關(guān)于業(yè)主投票權(quán)問(wèn)題 初然章（青島建筑中專學(xué)校教師）：房屋所有權(quán)不同于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。根據(jù)現(xiàn)行的法律規(guī)定，要取得房屋所有權(quán)，必須在行政登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，經(jīng)過(guò)登記機(jī)關(guān)的審核，符合法定條件以后，才取得房屋所有權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于尚未售出的房屋沒(méi)有取得房屋所有權(quán)證
，因此不具有業(yè)主的法律地位，當(dāng)然也就不具有業(yè)主的投票權(quán)。此外，業(yè)主投票權(quán)既是房屋所有權(quán)的派生，因此本人認(rèn)為在業(yè)主投票權(quán)的問(wèn)題上，不應(yīng)該限制業(yè)主投票權(quán)的比例。 叢廣林（山東德衡律師事務(wù)所律師）：第一，應(yīng)當(dāng)區(qū)分住宅和非住宅物業(yè)的投票權(quán)。住宅物業(yè)按套來(lái)計(jì)算投票權(quán)，非住宅物業(yè)按建筑面積一百平方米為一個(gè)投票權(quán)，100平方米以下的每證有一個(gè)投票權(quán)，配套設(shè)施如停車場(chǎng)不享有投票權(quán)。業(yè)主在小區(qū)內(nèi)享有的物業(yè)服務(wù)不會(huì)因?yàn)樽杂妹娣e不同而有所差別，因此，投票權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)不分面積大小，一套一票、一票一權(quán)，保證業(yè)主的成員平等地對(duì)公共事務(wù)行使表決權(quán)。第二，對(duì)于小區(qū)內(nèi)擁有多套住宅的業(yè)主，投票權(quán)應(yīng)當(dāng)設(shè)定最高比例的限制，以避免大業(yè)主憑借所持有的投票權(quán)掌控業(yè)主大會(huì)，做出有損小業(yè)主權(quán)利的決定。第三，開發(fā)商對(duì)自用的物業(yè)享有投票權(quán)，對(duì)于尚未售出的物業(yè)不享有投票權(quán)。
關(guān)于前期物業(yè)管理問(wèn)題
王培海（市北區(qū)夾嶺溝花園小區(qū)業(yè)主）：在本修訂草案中，物業(yè)管理費(fèi)是由房產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主共同承擔(dān)的，我認(rèn)為，這一點(diǎn)值得商榷。在前期物業(yè)中，由于業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有成立，小區(qū)前期物業(yè)基本都由開發(fā)商聘任或者開發(fā)商自行承擔(dān)前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)發(fā)生的最尖銳、最難處理的矛盾大多是由開發(fā)商遺留下來(lái)的，是開發(fā)商與業(yè)主矛盾的轉(zhuǎn)移。對(duì)于開發(fā)商聘任的物業(yè)，由開發(fā)商承擔(dān)費(fèi)用合情合理，因?yàn)樵陂_發(fā)商沒(méi)有業(yè)主的授權(quán)代業(yè)主與物業(yè)簽署協(xié)議的情況下，讓業(yè)主分擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)顯然不合理；對(duì)于開發(fā)商自行管理的物業(yè)，如果與業(yè)主分?jǐn)偽飿I(yè)費(fèi)會(huì)產(chǎn)生很多矛盾和問(wèn)題。鑒于此原因，個(gè)人認(rèn)為前期物業(yè)的管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)全部由開發(fā)商承擔(dān)。
謝東（四方區(qū)洛陽(yáng)路居民）：我想談?wù)勱P(guān)于建筑單位向物業(yè)管理公司移交有關(guān)原始資料的問(wèn)題。有關(guān)法規(guī)規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)該將相關(guān)資料交給物業(yè)公司。我認(rèn)為，建設(shè)單位應(yīng)該將相關(guān)資料交給政府物業(yè)管理部門，并把此項(xiàng)作為小區(qū)竣工驗(yàn)收的條件之一。物業(yè)公司如果需要這些原始資料可以到政府部門進(jìn)行復(fù)制。小區(qū)的原始資料不能給物業(yè)公司。因?yàn)槲飿I(yè)公司的更換是生活中經(jīng)常出現(xiàn)的情況，只有將原始資料交由政府有關(guān)部門保存才能保證資料的完整。
關(guān)于停車場(chǎng)（庫(kù)）等場(chǎng)所的使用和收益問(wèn)題
徐德斗（青島華商紅捷物業(yè)管理有限公司代表）：要出售或出租停車場(chǎng)首先要確定產(chǎn)權(quán)的歸屬。從產(chǎn)權(quán)人角度來(lái)分，停車場(chǎng)可以分以下四種產(chǎn)權(quán)：人防部門所有、開發(fā)商所有、全體業(yè)主所有、購(gòu)房者個(gè)人所有。
人防部門所有的停車場(chǎng)，是國(guó)家強(qiáng)制配套、禁止開發(fā)商銷售的。所以利用人防工程改建的車庫(kù)收益歸全體業(yè)主共有，開發(fā)商不得將其分割出售，物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)委托，將停車位予以出租。
停車場(chǎng)屬開發(fā)商所有具有獨(dú)立的用地面積和建筑面積的或開發(fā)商單獨(dú)取得車庫(kù)產(chǎn)權(quán)的，則開發(fā)商可以對(duì)購(gòu)房人出售產(chǎn)權(quán)，但地下車庫(kù)只能預(yù)售給本小區(qū)范圍內(nèi)的商品房預(yù)購(gòu)人。在小區(qū)業(yè)主全部入住以后，開發(fā)商因?yàn)閾碛行^(qū)車位而成為了小區(qū)的業(yè)主之一，可以將車位出租經(jīng)營(yíng)或者出售。
停車場(chǎng)屬于全體業(yè)主的，即停車場(chǎng)作為小區(qū)的配套設(shè)施，它的建筑面積已作為公攤面積予以分?jǐn)�，則業(yè)主購(gòu)買的商品房中已包含停車場(chǎng)的分?jǐn)偯娣e，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸為全體業(yè)主，物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)委托，將停車位予以出租。
停車場(chǎng)為業(yè)主所有的，即業(yè)主在購(gòu)買房屋時(shí)購(gòu)買了車位，業(yè)主可以自用也可以出租投資。
關(guān)于提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的問(wèn)題
孫秉林（青島遠(yuǎn)洋物業(yè)管理有限公司代表）：信任危機(jī)、物業(yè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是阻礙和制約物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提高的重要因素。物業(yè)公司和業(yè)主之間不能很好地溝通、對(duì)物業(yè)有關(guān)法規(guī)的理解存在差異、過(guò)分強(qiáng)調(diào)服務(wù)質(zhì)量而不支持相應(yīng)的物業(yè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)且不愿意付費(fèi)等情況是形成目前這種尷尬局面的主要原因。我認(rèn)為，應(yīng)該由政府和專家參與制定切實(shí)可行的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，并借鑒其他城市的分級(jí)辦法，對(duì)服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)的細(xì)化。
