近幾年，與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)不斷完善，作為商品房買賣中必不可少的商品房買賣合同，則隨著社會的發(fā)展，越來越滿足不了市場的需要。

    島城原來使用的合同文本，但因為是2000年由國家工商行政管理局和建設(shè)部制定的示范文本，受地域性、時間性限制，文本中存在的一些弊端 也開始顯現(xiàn)出來，如一些信息不對稱、個別條款規(guī)定不明確、部分內(nèi)容晦澀難懂讓購房者不知如何填寫等，由此導(dǎo)致的糾紛也時有發(fā)生。

    為了使示范文本能夠更好地發(fā)揮示范作用，市房地產(chǎn)開發(fā)管理局和市工商行政管理局決定對原先的合同文本進行修訂，修訂的內(nèi)容都是圍繞著商品房買賣中容易出現(xiàn)糾紛的問題展開。這是島城自2000年以來第一次修訂《商品房買賣合同》，期間結(jié)合了本市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和操作習(xí)慣，參考了兄弟省市的成熟經(jīng)驗和做法，并征詢了本市政府相關(guān)部門、開發(fā)商、法律界、消費者以及媒體的意見，再經(jīng)過社會公示，最終定稿形成《青島市商品房買賣合同》（以下簡稱新版合同）。

    相對于舊版購房合同，新版合同在合同條文的設(shè)定上更為嚴謹和規(guī)范，為購房者增加了“安全系數(shù)”，讓買房更加安全、更加明白。從7月份開始，新版合同開始在島城全面推廣使用。

    新舊合同對照

    舊版合同糾紛隱患多

    據(jù)市消協(xié)副秘書長郭海源介紹，2004年，我市共受理房地產(chǎn)類投訴約3000起，其中60％是因為合同約定不明而引發(fā)的。這類投訴案值大，一般都在幾十萬甚至上百萬元以上，因此處理起來十分棘手。而如果能在合同簽訂階段就明確雙方的權(quán)利義務(wù)，便可避免許多糾紛。

    郭海源分析，以往的合同糾紛主要有以下幾個方面：

    第一，開發(fā)商擅自變更合同，如更改小區(qū)規(guī)劃，將綠地變成停車場或物業(yè)辦公房等；

    第二，面積“縮水”，實測面積總是小于合同約定面積；

    第三，簽訂不平等條約，如開發(fā)商總是單方面擴大解約權(quán)，減免自身的違約責(zé)任而加重購房者的違約責(zé)任等；

    第四，開發(fā)商逾期交房，卻不按合同約定賠償購房者損失；

    第五，開發(fā)商虛假宣傳，發(fā)布虛假廣告，而廣告內(nèi)容卻不在合同中有任何體現(xiàn)；

    第六，開發(fā)商違規(guī)預(yù)售，收了購房者的訂金卻不簽訂正式的商品房買賣合同；有些開發(fā)商甚至一房兩賣，騙取購房者的訂金。

    郭海源認為，商品房交易過程中存在的這些不規(guī)范行為，與合同約定不明確、合同條款未涉及、處罰條款不嚴厲有很大關(guān)系。新版合同在制定時充分考慮了這些因素，并在部分條款的制定上明顯“偏向”與購房者一方，如雙倍賠償?shù)葪l款，這將大大改善購房者以前與開發(fā)商的不平等地位，有利于切實維護合同雙方的利益。

    新版合同層次更清晰

    新版合同共分三大部分，第一部分為合同雙方當(dāng)事人，即買賣雙方的基本資料以及各自代理人或委托人的基本資料。

    第二部分為合同條款，共30條，這30條又可分為兩大部分：第一部分（第一條至第七條）為交易房屋的基本情況，主要包括合同雙方當(dāng)事人情況、項目的建設(shè)依據(jù)和預(yù)售依據(jù)、預(yù)售房屋層數(shù)、面積、戶型、分攤等基本情況、計價方式及價款、付款方式、面積誤差的確認、工程進度等內(nèi)容；第二部分（第八條以后）是雙方對房屋具體事項的約定，增加了對小區(qū)平面布局、房屋交付、質(zhì)量、裝修、設(shè)備標準、風(fēng)險轉(zhuǎn)移及送達等內(nèi)容。

    第三部分為附件及補充條款，合同主體中未涉及或約定不詳細的內(nèi)容，可以在附件和補充條款中加以完善。附件和補充條款是合同的組成部分，與合同主體具有同等法律效力。

    相關(guān)案例

    舊版合同讓開發(fā)商鉆空子

    2000年11月，市民范先生從開發(fā)商手中購置了位于閩江路的一處房屋，當(dāng)時合同約定，該房屋“建筑面積75.55平方米，每平方米價格為2880元”。但2003年11月范先生拿到該房產(chǎn)權(quán)證時，發(fā)現(xiàn)該房的實測面積只有73.75平方米，比合同約定的面積“縮水”1.8平方米。范先生因此將開發(fā)商告上法庭，要求返還“縮水”部分的房價5184元，并賠償2000年11月至2005年3月的利息損失。

    市南法院民一庭的明紹青法官認為，這原本是一起簡單的合同糾紛，面積縮水1.8平方米，本在建設(shè)部3％的合理誤差范圍之內(nèi)。但本案的蹊蹺之處在于，雙方在簽訂購房合同時對面積誤差的處理方式上。原來，范先生和開發(fā)商的合同約定，當(dāng)實測面積與暫測面積存在差異時，“按購房總值分攤每平方米單價”。

    開發(fā)商認為，這句話的意思就是說，即便面積存在差異，該房的總價也不變，調(diào)整的只是單價。而范先生認為，合同約定的處理方式文意不通，不能表達合理的意思。同時，范先生還拿出了有力的證據(jù)，證明開發(fā)商有欺詐嫌疑。范先生的證據(jù)是，同樣購得閩江路這處房屋的劉先生在1999年7月即已取得房產(chǎn)證，這說明開發(fā)商在簽訂合同時已經(jīng)知道該房面積。

    法院采信了范先生的證據(jù)，同時認為：從合同載明的面積精確度可以看出，開發(fā)商對該房的面積已經(jīng)測算過，而在對面積差異的處理上卻含糊不清，表述不明。因此，范先生的訴訟請求應(yīng)予支持。

    明紹青法官認為，這是一起典型的因合同約定不明而引發(fā)的糾紛案件�，F(xiàn)行的《商品房買賣合同》對面積差異的處理留了4條空白條款，開發(fā)商正是在這上面作文章，列出了對購房者不利的條款。新版商品房合同對該條款做了簡化，只保留了兩個條款，在內(nèi)容約定上也明顯有利于購房者。

本版撰稿陳呈曉