浮山新區(qū)商業(yè)氛圍日益濃郁。宮福和攝

    南依沿海高檔住宅區(qū)，北接北部中低端市場，浮山新區(qū)處于整體市場的樞紐位置。該 區(qū)域內大盤云集，項目總體量十分驚人，故有地產人將其稱為“青島房地產市場的調控杠桿”。

    說它是“2005年度熱點片區(qū)”并不過分，畢竟，浮山新區(qū)的崛起是業(yè)界無法回避的話題。而作為青島地產縮影的它，下一步能否走好，各界都在關注。這正是浮山新區(qū)成為系列新聞報道《2005青島地產年終報告》首篇的原因所在。

    風向標背后的思考

    在風雨變幻的2005青島樓市里，浮山新區(qū)是一道獨特而靚麗的風景線。在政策調整、市場反應等尚未明朗的情況下，它在2006年房地產市場上能否一路走好，值得我們每個關心青島地產發(fā)展的人深思。

    浮山新區(qū)在2005年青島樓市的分量是有目共睹的，但背后的問題卻讓我們不得不擔心，這主要來自三個方面：

    首先，二手房市場停滯不前。一家二手房中介爆料說，浮山新區(qū)的二手房交易量在6月份基本為零，而在此后的三個月雖然都有增長，但9月份的交易量相比去年同期下降了50％－60％左右，10月的交易量尚不如9月份，進入11月來，市場逐漸轉入淡季，業(yè)績更不理想。有中介商表示，青島房地產市場如果要發(fā)生變化的話，浮山新區(qū)會是一個很重要的風向標，它也許會有牽一發(fā)而動全身的影響力。

    其次，浮山新區(qū)板塊市場價格已處于相對高位，繼續(xù)攀升空間已比較有限，市場投放卻剛剛起步。在市場剛剛啟動時就將價格拉至高位，必將給未來操作帶來困難與風險。

    再次，龐大的市場供應量。片區(qū)樓盤眾多且可開發(fā)量大，目前在售的有湖光山色二期及四季景園一期尾盤，魯信長春花園、海爾·東城國際、海信·靜湖瑯園、陽光山色等項目的銷售工作尚處于起步階段，另有又一居、四季景園二期、曙光山色等一批項目尚未正式投放。預計2006年浮山新區(qū)，片區(qū)內將有250余萬平方米的市場供應量，可能將引起區(qū)域市場供過于求，對現(xiàn)有市場框架形成巨大沖擊。

    另外該片區(qū)內各開發(fā)商多出于各自利益，忽視了市場操作的整體協(xié)作。在市場前景微妙的情況下，如操作不當，便有可能陷入困境。一旦此片區(qū)銷售受挫，將對全市房地產市場形成“價格狙擊”。

    浮山新區(qū)的“短板”

    浮山新區(qū)在2005年青島樓市的火爆，并不說明它已經得到市場認可，至少目前還沒有人敢說對其做出正確判斷，畢竟一切都還要交給時間去檢驗。經過調查分析，浮山新區(qū)的市場弱點主要為以下幾個方面：

    首先，同質化嚴重。目前來看，片區(qū)內產品同質化現(xiàn)象相對嚴重，兩年前湖光山色開創(chuàng)的“湖居”主題，被其它樓盤廣泛采用。樓盤營銷亮點的雷同必然導致競爭的“撞車”，由此在客戶資源方面的爭奪將是激烈的。而這背后折射出的是該片區(qū)樓盤開發(fā)思路的“短視”與營銷創(chuàng)新的動力不足。

    放眼目前在售、預售項目，雖然各具規(guī)模，但尚沒有可作為片區(qū)標志性的差異性產品出現(xiàn)，這必將導致殘酷的競爭。在產品未形成差異化、市場面臨高價位放量的情況下，未來一年中，各項目的營銷推廣策略將十分關鍵。浮山新區(qū)樓盤定位缺乏梯次，在2006年樓市將真正展開交鋒。

    其次，配套不足。近年來浮山新區(qū)發(fā)展較快，房地產項目相繼破土，居住人口越來越多，但商業(yè)、交通、教育、醫(yī)療等配套一直相對落后。易初蓮花超市、富億假日廣場等大型商業(yè)已經落地，但要形成氣候尚待時日。

    再次，開發(fā)企業(yè)各筑“圍城”。10余個樓盤鱗次櫛比地擠在12平方公里的土地上，如果配套跟不上勢必導致持續(xù)生活能力的不足。在這方面，“華南板塊”已經給市場提供了慘痛的教訓，浮山新區(qū)怎能重蹈覆轍？

    每個樓盤都建“小配套”，而大型的市政設施，單個發(fā)展商又不能獨力承建。于是，有的配套要么不建，要么都建，重復建設造成巨大浪費。樓盤扎堆將使得許多樓盤設施得不到充分利用，而發(fā)展商之間如果繼續(xù)各自為政，既造成了配套資源的浪費，又勢必導致競爭的慘烈。

    破題之道

    其實，城區(qū)真正的內涵就是社區(qū)，要與周圍的環(huán)境結合起來，提倡一種開放、休閑的生活方式，成熟的社區(qū)應當具備人氣和親和力，符合現(xiàn)代人的城市需求，這樣才能把社區(qū)的精髓體現(xiàn)出來。

    城市規(guī)劃為地產注入活力�，F(xiàn)在關于浮山新區(qū)的規(guī)劃審批里面，硬性配套不是很多，但浮山新區(qū)是一個大的社區(qū)概念，這里到底需要什么樣的配套？如何才能朝成熟社區(qū)的方向發(fā)展？有業(yè)內人士認為，只有政府部門和開發(fā)商結合起來，才能合力形成一個比較完善的社區(qū)。比如說小區(qū)的文化品位、居民的生活條件能否進一步提高？現(xiàn)在小區(qū)都是自身配套，要形成大社區(qū)就要各小區(qū)之間的相互協(xié)調和融合。大配套、小配套都能實現(xiàn)資源共享才能形成一個精品、完善的社區(qū)。這是需要政府和開發(fā)商共同分擔的，是社會各界共同的責任。

    區(qū)別市場定位，做差異化產品。作為房地產開發(fā)商，最擔心的當然是銷售。樓盤地段、小區(qū)環(huán)境、戶型設計、企業(yè)理念、品牌效應、廣告宣傳等等，都是影響售房的因素。在產品同質化日益明顯的今天，一個樓盤項目若想在競爭中取得優(yōu)勢，除了地段、環(huán)境、實力等因素外，重要的是要有特色，形成自身樓盤的個性，以提高競爭力優(yōu)勢。

    樓市競爭歸根結底是爭奪消費者的競爭，個性樓盤是產品同質化時代企業(yè)創(chuàng)新能力的一種體現(xiàn)，是產品同質化時期一股最強的競爭力。個性化是建立品牌形象的最高境界，這種個性的形式不會一夜之間在公眾頭腦中生根，它需要卓越的創(chuàng)造力和刻苦的工作，落到實處：小區(qū)布局是否理想，是否有足夠的綠化率與車位、私家花園，樓間距離是否夠大，是否影響采光等，在為客戶提供平面布局、各功能間的區(qū)別、家具配置設計等方便與服務的同時，在產品研發(fā)、服務展示、配套設施、戶型設計、社區(qū)文化等多方面都應該具備這種個性競爭力，以滿足大眾消費群體和目標消費者。

    圍城下的“連橫”之路。浮山新區(qū)是城市腹地的一塊黃金寶地，如果把它當作一個新城，就需要開發(fā)商聯(lián)合起來，在做項目的同時考慮城市建設尺度，包括整個城市基礎配套、文化設施、商業(yè)設施的檔次問題。

    開發(fā)商在建造小區(qū)的時候，應避免把單體社區(qū)建成“圍城”。各自為政必然帶來資源的浪費和勢單力薄的困惑。涉足此地的開發(fā)企業(yè)能否聯(lián)合起來，整體推介浮山新區(qū)，真正提升區(qū)域居住水平，并在商業(yè)、醫(yī)療、教育、體育等方面配合政府做一些研討，積極推動城市發(fā)展將是關鍵。

    基于歷史和未來發(fā)展的方向，將逐漸成為住宅類型綜合的區(qū)域，形成舊低新高的產品格局；隨著項目交付并入住，該區(qū)域將演變?yōu)樾〕鞘幸?guī)模的純正居住區(qū)，成為知識型和精英型人士聚居區(qū)。

    市場存在缺位就意味著風險。對浮山新區(qū)的情況不能過于樂觀。鑒于浮山新區(qū)在青島樓市的影響力，我們更應該給予其足夠的關注和重視，因為它們極有可能上演“成王敗寇”的戲碼。

    也正因為如此，我們所能做的，不是急于給出判斷和結論，而是真正從項目出發(fā)，分析、探究、思考、推斷———也許最終仍然沒有結論，但必定能夠得出對項目本身，乃至整個房地產市場都不無裨益的觀點。本報記者