開發(fā)商承諾頂層復(fù)式住宅贈送露臺花園，從法律上無法“落地”———露臺：“飄”在空中的贈品

    贈送露臺是否有效？

    “買頂層贈送露臺”———目前，打這樣廣告的進(jìn)行銷售的樓盤不在少數(shù)。上周在嶗山區(qū)某項(xiàng)目購房的業(yè)主撥打樓宇熱線88762259 咨詢：開發(fā)商是否有權(quán)拿將來可能屬于樓盤全體業(yè)主的花園露臺，以贈送附屬面積的形式來提高房價進(jìn)行促銷？

    要回答這一問題，還是不妨從不久前發(fā)生的一個真實(shí)案例說起。2004年3月，某房地產(chǎn)公司與劉某簽訂認(rèn)購書約定：劉某認(rèn)購某大廈一復(fù)式房屋，房地產(chǎn)公司送劉某露臺花園面積約93.9平方米。同年4月，房地產(chǎn)公司與劉某簽訂《商品房買賣合同》，但雙方未約定認(rèn)購書中所列的優(yōu)惠條件。房地產(chǎn)公司促銷廣告中也隆重推出頂層復(fù)式送露臺花園。

    廣告不實(shí)構(gòu)成欺詐

    后劉某因未獲所贈的露臺花園而起訴到法院，要求房地產(chǎn)公司依約贈送露臺花園并賠償其經(jīng)濟(jì)損失。

    二審法院經(jīng)審理認(rèn)為：劉某與房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容符合法律規(guī)定，應(yīng)為有效；雙方在認(rèn)購書中約定購買頂層復(fù)式送露臺花園的條款，但該條款約定既不明確又違反露臺權(quán)屬公用的法律規(guī)定，應(yīng)為無效；該條款內(nèi)容與廣告宣傳內(nèi)容一致，可視為房地產(chǎn)公司廣告宣傳的促銷手段，房地產(chǎn)公司應(yīng)對其廣告不實(shí)酌情給予劉某經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；二審法院判決房地產(chǎn)公司一次性向劉某支付補(bǔ)償金十萬元。

    露臺歸屬全體業(yè)主

    那么，樓宇露臺權(quán)屬到底該歸誰所有呢？康達(dá)青島律師事務(wù)所湯書國律師分析認(rèn)為：我國現(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定樓宇露臺的權(quán)屬，但依建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)原理來分析，樓宇露臺不應(yīng)屬于某個或某部分業(yè)主所有，而應(yīng)該屬于整棟樓宇全體所有權(quán)人或使用人共同所有和使用。商品房的開發(fā)商若將其贈送給個別購房者，構(gòu)成了對其他購房者露臺使用權(quán)的侵害，其贈送行為應(yīng)屬無效。房地產(chǎn)公司與劉某簽訂的認(rèn)購書中約定贈送劉某樓宇露臺，但之后雙方簽訂的商品房買賣合同并未就上述贈送行為予以確認(rèn)。即使雙方在商品房買賣合同中約定，依前述分析，這種贈送約定也是無效的。

    本案中房地產(chǎn)公司承諾贈送劉某露臺的行為侵犯了其他購房者的利益，是無效行為。對這種無效行為，雙方均有過錯，但房地產(chǎn)公司作為開發(fā)商、房地產(chǎn)的經(jīng)營者，對房地產(chǎn)專業(yè)的法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)熟悉，所以其過錯較大。據(jù)此法院認(rèn)為房地產(chǎn)公司的廣告內(nèi)容不實(shí)，根據(jù)《民法通則》的司法解釋構(gòu)成欺詐，應(yīng)給予劉某一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，以彌補(bǔ)劉某無法完全實(shí)現(xiàn)購房初衷的損失。

    另外，若劉某要退房，在證明開發(fā)商贈送露臺行為與劉某購買該房產(chǎn)的行為之間存在法律上的因果關(guān)系的情況下，也可以根據(jù)合同法、民法通則及最高法院司法解釋的相關(guān)規(guī)定（屬于合同效力待定情形），在通知交房日之日起一年內(nèi)向法院申請撤銷《商品房買賣合同》，退還房款及相應(yīng)利息。本版圖文樓宇