一種較新的物管新模式正式啟動。

物管模式繽紛上演

    位于北京海淀區(qū)肖家河天秀花園的荷塘月舍是一個建筑面積5.4萬平方米、只有333戶業(yè)主的中高檔小區(qū)，住戶以高校教授或IT科研人員為主。朱光輝告訴記者，荷塘月舍業(yè)委會已申請到了業(yè)主大會的“基本賬戶”，這是一個公共賬戶，在光大銀行開立。

    此賬戶將在與銀行正式簽授權書后實現(xiàn)各項費用的轉(zhuǎn)賬，包括物業(yè)費、停車費、物業(yè)服務保證金，都統(tǒng)一歸集到該賬戶，實行收支兩條線，由業(yè)委會負責按預算劃撥相關費用給物業(yè)，保安工資等其他外包工資和物業(yè)酬金也均由該賬戶劃撥，并按月向全體業(yè)主公示。銀行將給每位業(yè)主一個儲蓄卡，業(yè)主可隨時通過儲蓄卡和電話查詢“公共賬戶”的資金歸集和去向，這個賬戶只用來轉(zhuǎn)賬，不能支取現(xiàn)金。公共賬戶的真正目的是透明物業(yè)公司的財務收支，同時為所有業(yè)主提供了方便參與和監(jiān)督物業(yè)公司和業(yè)委會工作的機會。

    2006年10月，荷塘月舍業(yè)委會啟動了物業(yè)招投標程序，聘請了北京青宇招投標公司進行招標。業(yè)委會制作的標書條件是：需交10萬元履約保證金，業(yè)委會參與保安等外包服務公司的選定并簽訂三方合同(業(yè)主大會，物業(yè)為甲方，服務公司為乙方)，委托物業(yè)收取物業(yè)費并統(tǒng)一交由業(yè)委會公共賬戶支出，物業(yè)實行酬金制、每年8萬元。北京興業(yè)源物業(yè)管理有限公司最終脫穎而出，成為荷塘月舍新的物業(yè)管理公司。

    興業(yè)源物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理趙亞東說，一手物業(yè)一般都是包干制，二手物業(yè)更多的是酬金制，而酬金制的物業(yè)公司更容易接受“公共賬戶”的做法�！俺杲鹬坪桶�干制，物業(yè)費都是物業(yè)公司自己提前墊付，物業(yè)費收不上來物業(yè)公司也要照常運轉(zhuǎn)，一旦發(fā)生糾紛，酬金制可以請審計，包干制不能請審計。因此公共賬戶增加了物業(yè)公司透明度�！壁w亞東說。

    而住在荷塘月舍小區(qū)已經(jīng)退休的北京101中學體育老師郭明太卻說：“雖然可以去查詢，但仍不知道交的物業(yè)費哪些錢用來保潔，哪些又用于綠化。而且小區(qū)居民的熱情度不高，平時都很忙，哪有時間關注這些呢？”朱光輝也承認，業(yè)主的公共參與度不高可能會成為物管新模式推行的阻礙，但畢竟公共賬戶設立為業(yè)主提供了隨時參與監(jiān)督服務的機會。

    事實上，對物管模式的探索一直沒有停止過，例如2005年Naga上院執(zhí)行“物業(yè)公司股權配送給業(yè)主”的舉措，以及2006年新紀元家園上演三方物業(yè)服務合同模式等。記者發(fā)現(xiàn)，不論是哪種物管模式，財務透明公開、業(yè)主具有監(jiān)督物管公司的權利成為這些物管新模式的共同特點。

    北京市物業(yè)管理商會會長徐北鳳先生說，業(yè)主同物業(yè)公司有矛盾的畢竟還是少數(shù)，4000多個小區(qū)，出問題的并不多。監(jiān)管需要業(yè)主自治，最大限度地維權需要業(yè)主自發(fā)的監(jiān)督意識。

基金、信托、公共賬戶之爭

    在我國香港和臺灣地區(qū)，物業(yè)管理的相關制度就是業(yè)主的組織加上一個基金的管理。物業(yè)管理問題用法律制度就能束縛，如何聘請物業(yè)公司來管理、服務，都是由合同法來管治的，因為合同法或者是其他的法律非常清晰。

    北京市律師協(xié)會物業(yè)管理委員會副主任孟憲生指出，沒有基金制度導致推廣新型物管模式比較困難�！皯�該回歸物業(yè)管理的本質(zhì)，公共賬戶似乎沒有必要。”孟憲生說。

    他建議可以用信托的方式解決目前的問題。如果建立一個基金，這個基金作為一個信托在物業(yè)公司的名下登記，因為信托財產(chǎn)是獨立的，盡管在物業(yè)公司的賬下，但是它屬于業(yè)主這點是明確的，是不能被法院強制執(zhí)行的。假如物業(yè)公司破產(chǎn)了，用物業(yè)管理費買的電腦等辦公設施，都可以歸還給業(yè)主，可以使業(yè)主的損失降到最低。如果在管理上建立信托關系，物業(yè)公司必須指定專業(yè)的經(jīng)理人為小區(qū)做項目管理，這樣就建立了責任制關系，項目經(jīng)理人對社區(qū)的業(yè)主擔負責任。

    Naga上院總裁李建國在接受媒體采訪時也曾提到信托的方式，他指出：“物業(yè)公司股權配送給業(yè)主”是根據(jù)比例來分配股權的，就像買股票一樣，一定要有大股和小股，同時不允許產(chǎn)權和股權分離，所以它進行信托設置，如果有人把房子賣給另外一個人的時候，他的股權也會隨之去過戶。朱光輝則向記者表示，推行“公共賬戶”的模式并不復雜，因為現(xiàn)在新型物業(yè)公司都瞄準二手物業(yè)，而且必須通過招投標方式被選定，只需要在標書里把“公共賬戶”作為條款之一寫明，自然就會有篩選出合適的物業(yè)公司。

    2005年，位于北京東直門的豪宅項目Naga上院推行“物業(yè)公司股權配送給業(yè)主”模式：前期由開發(fā)商拿出200萬元資金成立物業(yè)管理公司，在項目出售的同時，將物業(yè)管理公司以股權形式，按照業(yè)主購買房產(chǎn)值的比例將股權無償配送給業(yè)主。隨后，作為股東的業(yè)主成立董事會，聘請專業(yè)人士組成管理體系，領導物業(yè)管理公司發(fā)展。這一舉措，被媒體稱為“掀起物業(yè)革命”。

    2006年，新紀元家園的三方物業(yè)服務合同模式開始上演，新紀元家園業(yè)委會主任齊建新先生說：小區(qū)從一開始就是酬金制，就是物業(yè)公司獲得的利潤應該是公開的、透明的。業(yè)委會、物業(yè)公司和保安公司簽訂了三方協(xié)議，保潔公司由業(yè)委會指定。2007年，業(yè)委會、物業(yè)公司與電梯、保潔、保安公司都簽訂了三方協(xié)議，業(yè)委會成為監(jiān)督方。