貸款額由最高7成普降至6成以內(nèi)，部分銀行要求貸款人有兩套房產(chǎn)
晨報記者李強 馬偉偉
就在央行向各商業(yè)銀行警示房產(chǎn)抵押物貶值風險的同時，記者發(fā)現(xiàn)，近期，上海各商業(yè)銀行在嚴控個人住房按揭貸款的同時，也適時收緊了住房抵押貸款業(yè)務，各種限制性措施也陸續(xù)出臺。
各銀行反映，目前
，住房抵押貸款的貸款額已由原來最高不超過抵押物評估價70%，普降至60%以內(nèi)，甚至僅50%。部分銀行還要求貸款人至少有兩套房產(chǎn)。
招行上行停辦住房抵押
“住房抵押貸款的不良率較高，貸款資金的去向銀行難以監(jiān)控，我們現(xiàn)在已經(jīng)很少辦了�！睖弦患夜煞葜沏y行的房貸負責人透露，去年底以來，銀行雖然沒有明確提出不再發(fā)放住房抵押貸款，但確實控制非常嚴，而且兩套無負債的房產(chǎn)是這類貸款申請的最低門檻。
這位負責人提供的銀行內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，個人住房按揭貸款的不良率在萬分之四左右，而抵押貸款的不良率卻要高出2個點，在萬分之六左右。他解釋說，住房抵押貸款相對于按揭貸款來說，不可測因素較多，違約概率也會更高。
在銀行看來，“假按揭”套現(xiàn)、高法的司法解釋、貸款資金投向高風險行業(yè)以及房地產(chǎn)市場價格整體調(diào)整導致抵押物貶值等，都很可能加大住房抵押貸款的操作風險。因此，同房貸一樣，滬上銀行也有意控制這部分業(yè)務量的增長，而招行、上行等則暫停了該項業(yè)務。
貸款比例最低降至5成
前天央行發(fā)布的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》提示銀行，要注意“房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。”
外資的東亞銀行認為，房地產(chǎn)市場的波動將直接增大住房抵押貸款的風險。銀行一般會將現(xiàn)房、期房、房齡、地段等眾多因素納入評估體系。其他的滬上銀行也已注意到上述問題。
業(yè)內(nèi)人士認為，近年來，上海房價漲幅太快，按照目前大部分新房每平方米8000元至10000元的價格計抵押貸款，銀行風險太大。而高負債為特征的申城貸款客戶基本上經(jīng)不起生活變動，如利率、稅收等宏觀政策稍有調(diào)整，都會影響他們的還貸能力。
目前，比較主流的規(guī)避風險的措施便是降低貸款額的最高比例。上海的交行、農(nóng)行、興業(yè)等銀行都已將貸款額占抵押物評估價最高比例由70%降低至60%。而中行、廣發(fā)行的規(guī)定更加嚴格，一般只有50%。另外，廣發(fā)行還對房齡進行了限制，只有1992年以后的房子有資格申請住房抵押貸款，同時，評估的最高價值為100萬元，最高貸款額為50萬元；而中行只有VIP客戶才可以貸到60%。
資金去向監(jiān)控趨嚴
“不能炒股，不能買房，還款來源要有真實保證……”目前，銀行對貸款資金的監(jiān)控同樣十分嚴格。滬上農(nóng)行有關人士說：“我們必須清楚客戶的用款方向、還款來源、還款能力等。”據(jù)了解，大多數(shù)銀行都要求抵押貸款客戶，必須向銀行表明是用于投資經(jīng)營或消費，要提供營業(yè)執(zhí)照、購銷合同等證明。銀行還會向上海資信有限公司查詢貸款人的資信數(shù)據(jù)。銀行核實后才放貸款。
另外，銀行對住房抵押貸款的評估也作了相應限制，如評估必須由銀行指定的房產(chǎn)評估公司操作，評估價要比市場實際價格下調(diào)1到2成。
目前，多數(shù)銀行還規(guī)定：個人住房抵押貸款期限分為6個月、1年、2年和3年期等幾個檔次，最長不超過5年，貸款不得延期。同時，利率按照人行規(guī)定的消費貸款利率執(zhí)行，而交行等還會適當上浮。
業(yè)內(nèi)人士建議，對個人住房貸款實施全過程的管理，特別是貸后管理，建立完善的貸款保證體系。建立住房抵押、質(zhì)押、保險、擔保機制，利用市場機制來分散和轉(zhuǎn)移貸款風險。
責任編輯 原霞
