昨天正式開(kāi)始的網(wǎng)上售房被老百姓稱為“透明售房”，開(kāi)發(fā)商的“商業(yè)秘密”被公布于眾。由此，引發(fā)了人們對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)注，青島的房?jī)r(jià)何時(shí)能說(shuō)明白？

    開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)有多大

&nb sp;   利潤(rùn)有多大？開(kāi)發(fā)商諱莫如深？雖然記者對(duì)此進(jìn)行了一番頗費(fèi)周折的調(diào)查，但沒(méi)有一家開(kāi)發(fā)商愿意準(zhǔn)確地報(bào)出這一數(shù)據(jù)。

    坊間傳言，通過(guò)招拍掛等方式拿到土地的項(xiàng)目，利潤(rùn)約在25％至30％之間。

    “要說(shuō)房產(chǎn)商的暴利，以前可能有，但土地市場(chǎng)規(guī)范后，大家拿地的價(jià)格都是擺在桌面上的，有多少利潤(rùn)算算也就明白了�！币晃婚_(kāi)發(fā)商說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目的獲利空間有多大，主要體現(xiàn)在土地的價(jià)格上。目前，我市規(guī)范的土地出讓市場(chǎng)，讓所有的開(kāi)發(fā)商都站在同一個(gè)平臺(tái)上競(jìng)爭(zhēng)，房屋的銷售價(jià)格和土地的樓面地價(jià)之間的差，除去建設(shè)成本、各種稅費(fèi)和資金成本等，也大概就是能夠獲取的利潤(rùn)了。

    “但如果開(kāi)發(fā)商想獲得更大的利潤(rùn)，還是有很多可以操作的空間的。”一位開(kāi)發(fā)商私下里說(shuō)，通過(guò)對(duì)材料、成本的控制，多賺個(gè)幾百萬(wàn)元是常有的事。

    房?jī)r(jià)咋構(gòu)成？

    據(jù)專業(yè)人士介紹，房?jī)r(jià)基本上是由地價(jià)、建造成本、城建配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)商的資金、人力、稅費(fèi)及營(yíng)銷成本等因素組成。

    地價(jià)近年來(lái)都是公開(kāi)的。

    建造成本包括建材費(fèi)等。多層、小高層、高層等商品房類型不同，開(kāi)發(fā)成本有差異。其中，多層的成本約在800元／平方米左右。

    城建配套費(fèi)，根據(jù)我市的規(guī)定，配套費(fèi)主要用于供熱（供氣）管網(wǎng)（含主干網(wǎng)）的配套設(shè)施建設(shè)，建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃紅線外與城市干網(wǎng)銜接的城市配套設(shè)施（包括道路、給水、雨水、污水、綜合布線、環(huán)衛(wèi)、水處理）建設(shè)及規(guī)劃紅線內(nèi)的中小學(xué)、托幼園所設(shè)施建設(shè)等，合計(jì)為每平方米255元。

    再說(shuō)說(shuō)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本。在青島，建好的房子不愁賣不出去，而且廣告的價(jià)格較低，開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷廣告費(fèi)用約占1％左右。而其資金成本、稅費(fèi)等幾乎是高度機(jī)密，而這一部分也正是公開(kāi)房?jī)r(jià)構(gòu)成中，人們比較關(guān)心的一個(gè)方面，如果這部分費(fèi)用搞清了，開(kāi)發(fā)商能賺多少錢(qián)便好算了。

    地價(jià)抬高了房?jī)r(jià)？

    曾經(jīng)有一種比較流行的看法———地價(jià)使房?jī)r(jià)越來(lái)越高。但如果分析一下近幾年來(lái)我市土地出讓價(jià)格和建成的商品房銷售價(jià)格，就會(huì)發(fā)現(xiàn)地價(jià)并非決定房?jī)r(jià)的主要因素，一些地價(jià)較低的房子，其在市場(chǎng)上的銷售價(jià)格與地價(jià)較高的房子不相上下。

    2003年，寧夏路116號(hào)地塊成交價(jià)為3380元／平方米，商品房銷售均價(jià)達(dá)到了8000元／平方米。遼寧路西，臨淄路南地塊成交價(jià)為2200元／平方米，該地塊的商品住宅尚未對(duì)外公開(kāi)銷售，但其售價(jià)據(jù)說(shuō)也有7000元／平方米左右。興隆一路149號(hào)，出讓成交樓面地價(jià)為1895元／平方米，銷售價(jià)4650元／平方米起。

    2004年出讓的土地中，地價(jià)與房?jī)r(jià)的差額更大，其中吳石路5號(hào)地塊樓面地價(jià)為2900元／平方米，銷售價(jià)為5050元／平方米。隆德路南、燕兒島北地塊樓面地價(jià)4200元／平方米，銷售價(jià)超過(guò)了10000元／平方米。華陽(yáng)路5號(hào)地塊樓面地價(jià)3050元，銷售價(jià)6500元／平方米。

    據(jù)介紹，開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)對(duì)該地塊上建設(shè)的商品房的銷價(jià)已心中有數(shù)，然后通過(guò)售價(jià)倒推地價(jià)，如果合適他們就會(huì)出手�！皼Q定房?jī)r(jià)最重要的因素還是市場(chǎng)的供求關(guān)系�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)。

    房?jī)r(jià)何時(shí)能公開(kāi)

    據(jù)了解，浙江省從本月起，將根據(jù)國(guó)土資源部的統(tǒng)一要求，把房?jī)r(jià)成本清單作為一項(xiàng)政務(wù)信息新內(nèi)容，向社會(huì)公開(kāi)。而此前，福州市的物價(jià)部門(mén)公開(kāi)了當(dāng)?shù)氐纳唐贩块_(kāi)發(fā)成本，引起了強(qiáng)烈反響。

    對(duì)此我市的一些開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，公布這樣的數(shù)據(jù)沒(méi)有任何實(shí)際意義，“房?jī)r(jià)該漲還是要漲的。”但市民卻歡迎公開(kāi)這些信息，“現(xiàn)在都說(shuō)房?jī)r(jià)虛高，但到底高到了什么程度？普通市民無(wú)法得知。在這種情況下，整個(gè)市場(chǎng)就由開(kāi)發(fā)商牽著向前進(jìn)走�！�

    一位市民說(shuō)，要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)理性地發(fā)展，讓市民理性地購(gòu)房，公開(kāi)相關(guān)的信息是非常必要的。不少市民希望我市的相關(guān)部門(mén)也能夠有相似的舉措。記者蘆智峰