2005年房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控，在青島樓市上取得明顯成效。近日，市有關(guān)部門(mén)公布了2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)的多項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，2005年我市大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的舉措成效明顯，全市房屋銷(xiāo)售月度價(jià)格漲幅首次從2000年以來(lái)的兩位數(shù)回落至一位數(shù)。炒房族也風(fēng)光不再，二手住房成交量同比減少19.27%。各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，2005年 青島房?jī)r(jià)整體走勢(shì)趨穩(wěn)，保障市場(chǎng)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展成為市場(chǎng)調(diào)控的大方向。

　　經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)明顯加速

　　2005年，國(guó)家建設(shè)部、財(cái)政部等多個(gè)部委連續(xù)出臺(tái)調(diào)控措施，抑制各地房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，這些政策在青島市場(chǎng)上也取得顯著成效，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速明顯回落，經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)工面積則明顯增加。

　　從全年情況看，我市開(kāi)發(fā)完成投資從比年初112%的增長(zhǎng)速度逐月回落，投資增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)，與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資40%的增速基本一致，不少房地產(chǎn)商不敢再貿(mào)然拿地建房。全市商品住宅完成投資160億元，同比增長(zhǎng)22.1%，以住宅為主的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)明顯加快。

　　近年來(lái)，國(guó)家國(guó)土部門(mén)逐步停止了別墅用地的審批，稅務(wù)部門(mén)也增加了對(duì)高檔商品房的稅收，推動(dòng)住房消費(fèi)由高檔商品房向普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)移。2005年，我市高檔商品房完成投資10.88億元，同比下降36%，占住宅投資的比重為5.9%，同比下降6個(gè)百分點(diǎn)。

　　尤其值得市民欣喜的是，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)已明顯加速。2005年，全市經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資27.81億元，同比增長(zhǎng)33.25%，占住宅投資的比重為17.4%，同比增長(zhǎng)7.8個(gè)百分點(diǎn)。有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)工面積每增長(zhǎng)4到5個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)就會(huì)降低1%%。政府嚴(yán)格控制高檔商品房、大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的舉措成效明顯。

　　商品房供需總量基本平衡

　　2005年，全市商品房新開(kāi)工1200萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.8%，增幅比上年同期提高17.5個(gè)百分點(diǎn)，從源頭上保證了商品房供給的持續(xù)增長(zhǎng)；其中住宅開(kāi)工面積970萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22%，增幅比上年同期提高18個(gè)百分點(diǎn)，表明市民今后買(mǎi)房時(shí)會(huì)面臨更多的選擇。在新開(kāi)工面積帶動(dòng)下，商品房屋施工面積達(dá)到2300萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.5%，但增幅比上年同期下降11.5個(gè)百分點(diǎn)；其中商品住宅1800萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.6%，增幅下降15.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　2005年，全市商品房竣工、銷(xiāo)售面積分別為811萬(wàn)平方米、730萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)13.1%、25.4%。全市商品住宅竣工、銷(xiāo)售面積分別為670萬(wàn)平方米、650萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)18.6%、29.5%。

　　竣工房屋面積中，扣減拆遷還建房屋、配套房屋等不能銷(xiāo)售的房屋面積外，商品房銷(xiāo)售面積與竣工面積同步增長(zhǎng)，銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)幅度超過(guò)竣工面積增長(zhǎng)幅度，住宅銷(xiāo)售形勢(shì)依然趨好�？傮w來(lái)看，2005年我市供求總量基本平衡，但商品住宅需求依然旺盛。

　　總體來(lái)看，市區(qū)商品房空置面積逐步下降，縣級(jí)市區(qū)空置面積明顯增多，值得投資者關(guān)注。2005年，全市商品房空置面積108.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22%，其中商品住宅空置面積61.37萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)30%。從區(qū)域情況看，市內(nèi)四區(qū)房屋空置面積26.64萬(wàn)平方米，同比下降11.5%，占全市房屋空置面積24.6%，比重下降9.5個(gè)百分點(diǎn)。嶗山區(qū)、黃島區(qū)房屋空置面積分別為2.8萬(wàn)平方米、10.65萬(wàn)平方米，同比分別下降44%、22%，城陽(yáng)區(qū)、膠州市、膠南市房屋空置面積增長(zhǎng)明顯，同比分別增長(zhǎng)59%、170%、171%，即墨市、平度市、萊西市則有不同程度的減少。

　　房?jī)r(jià)增幅開(kāi)始回落

　　2005年，城區(qū)商品房銷(xiāo)售價(jià)格不再“高歌猛進(jìn)”，漲幅走勢(shì)逐步趨緩，全市商品房屋銷(xiāo)售平均價(jià)格為3133元／平方米，同比增長(zhǎng)10%，增幅比上年同期下降1個(gè)百分點(diǎn)。其中,商品住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格為3024元／平方米，同比增長(zhǎng)11%。

　　從全年情況分析，12月份，市區(qū)商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比增長(zhǎng)9.4%，比一季度房?jī)r(jià)下降2.3個(gè)百分點(diǎn)，這是我市房屋銷(xiāo)售月度價(jià)格漲幅首次從2000年以來(lái)的兩位數(shù)回落至一位數(shù)。

　　從區(qū)域情況看，市內(nèi)四區(qū)商品房2005年銷(xiāo)售平均價(jià)格為5389元／平方米，商品住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格為5347元／平方米，其中，市南、市北、四方、李滄四區(qū)商品住宅預(yù)售平均每平方米價(jià)格依次為8799元、5051元、4590元、3072元；嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽(yáng)區(qū)商品房銷(xiāo)售平均每平方米價(jià)格分別為：7438元、3787元、3416元；即墨、膠南、膠州、萊西、平度五市的商品房銷(xiāo)售平均每平方米價(jià)格依次為2088元、1989元、1951元、1489元、1420元。

　　炒房族風(fēng)光不再

　　從商品房交易情況看，2005年，市內(nèi)四區(qū)商品住房銷(xiāo)售13248套，同比增長(zhǎng)2.91%，交易商品住宅戶(hù)型結(jié)構(gòu)以每套80~100平方米成交套數(shù)最多，占總成交套數(shù)的43.66%，套型面積100~120平方米的占總量的23.95%。

　　銷(xiāo)售價(jià)位以3000~4000元／平方米(經(jīng)濟(jì)適用房)成交套數(shù)最多，占總成交套數(shù)的27.36%，4000~5000元／平方米的占20.52%，5000~6000元／平方米的占18.99%，購(gòu)房對(duì)象以本市居民為主，占總量的92.32%，外地人不足8%%，這說(shuō)明市場(chǎng)上傳聞已久的“外地炒房族”，在青島并無(wú)多大規(guī)模。

　　二手房交易量也開(kāi)始下降。從二手房情況分析，二手房住宅價(jià)格由于受交易所得稅和營(yíng)業(yè)稅政策的影響，同比增長(zhǎng)5.5%，價(jià)格自去年7月份以來(lái)持續(xù)走低，下降6.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　2005年，二手房共成交登記26271套，同比減少18.76%；成交面積195.74萬(wàn)平方米，同比減少15.53%。其中，二手住房成交登記25462套，同比減少18.69%；成交面積162.90萬(wàn)平方米，同比減少19.27%。有分析人士指出，去年二手房轉(zhuǎn)讓稅收政策實(shí)施以后，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的費(fèi)用大幅上升，銀行的購(gòu)房貸款政策也持續(xù)緊縮，參與炒房的人已越來(lái)越少。