專家建議《物權(quán)法草案》對土地使用權(quán)期限問題出臺具體措施

    新聞背景購房合同難住買房人

    浙江省義烏市的楊先生最近看上了一套房子，可就在他準備和開發(fā)商簽訂購房合同時，卻意外發(fā)現(xiàn)了一個問題：合同上寫的房屋土地使用年限只有60年。他知道， 一般住宅的土地使用年限為70年，可為什么他買的這套房子土地使用年限卻只有60年？這是不是意味著今后他要比別人更早補繳土地出讓金呢？

    經(jīng)過咨詢朋友，他才明白，原來房屋土地的使用年限不是從買房之日起算，而是從開發(fā)商獲得土地之日起算。該樓盤土地在開發(fā)商手中因資金不到位拖了幾年才開發(fā)，所以等樓蓋成，土地的使用期限就只剩下60年了。這家開發(fā)商取得土地的時間是1995年，而楊先生購買房子的時間是2005年，購房合同上當然只能寫明是60年土地使用年限。

    楊先生想來想去不劃算，最終還是放棄了買房的打算。

    70年后，土地使用權(quán)到期，房子怎么辦？這不僅是楊先生關(guān)心，也是每一個已買了房和將來準備買房的人都要面對的現(xiàn)實問題。

    專家點評要留意土地使用權(quán)限

    專家提醒買房者，要留意開發(fā)商的土地使用權(quán)證。從土地使用權(quán)證可以看出，土地使用年限是多少，用途是什么，具體性質(zhì)是什么，以免造成經(jīng)濟上不必要的損失。

    70年年限是從開發(fā)商拿到土地使用權(quán)證算起，但房產(chǎn)項目從開發(fā)到銷售通常會間隔1至3年，這就意味著住宅的土地使用年限不到70年。

    土地使用權(quán)期滿以后，房子怎么辦？北京市人大代表、金誠同達律師事務所律師提出了兩種辦法：一是如果是社會公共利益需要，國家收回土地使用權(quán)，而且連地上的建筑物也收回的話，由國家按有關(guān)規(guī)定補償；二是如果不是社會公共利益需要，房子還可以繼續(xù)使用，但得續(xù)交土地使用費。

    物權(quán)法草案僅僅規(guī)定了建設用地使用權(quán)消滅時，要辦理注銷登記，收回產(chǎn)權(quán)證書，但是對于附著于地面的建筑物、附著物卻沒有規(guī)定其權(quán)利的歸屬。中國人民大學法學院教授楊立新指出這些還需要進一步修改和完善。

    物權(quán)法草案中提到，在土地使用權(quán)到期前一年可以續(xù)期，但是有不少人存在這樣的疑慮：房子現(xiàn)在的土地出讓金是由開發(fā)商來交，那么期滿后，出讓金是由開發(fā)商來交還是業(yè)主自己出，也許開發(fā)商到時都找不到了。如果由業(yè)主自己出，得出多少？

    對此，中國社會科學院法學所陳蘇則的觀點是，現(xiàn)在明細土地使用權(quán)出讓金多少為時尚早，畢竟70年以后的房屋、土地等相關(guān)物價目前無法預知。

    土地使用權(quán)期限問題涉及到千家萬戶，參與起草、修改物權(quán)法草案工作的一些法律專家認為，物權(quán)法草案對土地使用權(quán)期限，只是原則性的規(guī)定，希望盡早出臺具體措施，以便于操作。

    審議意見建設用地使用權(quán)可延期

    對大部分購房者而言，現(xiàn)在離土地使用權(quán)到期還早得很，這其中引發(fā)的問題還不可能暴露出來。我們相信，有這么充裕的時間，法律將會不斷完善，70年后我們的房子怎么辦的問題就會得到根本解決。

    物權(quán)法草案第一百五十五條規(guī)定：“建設用地使用權(quán)的期間屆滿，建設用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續(xù)期，除因社會公共利益需要收回該土地的外，出讓人應當同意。建設用地使用權(quán)續(xù)期后，建設用地使用權(quán)人應當按照約定支付出讓金；沒有約定或者約定不明確的，按照國家規(guī)定確定�！�

    在全國人大常委會審議物權(quán)法草案時，賀一誠委員提出，住宅用地使用權(quán)年限，現(xiàn)在一般是70年，有房產(chǎn)的人都比較敏感，70年以后房產(chǎn)怎么辦？如果有的人忘了申請續(xù)期怎么辦？如果高層大廈有一部分人申請了，有一部分人沒有申請，怎么辦？出讓人有責任在屆滿一年前通知有關(guān)使用權(quán)人，讓其申請續(xù)期。

    公眾看法70年限期過短

    在日前公布的全國人大常委會法工委收集整理的各地群眾對物權(quán)法草案的意見中，許多人認為，物權(quán)法草案對建設用地使用權(quán)設立專章規(guī)定，有利于權(quán)利人行使權(quán)利，使自己享有的建設用地使用權(quán)得到保障，更好地利用土地。

    不少人認為，住宅用地使用權(quán)最長出讓期限為70年的規(guī)定過短，不利于保護私人財產(chǎn)及提高房屋建筑水準。有的主張延長為100年；有的主張為150年；有的主張取消出讓年限的規(guī)定，成為永久性權(quán)利。還有的認為，土地使用權(quán)期限屆滿后，應自動延長到土地上的建筑物消失或消亡為止。

    多數(shù)人認為，因公共利益的原因，國家要在土地使用權(quán)期滿時收回土地使用權(quán)的，應根據(jù)原出讓期限與建筑物正常壽命之差給予適當補償。也有人提出，法律應該明確申請續(xù)期的主體，是業(yè)主個人，還是業(yè)主會議或者業(yè)主委員會。如果業(yè)主對于是否申請續(xù)期或者續(xù)期時間認識不一致時，法律應規(guī)定處理辦法。據(jù)《人民日報》編輯整理