近日，美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布報(bào)告說，今年10月份美國現(xiàn)有房屋銷售數(shù)量比去年同月下降了2.7%，沒有賣出去的房屋數(shù)量增加到近20年來的最高水平。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家就此表示出對(duì)空置率不斷上升的擔(dān)心。

　　同時(shí)，美國一些機(jī)構(gòu)指出，中國的房屋空置率也已超過國際警戒線，并認(rèn)為中國房地產(chǎn)的泡沫已經(jīng)開始出現(xiàn)破 裂。但是根據(jù)我國國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，空置率并未超出

國際警戒線。究竟為何會(huì)出現(xiàn)兩種不同的數(shù)據(jù)？建設(shè)部相關(guān)人士表示，這是由于我國的統(tǒng)計(jì)方式和國際的統(tǒng)計(jì)方式計(jì)算方法不同。

　　那么，今年我國的房屋空置率到底是增加了還是減少了？較高的空置率對(duì)房地產(chǎn)市場有多大危害？業(yè)內(nèi)專家對(duì)此發(fā)表了各自的看法。

　　建設(shè)部政策研究中心副處長文林峰：空置房的數(shù)據(jù)會(huì)下降

　　國際上的空置率是用空置量(包括未銷售出去的和已經(jīng)銷售但無人居住的兩部分)除以全部存量房；而我國計(jì)算空置率時(shí)是用空置量(僅包括未銷售出去的)除以增量房，計(jì)算公式中的分子和分母都不相同，所以得出的數(shù)據(jù)并不具有可比性。

　　從目前看，到2005年底，空置房的數(shù)據(jù)仍會(huì)下降。空置房的特點(diǎn)仍是總量平衡，結(jié)構(gòu)性問題突出。預(yù)測今年空置下降的原因是，在宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)新開工面積在下降，這將使空置房的絕對(duì)數(shù)字減少。而原有結(jié)構(gòu)性問題仍存在，表現(xiàn)為中小城市不顧支付能力大小而盲目上項(xiàng)目導(dǎo)致的滯后效應(yīng)，以及空置房中住宅大戶型空置仍很嚴(yán)重。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長、秘書長顧云昌：空置房面積略有增加

　　2005年全國空置房面積比去年同期略有增加�，F(xiàn)在年底的數(shù)據(jù)雖然還沒有出來，但估計(jì)數(shù)據(jù)也會(huì)是增加的。造成空置量增加的原因是，調(diào)控使供求關(guān)系發(fā)生了變化。今年房地產(chǎn)供應(yīng)量持續(xù)增加，銷售量卻大量減少，前三個(gè)季度銷售增長10.3%，低于往年水平。另外，在調(diào)控形勢下，消費(fèi)者的觀望態(tài)度也促使空置量上升。

　　某證券房地產(chǎn)分析師強(qiáng)調(diào)：空置率是個(gè)“低級(jí)的錯(cuò)誤”

　　強(qiáng)調(diào)空置率的高低是一個(gè)“低級(jí)的錯(cuò)誤”。所謂的空置率的概念國際與國內(nèi)的計(jì)算方法不同。現(xiàn)在我國流行的空置率計(jì)算方法是，僅僅指累計(jì)的商品房空置房屋面積除以近三年商品房竣工面積之和；而國外的空置率則是全部空置房屋面積除以總房屋數(shù)。按照國內(nèi)計(jì)算方法計(jì)算的結(jié)果是，截止到2003年底，全國空置89.1億平方米，空置不超過5%。

　　由于我國房地產(chǎn)具體情況與國外發(fā)達(dá)國家不同，所以不能一概而論，也不能說哪套標(biāo)準(zhǔn)更科學(xué)。

　　業(yè)內(nèi)專家：空置房多未必是壞事

　　目前，我國的房屋空置率還在可控范圍，而且有恰當(dāng)比例的空置率不但不是壞事，反而有利于市場競爭，它使廣大消費(fèi)者有了更多的選擇權(quán)，從而真正獲得利益上的保障，購買到物美價(jià)廉的房屋。這對(duì)開發(fā)商壓力就大了，如果產(chǎn)品做得差，就會(huì)受到空置房的擠壓。對(duì)于市場而言，空置房實(shí)際上體現(xiàn)了營銷規(guī)律中的“鲇魚效應(yīng)”，這條會(huì)“咬其他魚”的魚，讓那些昏昏欲睡的魚不得不提起精神，躲閃鲇魚。這樣在長途運(yùn)輸中，這些魚反倒都能生存下來�？罩梅繉�(duì)于地產(chǎn)開發(fā)而言，無疑是條強(qiáng)勁的“鲇魚”，只有跑得比它快，你才能生存。從這樣的角度看，大量空置房未必是件壞事。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家：空置率過高會(huì)危害國民經(jīng)濟(jì)

　　對(duì)空置率的數(shù)量界定，國際上一般為：4%至5%為適度空置率，10%則為警戒空置率，超過這一界線即為嚴(yán)重空置，已進(jìn)入紅燈區(qū)。要采取一定措施以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行�？罩寐试�20%以上，為商品房嚴(yán)重積壓。而我國目前的空置率已達(dá)到26%，所以國家必須采取一系列措施，甚至是強(qiáng)制措施，以使商品房空置率在一定時(shí)期內(nèi)降到比較合理的區(qū)間，否則將給國民經(jīng)濟(jì)帶來一系列的嚴(yán)重問題。