房?jī)r(jià)成本是一個(gè)非常復(fù)雜的集合體，并且項(xiàng)目間差異性較大，同時(shí)還有軟資產(chǎn)、品牌等組成部分，特別是現(xiàn)在的商品房，追求品質(zhì)、功能完善以及個(gè)性化成本構(gòu)成越來(lái)越難衡量。
成本難計(jì)算
萬(wàn)科的房子，一般要高于同地段的商品房?jī)r(jià)，但卻被市場(chǎng)廣泛認(rèn)可，其成本構(gòu)成不僅有多年精心投
入打造的品牌成本，還要包括后期使用過(guò)程中對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的補(bǔ)貼或?qū)?huì)所俱樂(lè)部、班車的補(bǔ)貼等。又如正在北京熱銷的星河灣，不僅裝修費(fèi)用昂貴，其園林景觀中的樹(shù)種、石頭以及土壤更新成本都很難核算。而一些項(xiàng)目聘請(qǐng)國(guó)外的規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)或設(shè)計(jì)大師幾次變更方案的成本更無(wú)法用標(biāo)準(zhǔn)定額來(lái)測(cè)算，有些項(xiàng)目這部分成本已占到很高的比例。另外，現(xiàn)在很多城市雖然名義上是熟地出讓，但實(shí)際上地上物并沒(méi)有及時(shí)拆除，有些開(kāi)發(fā)商支付地價(jià)款幾年后還無(wú)法拿到土地，這種資金成本也很難簡(jiǎn)單地以招拍掛價(jià)格進(jìn)行測(cè)算。
還有融資成本也比較難核算，開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金部分中，有很大一部分是自籌資金，即除了向銀行貸款外，還有相關(guān)數(shù)量的資金，特別是交納土地出讓金的部分，是靠開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌的，這部分融資承諾的利率一般要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，這部分成本，開(kāi)發(fā)企業(yè)一般不愿意對(duì)外公開(kāi)，也就很難真實(shí)核算。
利潤(rùn)要以綜合成本衡量
房地產(chǎn)項(xiàng)目的另一個(gè)特點(diǎn)是開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，一般要2-3年時(shí)間，如北京某大型經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，在一期投資中，就包括了整個(gè)大區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套，如果以成本來(lái)核算，可能就是虧損的，但從后期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目看，因大配套已在過(guò)去項(xiàng)目中完成，這部分投入就會(huì)很少，利潤(rùn)率就會(huì)很高。最重要的一點(diǎn)是，從世界各國(guó)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，按開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)或者是按銷售價(jià)格測(cè)算的利潤(rùn)是假定項(xiàng)目全部銷售，一旦項(xiàng)目銷售不暢，或者空置，這種投資風(fēng)險(xiǎn)是巨大的。有時(shí)，一個(gè)企業(yè)同時(shí)投資幾個(gè)項(xiàng)目，其中有的利潤(rùn)高，有的卻虧損，從一個(gè)企業(yè)來(lái)看，應(yīng)從其綜合成本收益來(lái)衡量利潤(rùn)，而不是以一個(gè)產(chǎn)品或一個(gè)項(xiàng)目，就像不能以長(zhǎng)虹企業(yè)的等離子電視核算企業(yè)利潤(rùn)一樣，應(yīng)以企業(yè)各種品牌所有產(chǎn)品綜合測(cè)算成本利潤(rùn)，又比如，有些汽車廠家的小轎車非常熱銷，但整個(gè)企業(yè)年度核算卻是虧損的，因此，單純以一個(gè)項(xiàng)目去評(píng)價(jià)企業(yè)的利潤(rùn)率，不盡合理。
行業(yè)間差異較大
房?jī)r(jià)高低是一個(gè)市場(chǎng)接受的過(guò)程，就如名牌化妝品、名牌服裝一樣，政府不會(huì)因?yàn)槠鋬r(jià)格遠(yuǎn)高于成本就去通過(guò)核定其成本來(lái)降低其定價(jià)。又比如鋼材、汽車、煤炭、珠寶等行業(yè)的成本及利潤(rùn)，是不是政府物價(jià)部門也應(yīng)全部對(duì)外公開(kāi)呢？還有諸如中小學(xué)特別是大學(xué)教育收費(fèi)的成本清單又如何界定與公布？據(jù)測(cè)算，一個(gè)大學(xué)生四年受教育支出相當(dāng)于農(nóng)民35年收入總和。一名病人住院治療費(fèi)少則幾萬(wàn)多則幾十萬(wàn)，每一項(xiàng)支出中雖然是清單名目清晰，但其中多數(shù)項(xiàng)目已含了可觀利潤(rùn)。
事實(shí)上，不論是房地產(chǎn)企業(yè)還是其他企業(yè)，都會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求決定蓋什么檔次的房子，生產(chǎn)什么檔次的產(chǎn)品，從而采取不同的價(jià)格策略，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下企業(yè)的自主行為。政府應(yīng)該做與政府職責(zé)密切相關(guān)的事情，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，就是要一方面促進(jìn)市場(chǎng)化、商品化進(jìn)程，另一方面要加大對(duì)低收入家庭的住房保障力度，讓低收入家庭可以買到能支付得起的住房，而這一部分帶有政策性、保障性的住房，則應(yīng)政府核定成本、公布指導(dǎo)價(jià)或限價(jià)銷售。
至于社會(huì)上普遍認(rèn)為的開(kāi)發(fā)商存在超額利潤(rùn)問(wèn)題，政府可以通過(guò)稅收手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，即一方面嚴(yán)格處理偷漏稅問(wèn)題，另一方面對(duì)暴利征收調(diào)節(jié)稅，如土地增值稅等，即用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行財(cái)富的再分配，通過(guò)增加的稅收收入來(lái)增強(qiáng)政府改善低收入家庭住房條件的能力。
責(zé)任編輯 屠筱茵
