累計起來，中國銀行業(yè)對房地產(chǎn)的金融支持大約在3.51萬億。如果遭遇房地產(chǎn)行業(yè)崩盤，這些信貸會遭受怎樣的損失？

　　關(guān)于土地開發(fā)貸款，土地儲備中心獲得此類貸款，通常一是依賴地方政府擔保，二是以土地使用權(quán)作為質(zhì)押物，這種做法既違反擔保法也違反央行的《貸款通則》�？紤]到各地土地儲備中心資本金匱乏，運作杠桿極高，也考慮到土地開發(fā)中征地拆遷安置等投入，以及“七通一平”投入，對銀行而言既毫無流動性也缺乏回收變現(xiàn)可能，處置成本和難度極高。日本房地產(chǎn)泡沫崩潰后，地價一度下跌了80％，因此如果房地產(chǎn)崩盤，我們傾向于認為此類貸款將完全損失。

　　關(guān)于對開發(fā)商的貸款，目前開發(fā)商資質(zhì)可以分為四類，為便捷起見，我們粗略地假定，占開發(fā)商總數(shù)20％的一二級資質(zhì)的開發(fā)商占用了全部貸款的80％。根據(jù)2006年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)排名的調(diào)查，百強房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)總額為6100億，凈資產(chǎn)約為2550億，土地儲備為4億平米。除百強企業(yè)之外，二級以上資質(zhì)開發(fā)商的凈資產(chǎn)大約為2600億。其余二級以下開發(fā)商累計全部凈資產(chǎn)僅2000億左右。

　　如果遭遇房地產(chǎn)崩盤，二級以上資質(zhì)的開發(fā)商，大約有30％將進入破產(chǎn)清算；二級以下資質(zhì)的開發(fā)商，則可能全部破產(chǎn)�？傮w上有90％的開發(fā)商將因行業(yè)崩盤而不復(fù)存在，這也是中國20世紀90年代那一輪房地產(chǎn)熱潮的經(jīng)驗值。

　　據(jù)此進一步推算，目前對開發(fā)商的貸款通常采取封閉賬戶管理，抵押物是土地使用權(quán)和地面建筑，這些抵押物的變現(xiàn)處置效果是相當糟糕的。

　　考慮到對二級以上資質(zhì)的開發(fā)商的7360億貸款，目前對應(yīng)的是5150億凈資產(chǎn)和4億平方米土地儲備，根據(jù)央行要求開發(fā)商自有資金率至少35％的要求，目前而言這些貸款的不良率在7％以下，大致還是安全的。但在遭遇行業(yè)崩盤時，即便三成開發(fā)商出局，但其凈資產(chǎn)卻極有可能整體縮水更嚴重（假定為40％），那么7360億貸款最多能獲償3090億，相應(yīng)的可疑及損失貸款可能高達4270億。

　　考慮到二級以下資質(zhì)的開發(fā)商基本沒有從事過實際項目開發(fā)，因此其整體出局時，現(xiàn)有的2000億凈資產(chǎn)極有可能蕩然無存，因此，對其的1840億貸款也會隨之蒸發(fā)。

　　兩項相加，如果房地產(chǎn)行業(yè)崩盤，9200億開發(fā)商貸款形成可疑和不良貸款的總額大約為6110億元，這些不良貸款的特點是貸款損失高，次級和可疑貸款占比較低。

　　關(guān)于對建筑施工企業(yè)的貸款，目前大型建筑施工企業(yè)都是大型央企，較小規(guī)模的企業(yè)往往是通過層層分包獲得項目。因此對其2000億貸款，遭遇行業(yè)崩盤時可能會有一半形成不良資產(chǎn)，但其中損失類貸款占比較低。

　　關(guān)于個人按揭貸款，目前1.9萬億的個人按揭貸款整體不良率不足2％，平均按揭率為63％，平均借款期限為17年。因此對此類貸款，值得考慮的問題是：抵押物價值如何？個人未來收入變動如何？與懲罰貸款人違約責任的相關(guān)司法體系是否奏效？　一一對上述問題進行分析。關(guān)于個人按揭的抵押物價值，央行的統(tǒng)計顯示，貸款人所購貸款對應(yīng)的物業(yè)在過去3年價格平均上漲了15％，因此即便未來1個月其市值下跌30％，那么對應(yīng)于1元按揭貸款，其抵押物的價值仍然高達1.28元，即便考慮到處置成本，銀行也完全可以封閉貸款風險敞口。

　　關(guān)于個人未來收入的變動，不少官員和學(xué)者都擔心按揭貸款的長期性使其面對經(jīng)濟波動時更脆弱。這種說法難以成立。不景氣不僅僅使個人按揭業(yè)務(wù)風險增加，對企業(yè)和個人的其他貸款業(yè)務(wù)也概莫例外。事實上和居民收入相比，企業(yè)盈利能力更易遭受經(jīng)濟波動的影響。

　　在過去7年，中國居民的收入增長一直維持在10％－12％的區(qū)間之內(nèi)，工資剛性決定個人按揭貸款較之其他類型的貸款更能耐受經(jīng)濟周期的考驗。如果行業(yè)崩盤和個人按揭貸款利率大幅度上升兩種災(zāi)難性情況沒有同時發(fā)生，那么居民還款能力就大致不受損害。

　　目前最難以估測的是一旦貸款人違約，銀行是否可以對抵押物進行有效處置？因此與其說行業(yè)崩盤給按揭業(yè)務(wù)帶來損失，還不如說帶來巨大的道德風險。只要司法體系不軟弱無效，那么撇除少數(shù)害群之馬帶來的三五百億貸款惡意拖欠，樂觀估計個人按揭可以基本無恙。

　　關(guān)于個人裝修貸款，這部分貸款或者通過購房者的價格虛報，被納入到按揭貸款中；或者由于其貸款周期短而風險容易控制，因此此類貸款形成不良的可能性也不大。

　　關(guān)于政策性住房貸款，其中2300億公積金貸款可能會遭受比商業(yè)貸款高得多的資產(chǎn)損失。一是公積金貸款人的住房需求往往是拆遷安置造成的被動需求，其還款人本身能力較弱；二是對公積金貸款人的還款約束、催收等難度較大，更容易遭受來自社會安定方面的考慮。因此如果行業(yè)崩盤，此類貸款達到25％左右的不良率并不為過，其余500億政策性住房貸款則可能全部成為不良，因此這一塊的不良余額可能在1070億。

　　累加上述各項，大致粗略的估計是：對房地產(chǎn)行業(yè)的3.51萬億貸款而言，目前的全口徑綜合不良率大約為4.6％左右。如果12個月內(nèi)房價下跌30％，那么不良貸款可能激升到1.02萬億的水平，不良率大約為29.1％。中國銀行業(yè)資產(chǎn)的整體不良率將因此上升3.2個百分點，從目前的8.3％重新惡化到11.5％。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使地方政府每年收獲了5000多億的土地出讓金，使中央政府每年收獲了數(shù)千億稅收，當然也使中國收獲了蔚為壯觀的開發(fā)商富豪榜單。如何理解行業(yè)崩盤的結(jié)局？房地產(chǎn)行業(yè)的悲劇，對政府而言，大約相當于其未來再處置中國建設(shè)銀行加上中國銀行改制上市過程中的同等不良資產(chǎn)負擔；對居民而言，大致相當于其14％的家庭財產(chǎn)全部蒸發(fā)。

　　因此，對中央針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施，各方應(yīng)有理性的預(yù)期，調(diào)控是完全必要的，但絕不意味中央希望樓市崩盤。

責任編輯：林彥婷