[名詞解釋]
不動產(chǎn)稅又稱物業(yè)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。不動產(chǎn)稅是擁有房屋所要交納的稅，屬于持有稅。在成熟的市場經(jīng)濟國家，不動產(chǎn)稅一般是地方政府的財政支柱，所占比重高可達(dá)60%至70%，低的也
不低于40%。不動產(chǎn)稅和所得稅、增值稅一起被稱為國際通行的三大主力稅種。
雖說八字還差最后一撇，但購買第二套住房可能被征高額不動產(chǎn)稅的消息，再一次被業(yè)界炒得沸沸揚揚�！皣獾牟粍赢a(chǎn)都要征收不動產(chǎn)稅，我國的不動產(chǎn)稅已經(jīng)在研究當(dāng)中，將在短期內(nèi)正式推出�！痹谌涨罢匍_的土地一級開發(fā)熱點與實務(wù)研討會上，國土資源部土地利用司副司長束克欣向外界透露。
初期宜征低不動產(chǎn)稅
從十六屆三中全會提出到現(xiàn)在，不動產(chǎn)稅走入國人視野已近三年。2005年的一系列新政，使其成了名副其實的“房地產(chǎn)政策年”，然而國家宏觀調(diào)控似乎并沒有“收手”的意思，2006年新年伊始，房地產(chǎn)稅制又將迎來一次變臉。
中原地產(chǎn)高級研究主任劉志武告訴《房·車時代》周刊記者，去年2月，國家稅務(wù)總局、國家財政部等有關(guān)部門就提出，我國開征統(tǒng)一規(guī)范的不動產(chǎn)稅勢在必行。隨后選擇了6個城市進行試點，不過還沒有公布試點結(jié)果�！凹热徊粍赢a(chǎn)稅已經(jīng)到了臨推出階段，這說明不動產(chǎn)稅試點工作應(yīng)該已經(jīng)初步完成。這次不動產(chǎn)稅的實施范圍將是全國性的，地方將擁有部分自主權(quán)，可以根據(jù)實際情況靈活掌握具體稅收值，但是改變幅度和中央規(guī)定值應(yīng)該不會相差很大�！�
對于不動產(chǎn)稅對整個房地產(chǎn)行業(yè)的影響，業(yè)界還沒有明確的說法。劉志武表示，政府的執(zhí)行細(xì)則還沒有出臺，所以不能下判斷。
不動產(chǎn)稅將推升房價
“不動產(chǎn)稅的稅率不宜過高，如以不動產(chǎn)原值或評估值減去20%～30%后的余值為計稅依據(jù)，現(xiàn)階段全國可規(guī)定0.5%～2%的幅度比例稅率，適用稅率由省級人民政府確定，待條件成熟再實行超額累進稅率�！苯�(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司市場部經(jīng)理張斌說。
張斌認(rèn)為，我國市場還沒有到適宜推出不動產(chǎn)稅的時候，目前開征不動產(chǎn)稅極有可能加重購房者的長期負(fù)擔(dān)。由于對遠(yuǎn)期不動產(chǎn)稅稅負(fù)加重的預(yù)期，以及新房、舊房必然會區(qū)別對待的判斷，不動產(chǎn)稅開征的信息必然會促使部分消費者趕在開征前搶購商品房，這樣不僅不能抑制房價，反而對近期房地產(chǎn)市場房價起到推波助瀾的作用。
有業(yè)內(nèi)人士稱，不動產(chǎn)稅出臺將使房價降低，張斌對此提出了不同看法。他表示，短期內(nèi)房價增長的快慢是由供求關(guān)系決定的，當(dāng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給的時候，房價會自然而然地上漲。不動產(chǎn)稅中主要的部分是土地出讓金，如果改成年付時，可降低房價的構(gòu)成部分。反之，由于成本降低，市場需求得到刺激，更多消費者會選擇購買住房，這時房價又會出現(xiàn)攀升局面�！皬姆课葑赓U市場來看，房屋租價不會下跌，反而可能增加，因為承租人需要在交付租金的基礎(chǔ)上加付物業(yè)稅。從這個方面來看，不動產(chǎn)稅的出臺對房價有推動作用�！�
有益購房自住者
李湘雄(廣州市房地產(chǎn)協(xié)會副會長)
對于購房自住者來說，征收不動產(chǎn)稅較為有利。因為不動產(chǎn)稅主要針對多重物業(yè)持有者，第一套住宅稅率會比較低，對普通購房者影響將減到最小。一些擁有充足資金的消費者在購買房屋時往往偏向于選擇大戶型的洋房或別墅，征收不動產(chǎn)稅對抑制購房者追求高檔房能起到一定的積極作用。之前我國房地產(chǎn)方面的相關(guān)稅收沒有涉及到持有稅，因此，居民在追求高檔住房同時不用考慮房屋持有階段所負(fù)擔(dān)的高額稅收。
另外，即將征收的不動產(chǎn)稅對不同的房屋采取不同的征收標(biāo)準(zhǔn)，普通房和非普通房之間有較大區(qū)別。和以前的政策相比，居民個人自住用房可能將得到更多的稅收優(yōu)惠，而住房持有數(shù)量越多，所需繳納的稅收就越高。加上不動產(chǎn)稅將一年一交，房價增值越高，稅收負(fù)擔(dān)就越重。根據(jù)目前的狀況來看，整體房價還將持續(xù)上升，購房者不得不考慮這個因素。相對居民個人自用房交易的稅收優(yōu)惠，以別墅為主的低密度住宅將征收較高幅度的稅收。在不動產(chǎn)稅開征之后，低密度住宅的市場需求肯定將會大大下降。
短期內(nèi)居住成本增加
張斌(經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司市場部經(jīng)理)
在我國征收不動產(chǎn)稅目前還存在不利的地方：一是由于地方政府財政收入制度改革和其他相關(guān)配套措施出臺沒有同步進行，短期內(nèi)可能增加城市居民的居住成本，造成房地產(chǎn)市場的波動。房地產(chǎn)稅制改革，應(yīng)該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍等全面考慮，而不僅僅是開征不動產(chǎn)稅。二是不動產(chǎn)稅政策制定的透明度不高，相應(yīng)的政策和學(xué)術(shù)研究不夠，地方政府官員和市民對該項政策的認(rèn)識不充分，對該項政策的實施將產(chǎn)生不利的影響。三是由于我國地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也不平衡，在經(jīng)濟不發(fā)達(dá)、低收入地區(qū)開征不動產(chǎn)稅，市民會有抵觸，有可能會引發(fā)社會問題。
除此之外，我國相關(guān)法規(guī)還不完善，這是我國不動產(chǎn)稅征收的最大困難。目前涉及房地產(chǎn)開發(fā)和交易的法律法規(guī)很多，其中涉及土地出讓制度的就有《城市房地產(chǎn)法》、《土地管理法》等多部法律。如果開征不動產(chǎn)稅，就需要改變現(xiàn)行的土地出讓制度，廢止現(xiàn)有的房地產(chǎn)相關(guān)稅收。另外國內(nèi)物業(yè)評估體系尚未完善，每年一估困難較大。
目前實施條件尚未成熟
詹禮愿(社科院法學(xué)所博士后一級律師)
衡量不動產(chǎn)稅是否合理，不是以征稅高低為標(biāo)準(zhǔn)，也無法用具體數(shù)字和具體比例去計量。不動產(chǎn)稅是否合理，要看國家有沒有將稅收用于保證公民基本生活，有沒有建立完善的社會保障和生活保障體系。如果不動產(chǎn)稅能做到取之于民，用之于民，稅率相對偏高，廣大老百姓也樂于接受。反之，政府忽略實際情況，將有限的稅收用于無限的擴大再生產(chǎn)，那再低的稅率也是不合理的。
此外，不動產(chǎn)稅征稅標(biāo)準(zhǔn)需要按照評估價格制定，而房屋價格是浮動的。什么機構(gòu)進行評估，怎么評估，多長時間評估一次，評估費用誰來分?jǐn)偅棵總�問題短期內(nèi)都難以解決。
現(xiàn)在的住房都是一次性付清土地出讓金等稅費，不存在無力納稅，開征不動產(chǎn)稅后，此類問題必然出現(xiàn)。以前出現(xiàn)按揭不足或其它狀況，房屋將交由開發(fā)商和銀行處理。由于不動產(chǎn)稅是面對政府，個人與開發(fā)商以及銀行都沒有了直接聯(lián)系，如果出現(xiàn)無力納稅的情形，政府應(yīng)該采取怎樣的強制措施？這個方面沒有解決好，將產(chǎn)生一系列社會問題。
前后協(xié)調(diào)不易處理
劉志武(中原地產(chǎn)高級研究主任)
現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種類繁多，存在重復(fù)收費、計征不規(guī)范現(xiàn)象，沒有能夠形成一個有效的體系。例如一些開發(fā)商在繳納土地出讓金之后，還要繳納市政建設(shè)配套費、單向性配套設(shè)施建設(shè)費。此外，征地費與土地使用費重疊、對土地轉(zhuǎn)讓收益重復(fù)計征等現(xiàn)象也屢見不鮮。征收不動產(chǎn)稅后，現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的部分稅費將隨之取消，整個交易過程將得到簡化。
不過，不動產(chǎn)稅在我國出臺，除了受政策和體制的影響，還將面臨一系列實際問題。以前政府對土地出讓金實行一次性收取的形式，而現(xiàn)行的土地出讓金制可能轉(zhuǎn)變?yōu)槟曜庵�。如果不動產(chǎn)稅按年租制的稅率來征收，之前交過土地出讓金的房子應(yīng)該怎么處理？年租制實施后，如何協(xié)調(diào)不動產(chǎn)稅與其它稅種的關(guān)系？
此外，對于自有住房的先后順序，還缺乏相關(guān)規(guī)定加以區(qū)別。假設(shè)有人投資一套140平方米的房子用來自住，同時又有一套70平方米的住宅，將哪套作為“第一套住宅”來征收不動產(chǎn)稅，目前的法規(guī)還無法確定。而這兩套房子先后順序的不同，將出現(xiàn)較大數(shù)額的稅收差別。
當(dāng)務(wù)之急完善的不動產(chǎn)登記制度
要開征不動產(chǎn)稅，必須具備完善的不動產(chǎn)登記制度——我國目前的不動產(chǎn)登記制度還不夠完善；還必須具備科學(xué)的針對不動產(chǎn)的價格評估機制及嚴(yán)密的會計制度——我國目前在這兩方面也還有所不足。只有具備了科學(xué)的、固定的不動產(chǎn)價格評估機制，我們才能在由此得出的全國房地產(chǎn)總況的基礎(chǔ)上合理地配置稅率，并制定增稅、減稅和免稅等的條款。
最佳受益者：政府+開發(fā)商
不動產(chǎn)稅最大的利益群體首先是政府。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商也會從中受益。目前涉及到的很多房地產(chǎn)稅都是由房地產(chǎn)開發(fā)商支付的，而這無疑占用了房地產(chǎn)開發(fā)商大量的開發(fā)資金，但當(dāng)開征不動產(chǎn)稅后，部分稅費由房產(chǎn)的持有人每年來支付，如此一來房地產(chǎn)商的開發(fā)成本和所占用的資金量都會相應(yīng)減小，因此，開征不動產(chǎn)稅對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說是一個極大的鼓舞。再次，房地產(chǎn)評估機構(gòu)也能從中獲取巨大的利益。
責(zé)任編輯：屠筱茵
