經(jīng)歷去年宏觀調(diào)控后，樓市資金正逐漸由北向珠江三角洲轉(zhuǎn)移，推高該地區(qū)的房價(jià)，對(duì)炒房者來說是一次絕好的賺錢時(shí)機(jī)2006年農(nóng)歷年后，在深圳已有4年炒樓經(jīng)驗(yàn)的鄒先生并沒有金盆洗手。因?yàn)榻?jīng)歷去年宏觀調(diào)控后，樓市資金正逐漸由北向珠江三角洲轉(zhuǎn)移，可能推高該地區(qū)的房價(jià)。他認(rèn)為這是一次絕好的賺錢時(shí)機(jī)，盡管冒著巨大 的風(fēng)險(xiǎn)。

　　去年年底，深圳市政府公布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通告》，包括統(tǒng)一認(rèn)購書標(biāo)準(zhǔn)、禁止囤積房源、禁止分期銷售、嚴(yán)禁炒賣樓花。其矛頭直指深圳愈演愈烈的炒樓風(fēng)。

　　“投資技巧非常重要，如何避免政策影響是投資樓市保證利潤的關(guān)鍵。雖然政府打擊炒樓的政策越來越嚴(yán)厲，利潤大大縮水，我還是不會(huì)輕易將資金撤離樓市�！编u先生直言不諱。

　　鄒先生認(rèn)為，政策促使房產(chǎn)交易周期延長，交易數(shù)量減小，但政策中增加的各種稅費(fèi)會(huì)依次轉(zhuǎn)嫁到最終消費(fèi)者身上，對(duì)他的利潤不會(huì)有太大的影響。

　　職業(yè)炒房

　　鄒先生的炒房之路始于2001年。當(dāng)時(shí)股市行情不被看好，鄒先生開始考慮將此前在股市上的收益轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)。他用30萬元買了一套房產(chǎn)，初衷是用來出租作長線投資賺點(diǎn)租金的，年利潤在6%左右。

　　一個(gè)多月后，他發(fā)現(xiàn)如果即刻將房產(chǎn)出手，利潤則可達(dá)10%，還避免了長線投資的繁瑣手續(xù)。于是，鄒先生將第一套用來投資的房產(chǎn)于兩個(gè)月后轉(zhuǎn)手賣掉，賺了5萬元，鄒先生第一次嘗到了投資房產(chǎn)快速收益的甜頭，從此韁繩難勒。

　　“那時(shí)候的政策是鼓勵(lì)炒樓的，契稅只有1.1%，銀行利息也是一降再降。我只做短線投資，購入房產(chǎn)兩個(gè)月內(nèi)一定會(huì)出手。一年算下來可以投資4次，如果一次回報(bào)是10%的話，一年回報(bào)就可以達(dá)到40%。第一年開始炒樓的時(shí)候我也只是打算一年做4套，但是在后來，一年交叉著可以做十幾套，而且股市與樓市也交叉投資，可以說那兩年在樓市的投資極為順利。”回想起幾年房產(chǎn)投資生涯，鄒先生頗為興奮。

　　2004年初，鄒先生得知南山區(qū)某盤有一批處理房，面積為70-80平方米，價(jià)格2400元/平方米左右，非常便宜。于是鄒先生通過中介和發(fā)展商商量，準(zhǔn)備一次購入多套樓房。經(jīng)過將近3個(gè)月談判，鄒先生終于把事情定了下來，一次購入了15套。

　　“因?yàn)楫?dāng)時(shí)接近春節(jié)，所以買家一般不會(huì)關(guān)注。我也準(zhǔn)備好了二三百萬元資金�！编u先生回憶說，他當(dāng)時(shí)做好了打“持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備。但是，出乎他的意料，通過中介推薦，短短兩天時(shí)間，這15套房都順利地賣了出去，價(jià)格在3000元/平方米左右，除去中介費(fèi)10多萬元，鄒先生這次凈賺60萬元。這是鄒先生最為得意的一次投資房產(chǎn)經(jīng)歷。

　　通過樓市投資積累了一定資金，深諳樓市投資甜頭的鄒先生基本將資金用于房產(chǎn)，從2001年至今，鄒先生已經(jīng)投資房產(chǎn)超過100套，范圍涉及深圳的南山、寶安、福田，現(xiàn)有在手房產(chǎn)11套，流動(dòng)現(xiàn)金超過300萬元。

　　轉(zhuǎn)嫁成本

　　2005年的房產(chǎn)政策的直接打擊對(duì)象便是像鄒先生這樣的職業(yè)投資客，規(guī)定對(duì)個(gè)人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)全額征收5%營業(yè)稅。

　　鄒先生坦言，他有兩套房產(chǎn)光稅費(fèi)就交了十幾萬，這讓他的投資利潤大大縮水。盡管炒房已不如先前那般坐收漁利，但鄒先生依然認(rèn)為房產(chǎn)仍是目前投資的首選。

　　“現(xiàn)在是賣方市場，雖然看似各種政策對(duì)炒樓是非常不利的，但其實(shí)我們的投資空間還是很大。各種稅費(fèi)增加，最終我們還是會(huì)將這筆費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。”鄒先生告訴記者，他有一套原本賣80萬元的房產(chǎn)，由于現(xiàn)在的供求關(guān)系，想要這套房的人很多，他把房價(jià)加到86萬元，各種費(fèi)用全加進(jìn)去了，很快出手，在轉(zhuǎn)嫁過各種費(fèi)用后，房產(chǎn)的實(shí)際利潤還高于稅費(fèi)增加前，多賺了兩萬元。

　　將稅費(fèi)增加的部分全部轉(zhuǎn)嫁給買家，攤到房價(jià)中，即提高房價(jià)，以彌補(bǔ)稅費(fèi)帶來的損失，此種情況，相當(dāng)于房價(jià)直接上漲5%。鄒先生并不否認(rèn)炒房者通過此種方式間接抬高了深圳房價(jià)。

　　避稅妙招

　　在全額征收營業(yè)稅的壓力下，不少炒家開始密謀新的炒樓手段，延期過戶、假贈(zèng)與、貶值評(píng)估這些“另類”的炒樓新方式紛紛浮出水面。這些新的招數(shù)可以“避開”新政矛頭，使買賣雙方的利益都存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)。

　　政策規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代理銷售尚未辦理《房地產(chǎn)證》的二手房的規(guī)定，投資客常用的一種方式就是假贈(zèng)予，私下收房款，房產(chǎn)過戶時(shí)表面上沒有任何金錢往來，也不用交納營業(yè)稅。

　　所謂的貶值評(píng)估、稅額銳減的方式便是將房款分兩部分收取，一部分是過戶時(shí)按合同上的價(jià)格交納，另一部分則是買賣雙方私下交易。如此，就可少交幾萬元的稅額。

　　但鄒先生表示，他名下投資的房產(chǎn)在去年11月已出現(xiàn)明顯的交易周期延長。

　　對(duì)于鄒先生來說，投資樓市仍是他不變的選擇。杭州、上海的地產(chǎn)“泡泡”已經(jīng)接近破裂了，但深圳房產(chǎn)市場發(fā)展還較為健康，雖然近期房價(jià)出現(xiàn)了一些非健康因素，但還是沒有越過臨界點(diǎn)，房價(jià)收入比、房價(jià)租金比都比較正常，還有很大的投資價(jià)值。

　　有報(bào)告指出，2006年至2007年期間，珠三角地區(qū)的房價(jià)將整體上漲10%-20%。

　　“如果樓市要健康的發(fā)展，要改變供求關(guān)系，增加土地入市�！编u先生如是說。