不在預(yù)售許可證范圍“架空層”竟當(dāng)商品房賣開(kāi)發(fā)商被判雙倍賠償

    案情回放

    買房買來(lái)“架空層”

    2003年8月17日，李先生與青島某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“該公司”）簽定《商品房買賣合同》，約定李先生購(gòu)買該 公司的16號(hào)樓地上一層102房，面積170余平方米，該公司在合同中注明買受人購(gòu)買的商品房為預(yù)售商品房，且在合同中注明商品房預(yù)售許可證號(hào)。最近，李先生要求該公司按照合同約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，該公司以各種理由搪塞，于是李先生委托律師到青島市城建檔案館、規(guī)劃局、房產(chǎn)交易中心等部門調(diào)查，發(fā)現(xiàn)自己所購(gòu)買的房屋屬于架空層，不在該公司的預(yù)售許可證范圍內(nèi)，不應(yīng)作為預(yù)售商品房進(jìn)行銷售。經(jīng)協(xié)商未果，李先生委托律師將開(kāi)發(fā)商告上法庭。

    法院判決被告青島某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司返還原告已交付的全部房款，支付利息及有關(guān)稅費(fèi)，并承擔(dān)向原告支付一倍房款的賠償責(zé)任，共計(jì)人民幣三百三十多萬(wàn)元（其中房款本金人民幣一百六十多萬(wàn)元）。

    律師說(shuō)法

    雙倍賠償促進(jìn)誠(chéng)信

    康達(dá)青島律師事務(wù)所湯書國(guó)律師代理了本案的訴訟，記者針對(duì)商品房買賣的雙倍賠償問(wèn)題對(duì)湯律師進(jìn)行了專題采訪。湯律師介紹：我國(guó)民法傳統(tǒng)理論對(duì)于損害賠償一般采用“補(bǔ)償性”原則，也就是說(shuō)，侵害人賠償?shù)臄?shù)額足以彌補(bǔ)受害人實(shí)際損失即可，受害人不能因?yàn)樵馐軗p失而獲利。在房地產(chǎn)交易活動(dòng)中，如果繼續(xù)沿用前述“補(bǔ)償性”賠償原則，因買賣雙方力量不對(duì)等以及出賣人違約成本低廉，造成出賣人不惜付出違約的代價(jià)而追求更高額的利潤(rùn)，這樣不利于開(kāi)發(fā)商的自律及房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

    2003年4月28日，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條、第九條的規(guī)定，將“懲罰性賠償原則”引入到商品房買賣合同糾紛的處理中來(lái)，該司法解釋的法律根據(jù)在于《合同法》第113條的規(guī)定。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則、惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定買受人“可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。這些規(guī)定將有利于有效制裁和遏制欺詐、惡意違約等摒棄誠(chéng)實(shí)信用原則、嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為，維護(hù)守約方的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信制度的確立。

    法規(guī)鏈接

    什么情況雙倍賠償？

    根據(jù)前述最高院司法解釋的第八條、第九條規(guī)定，適用上述懲罰性賠償原則的具體情形有五種：

    1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋賣給第三人；3.故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；4.故意隱瞞所收房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；5.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

    需特別指出的是，前述“雙倍賠償”規(guī)則僅適用于“商品房買賣合同”糾紛，并不適用于其他集資房、房改房等糾紛，而且其僅適用于法律規(guī)定的特定情形。