專家學(xué)者建言物權(quán)法草案
建議來(lái)源
費(fèi)安玲 中國(guó)政法大學(xué)教授法學(xué)博士
蘇號(hào)朋 對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院教授
劉俊海 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所
研究員
李志國(guó) 北京建工學(xué)院副教授民商法學(xué)碩士
邱寶昌 北京匯佳律師事務(wù)所主任
劉 岸 民商法學(xué)碩士
編者按
物權(quán)法到底離我們有多近？當(dāng)上個(gè)月我們還對(duì)法律草案抱有不確定的期待的時(shí)候，這個(gè)月它向我們走來(lái)了。7月10日，最高立法機(jī)關(guān)正式向全社會(huì)全文公布物權(quán)法草案，征求意見(jiàn)。這部被稱為“公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利保障書(shū)”的物權(quán)法草案褪去了神秘的外衣和籠罩的光環(huán)，真真切切地呈現(xiàn)在了我們面前。物權(quán)法近在咫尺！
還是這個(gè)問(wèn)題，物權(quán)法的近還在于它與我們的密切相關(guān)。上至國(guó)家所有權(quán)如何認(rèn)定、國(guó)有資產(chǎn)怎樣保護(hù)，下至公民個(gè)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)怎樣確定、如何行使；從城市的業(yè)主如何選擇物業(yè)公司到鄉(xiāng)村的農(nóng)民能否轉(zhuǎn)讓宅基地；還有征地拆遷需要履行什么程序以及拾金不昧該不該要報(bào)酬等等，諸如此類的問(wèn)題，物權(quán)法都要給出答案。正是基于此，我們有理由呼吁更多的社會(huì)公眾為物權(quán)法草案提出有重要價(jià)值的參考意見(jiàn)。
草案征求意見(jiàn)以來(lái)，各界人士紛紛建言獻(xiàn)策，提出許多真知灼見(jiàn)。公布法律草案要有實(shí)效，這也是建言之一。從歷史上看，部分法律草案在公布之后，立法機(jī)關(guān)通過(guò)媒體及時(shí)通報(bào)了征集意見(jiàn)的情況，但僅僅是簡(jiǎn)單的歸類和列舉，并沒(méi)有詳盡的民意展示，至于一些意見(jiàn)為什么采納，為什么不采納，更是缺乏有說(shuō)服力的解釋和說(shuō)明，讓公布法律草案的效果打了折扣。
正如有學(xué)者在討論拾得人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)時(shí)指出的：嚴(yán)肅的立法論證不能簡(jiǎn)單地訴諸于籠統(tǒng)的傳統(tǒng)美德，道德也不能因?yàn)槠涫堑赖戮筒蛔C自明地成為立法的基點(diǎn)，各種沖突、分歧的價(jià)值理念應(yīng)當(dāng)在立法的公開(kāi)爭(zhēng)論中證立自己。
相信這也是此次物權(quán)法草案公開(kāi)征求意見(jiàn)的重大意義所在。期待本組報(bào)道能推動(dòng)物權(quán)法草案的意見(jiàn)征求，也期待本次立法機(jī)關(guān)公布物權(quán)法草案，不僅僅是簡(jiǎn)單地公布條文，更要認(rèn)真對(duì)待每一條意見(jiàn)。
公眾享有不動(dòng)產(chǎn) 登記簿查閱權(quán)
費(fèi)安玲
草案第十八條：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向權(quán)利人和利害關(guān)系人提供查閱、復(fù)制登記資料的便利，同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私的內(nèi)容保守秘密。
建議草案第十八條應(yīng)作如下修改：對(duì)提出不動(dòng)產(chǎn)登記簿查閱書(shū)面申請(qǐng)的人，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人姓名、不動(dòng)產(chǎn)坐落地點(diǎn)的基本信息提供查閱、復(fù)制登記資料的便利；對(duì)權(quán)利人和其他能夠證明具有正當(dāng)利益的人，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供查閱、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記簿全部登記資料的便利，同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私的內(nèi)容保守秘密。
物權(quán)法草案第十八條是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿查閱主體、登記機(jī)構(gòu)提供查閱便利義務(wù)和保密義務(wù)的規(guī)定。它是該草案第九條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯�；未�?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外”的延伸性規(guī)定，對(duì)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度價(jià)值有著十分重要的作用。但是，在不動(dòng)產(chǎn)查閱主體范圍上，草案所規(guī)定的內(nèi)容依然有值得磋商的地方。
雖然該條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供查閱便利義務(wù)和保密義務(wù)作出明確規(guī)定，但是，將查閱人的范圍限制在權(quán)利人和利害關(guān)系人則存在一定問(wèn)題。
從法律術(shù)語(yǔ)的基本涵義上分析，“權(quán)利人”應(yīng)當(dāng)是指對(duì)登記的不動(dòng)產(chǎn)已享有所有權(quán)或他物權(quán)的人，“利害關(guān)系人”應(yīng)當(dāng)是指與登記的不動(dòng)產(chǎn)有一定現(xiàn)實(shí)利益關(guān)系，并有可能因登記結(jié)果而影響其利益存在或?qū)崿F(xiàn)的人。權(quán)利人有不動(dòng)產(chǎn)登記簿查閱權(quán)是肯定的，但是，其他可以查閱登記簿的主體被限定在利害關(guān)系人范圍內(nèi)，則有兩個(gè)明顯的問(wèn)題：
第一，將大量的有不動(dòng)產(chǎn)交易意圖且需要準(zhǔn)確的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬信息的潛在交易者排除在享有查閱權(quán)主體之外。這些人在沒(méi)有與登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人建立法律關(guān)系之前，可能無(wú)法舉證說(shuō)明自己是利害關(guān)系人，因?yàn)樗殚喌怯洸镜哪康木褪且c權(quán)利人締結(jié)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。
第二，與不動(dòng)產(chǎn)登記目的發(fā)生背離。不動(dòng)產(chǎn)登記的目的就是要讓社會(huì)公眾便利地了解他已經(jīng)進(jìn)行或正在考慮進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)交易的準(zhǔn)確權(quán)屬信息。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬得以公開(kāi)的法定方式。它取決于兩個(gè)價(jià)值判斷：一是不動(dòng)產(chǎn)與社會(huì)生活的重要關(guān)聯(lián)。眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的重要原因在于，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)和他物權(quán)關(guān)系到人們的基本生存，而不動(dòng)產(chǎn)的相鄰關(guān)系也極易產(chǎn)生不同利益的沖突，此外，國(guó)家等社會(huì)團(tuán)體為實(shí)現(xiàn)其公權(quán)力或團(tuán)體利益時(shí)，也往往通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或消滅的方式進(jìn)行；二是不動(dòng)產(chǎn)登記能夠保護(hù)人們的交易安全。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記是公信的基本要求。所以，如果將享有查閱權(quán)的人限定在權(quán)利人和利害關(guān)系人，則無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記的目的，使登記制度的設(shè)立在一定程度上流于形式。
建議修改草案第十八條的理由如下：
第一，對(duì)有查閱權(quán)的人不要作出限制，任何人均可以申請(qǐng)查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿。這樣才能最大程度上實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的公示公信效力。
第二，鑒于在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的利益上，準(zhǔn)備進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易的人不同于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人或確實(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有正當(dāng)利益的人，因此可以考慮在提供的不動(dòng)產(chǎn)登記信息范圍上有所差別。對(duì)于準(zhǔn)備進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易的人，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)給其提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人姓名、不動(dòng)產(chǎn)坐落地點(diǎn)的基本信息，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向準(zhǔn)備交易者提供的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)相互對(duì)應(yīng)，以確認(rèn)信息的真實(shí)性。而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人和對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有正當(dāng)利益的人，則可能更需要詳細(xì)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息以滿足其需要。這樣，物權(quán)立法通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息提供范圍的不同而解決權(quán)利人、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有正當(dāng)利益的人的不同利益屬性，但是，任何公眾均具有查閱權(quán)的基本準(zhǔn)則不變。
當(dāng)然，對(duì)具有正當(dāng)利益的人的認(rèn)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿管理人有權(quán)要求申請(qǐng)人舉證證明自己是對(duì)所登記的不動(dòng)產(chǎn)有正當(dāng)利益的人，例如，證明自己是不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的居間人，為追索傭金的而查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿；自己是房屋承租人，為行使對(duì)承租房的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿；自己是信用貸款人，為確保收回貸款而查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿；自己是正在訴訟或仲裁案件中的債權(quán)人，為查明債務(wù)人不動(dòng)產(chǎn)情況而查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，等等。
所有權(quán)主體混亂 應(yīng)予明確
蘇號(hào)朋
草案第四十五條：所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依照法律規(guī)定享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
第四十七條：國(guó)家、集體和私人所有權(quán)受法律保護(hù)。禁止任何單位和個(gè)人用任何手段侵占或者破壞國(guó)家、集體和私人的財(cái)產(chǎn)。
建議草案應(yīng)當(dāng)在第四十五條就所有權(quán)主體作出如下明確規(guī)定：所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依照法律規(guī)定享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利�？梢猿蔀樗袡�(quán)人的主體包括自然人、法人、集體和國(guó)家。
關(guān)于物權(quán)法草案，本人擬對(duì)第二編“所有權(quán)”部分提出如下修改意見(jiàn)：
私人所有權(quán)的主體范圍混亂，應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)規(guī)定作重大修改。
草案第六十六條規(guī)定，私人對(duì)依法取得的房屋、收入、生產(chǎn)用品等生活資料享有所有權(quán)。第二百六十六條規(guī)定，“私人”包括公民、個(gè)體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶、外國(guó)人、無(wú)國(guó)籍人，也包括個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、外資企業(yè)等。在大陸法系關(guān)于法律的基本分類中，民法是私法，保護(hù)的是私權(quán)，民事法律關(guān)系的主體統(tǒng)稱為私人、民事主體，或者直接稱為“人”。因此，民法中的私人不僅指自然人或特殊形態(tài)的自然人(如個(gè)體工商戶或農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶)，還包括所有作為民事主體的機(jī)構(gòu)，如公司、大學(xué)。當(dāng)國(guó)家以民事主體身份出現(xiàn)時(shí)同樣要按照民法的規(guī)則行事。但是，目前草案關(guān)于“私人”既不是完全指稱自然人，也沒(méi)有包括全部的民事主體，而且從其范圍來(lái)看，似乎有意將法人排除在外。而根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，“外資企業(yè)”既可以是法人形態(tài)，也可以是非法人形態(tài)，并非自然人的特殊形態(tài)。由此可見(jiàn)，草案關(guān)于私人所有權(quán)主體的界定非�；靵y。
由于草案將私人所有權(quán)的主體界定為“自然人及其特殊形態(tài)”(但又存在一定的矛盾)，因此草案第六十九、七十條特意對(duì)法人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)及出資人的權(quán)利作了規(guī)定，卻又沒(méi)有直接使用法人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的概念。這一設(shè)計(jì)的結(jié)果是令人產(chǎn)生如此疑問(wèn)：法人難道不能成為所有權(quán)主體嗎？法人難道不是民法中“私人”的組成部分嗎？“私人”和“法人”的區(qū)別是什么呢？
由上述分析可見(jiàn)，草案關(guān)于私人所有權(quán)主體的界定是不合適的。
建筑物各類設(shè)施 歸屬應(yīng)全面規(guī)定
草案第七十六條：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。
會(huì)所、車(chē)庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。
第七十七條：業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)。
縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主會(huì)議或者選舉業(yè)主委員會(huì)，給予指導(dǎo)和協(xié)助。
建議改進(jìn)建筑物區(qū)分所有權(quán)部分的規(guī)定，賦予業(yè)主委員會(huì)法人的法律地位。
蘇號(hào)朋
第一，直接使用“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的概念。建筑物區(qū)分所有權(quán)是已經(jīng)被我國(guó)民法學(xué)界接受的概念，其內(nèi)容也已經(jīng)非常明確，沒(méi)有必要稱為“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。第二，全面規(guī)定各類設(shè)施的歸屬。在一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)，往往存在許多公用設(shè)施，如地下室、汽車(chē)車(chē)位、儲(chǔ)物間、自行車(chē)庫(kù)等，但草案僅規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)綠地、道路、物業(yè)管理用房、會(huì)所、車(chē)庫(kù)的所有權(quán)歸屬，并沒(méi)有全面規(guī)定各類設(shè)施的歸屬。第三，建立強(qiáng)制性的業(yè)主會(huì)議制度。業(yè)主會(huì)議是業(yè)主進(jìn)行自主管理的組織，是維護(hù)業(yè)主權(quán)利，進(jìn)行訴訟或仲裁的主體，每個(gè)建筑區(qū)域均應(yīng)建立此類組織，而物權(quán)法草案規(guī)定“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主會(huì)議”是不妥當(dāng)?shù)摹５谒�，�?yīng)當(dāng)明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主委員會(huì)以法人的法律地位，以便于進(jìn)行日常管理，與物業(yè)管理公司或政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)，并在必要時(shí)以自己的名義提起訴訟或申請(qǐng)仲裁。物權(quán)法草案僅允許以業(yè)主會(huì)議的名義提起訴訟或申請(qǐng)仲裁，并未賦予業(yè)主委員會(huì)以此種權(quán)利，必然會(huì)存在實(shí)施中的困難。
建議對(duì)權(quán)利人建筑物區(qū)分所有權(quán)的范圍必須作出明確規(guī)定，包括各權(quán)利人的專有權(quán)、共有權(quán)和作為共有人的成員權(quán)利，而不能由當(dāng)事人作出約定。
邱寶昌
物權(quán)法使用“業(yè)主”一詞是否合適？是否可以以“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”代替?zhèn)鹘y(tǒng)民法理論中的建筑物區(qū)分所有權(quán)？業(yè)主一詞并非法律上的專業(yè)詞匯，我國(guó)的物權(quán)法作為一部關(guān)系物之歸屬的基本法律，無(wú)論是詞語(yǔ)使用還是體系構(gòu)建都應(yīng)以嚴(yán)謹(jǐn)為重，考慮其歷史的繼承性，而不能只為解決生活中的熱點(diǎn)問(wèn)題羅列法條。
物權(quán)法旨在定紛止?fàn)�，具有�?qiáng)制性，且有物權(quán)法定原則，因此對(duì)權(quán)利人建筑物區(qū)分所有權(quán)的范圍必須作出明確規(guī)定，包括各權(quán)利人的專有權(quán)、共有權(quán)和作為共有人的成員權(quán)利，而不能由當(dāng)事人作出約定。會(huì)所、車(chē)庫(kù)屬于房屋附屬物，其成本已計(jì)入房屋建造的成本之中，草案中將會(huì)所、車(chē)庫(kù)的歸屬依當(dāng)事人約定明顯不妥，也不利于保護(hù)權(quán)利人利益也容易產(chǎn)生糾紛。
對(duì)于物業(yè)管理合同的簽訂及其合同救濟(jì)不應(yīng)該在物權(quán)法中規(guī)定。
公共利益認(rèn)定應(yīng) 引入聽(tīng)證程序
劉俊海
草案第五條：物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。
第四十九條；為了公共利益的需要，縣級(jí)以上人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以征收、征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，但應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定給予補(bǔ)償；沒(méi)有國(guó)家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償。
建議物權(quán)法應(yīng)定義“公共利益”，預(yù)防公共利益之濫用；同時(shí)應(yīng)當(dāng)規(guī)定公共利益的認(rèn)定引入聽(tīng)證程序。
在現(xiàn)代物質(zhì)文明和制度文明高度發(fā)達(dá)的時(shí)代，私權(quán)(包括物權(quán))不得濫用。私權(quán)的行使必須控制在法律、公序良俗、誠(chéng)實(shí)信用原則能夠容忍的限度之內(nèi)。換言之，私權(quán)的行使必須接受社會(huì)公共利益的制約和限制。私權(quán)的社會(huì)化已經(jīng)成為各國(guó)的立法通例。對(duì)草案第五條規(guī)定應(yīng)予肯定。但最大、最難的問(wèn)題是：如何確定社會(huì)公共利益對(duì)私權(quán)的限制邊界？稍有不慎，要么私權(quán)極端膨脹威脅到了社會(huì)公益，要么公權(quán)力和社會(huì)權(quán)極端膨脹最終吞沒(méi)了私權(quán)。這一邊界的確定問(wèn)題直接關(guān)系到我國(guó)社會(huì)主義和諧社會(huì)的順利構(gòu)建。如湖南嘉禾拆遷案等典型案件就非常發(fā)人深思。如何發(fā)現(xiàn)和識(shí)別社會(huì)公共利益，如何捍衛(wèi)社會(huì)公共利益，如何預(yù)防和救濟(jì)社會(huì)公共利益的濫用，就成了立法者和政策制定者應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注的研究課題。
物權(quán)法草案第四十九條規(guī)定雖然實(shí)際上提出了社會(huì)公共利益與公民個(gè)體利益在物權(quán)法領(lǐng)域如何平衡與協(xié)調(diào)的問(wèn)題，但值得進(jìn)一步完善。
我國(guó)多部法律和行政法規(guī)確認(rèn)了公共利益優(yōu)位于公民個(gè)體民事權(quán)利的原則。但遺憾的是，沒(méi)有一部法律和行政法規(guī)能夠說(shuō)清楚什么是公共利益。既然公共利益的內(nèi)涵和外延很模糊，公民個(gè)體又往往缺乏對(duì)“公共利益”一詞的解釋權(quán)和話語(yǔ)權(quán)，就往往導(dǎo)致一些強(qiáng)勢(shì)的政府部門(mén)或開(kāi)發(fā)商等利益集團(tuán)濫用“公共利益”的“尚方寶劍”，堂而皇之地圖謀并非公共利益的部門(mén)或者企業(yè)私利，并使權(quán)利人利益受損。
在一些情況下，開(kāi)發(fā)商的商品房開(kāi)發(fā)計(jì)劃一旦被規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商的商業(yè)利益就披上了“公共利益”的金色光環(huán)。一些政府部門(mén)的“政績(jī)工程”和“面子工程”一旦納入城市規(guī)劃，也成了“公共利益”。而“公共利益”所到之處，公民物權(quán)往往頂禮膜拜，必須回避讓路。由于政府部門(mén)享有對(duì)“公共利益”的解釋權(quán)，一些部門(mén)和大企業(yè)并不愿意立法者明晰“公共利益”的立法定義。而“公共利益”的立法定義不明確容易導(dǎo)致“公共利益”之濫用，影響到社會(huì)主義和諧社會(huì)之構(gòu)建。
筆者認(rèn)為，社會(huì)公共利益就是攸關(guān)全體社會(huì)成員生存與發(fā)展的福祉、并為確保社會(huì)和諧運(yùn)轉(zhuǎn)與發(fā)展所必需的利益。社會(huì)公共利益雖然增進(jìn)、符合全體社會(huì)成員或者絕大多數(shù)社會(huì)成員的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益、根本利益，但又超越于單個(gè)民事主體、單個(gè)商事主體利益。
為公正起見(jiàn)，物權(quán)法應(yīng)當(dāng)規(guī)定公共利益的認(rèn)定引入聽(tīng)證程序。聽(tīng)證會(huì)至少應(yīng)當(dāng)有政府、利益受損代表和獨(dú)立的相關(guān)專家代表三方主體參加。政府部門(mén)或者其他強(qiáng)勢(shì)的受益主體如果主張某一項(xiàng)目的建設(shè)是為了社會(huì)公共利益的需要，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。
創(chuàng)設(shè)居住權(quán)浪費(fèi) 立法司法資源
李志國(guó)
草案第一百八十條：居住權(quán)人對(duì)他人享有所有權(quán)的住房及其附屬設(shè)施享有占有、使用的權(quán)利。
第一百八十一條：設(shè)立居住權(quán)，可以根據(jù)遺囑或者遺贈(zèng)，也可以按照合同約定。
設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。
建議是否在物權(quán)法中創(chuàng)設(shè)居住權(quán)制度，尚需進(jìn)行更多的慎重、嚴(yán)肅的研究。居住權(quán)的重要作用和創(chuàng)設(shè)這一新型他物權(quán)的目的完全可以在現(xiàn)有的法律制度下達(dá)到。
物權(quán)法草案在用益物權(quán)部分專設(shè)了居住權(quán)一章，共12條，包括居住權(quán)的概念、設(shè)立、期限、撤銷(xiāo)、消滅等。居住權(quán)是指居住權(quán)人對(duì)他人享有所有權(quán)的住房及其附屬設(shè)施享有的占有、使用的權(quán)利。這是一種在我國(guó)立法上從未出現(xiàn)過(guò)的新型的用益物權(quán)。
支持在草案中設(shè)立居住權(quán)的理由主要是：在一些國(guó)家的立法與實(shí)踐中有居住權(quán)這一制度，該權(quán)利具有下列作用：第一，可以滿足需要房屋的人的需要，特別是可以滿足弱勢(shì)群體對(duì)房屋的需求。比如，父母對(duì)房屋的需求，保姆對(duì)房屋的需求，離了婚的男方或女方對(duì)房屋的需求等等(在2001年5月28日法制工作委員會(huì)召開(kāi)的物權(quán)法草案專家討論會(huì)上，有學(xué)者提出解決上述三類人的居住問(wèn)題是創(chuàng)設(shè)居住權(quán)的主要目的)。第二，有利于解決我國(guó)家庭成員中對(duì)房屋的需要。例如，家庭在分家析產(chǎn)時(shí)，可以把某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)分配給某特定的人，但同時(shí)對(duì)需要房屋的人設(shè)定居住權(quán)。這樣可以實(shí)現(xiàn)房屋的所有權(quán)的功能和利用權(quán)的功能。第三，有利于實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的最大化利用或使用，等等。
故且不論居住權(quán)的設(shè)定是否能達(dá)致上述目的，只需看看這些問(wèn)題是否能在既有的民事法律制度下解決。如果可以，那么創(chuàng)設(shè)一種重復(fù)的法律制度就等于立法與司法資源的浪費(fèi)。
對(duì)于滿足弱勢(shì)群體對(duì)房屋的需求問(wèn)題，我國(guó)現(xiàn)行繼承法、婚姻法的相關(guān)規(guī)定(比如子女有贍養(yǎng)父母的義務(wù))充分保障了父母的居住及喪夫的寡母的居住。而在離婚案件中，只要有住房，法院盡可以全部判給弱勢(shì)方或者判一半給弱勢(shì)方。假如還有個(gè)別案件，離婚弱勢(shì)方的居住問(wèn)題難以解決，法院完全可以繼續(xù)采用過(guò)去的老辦法，判決其有權(quán)在另一方的房屋中暫時(shí)居住，直到再婚為止；至于極個(gè)別的保姆的居住問(wèn)題，法院也可以通過(guò)其他方式，比如通過(guò)遺囑在繼承人的房屋所有權(quán)上設(shè)定一個(gè)負(fù)擔(dān)來(lái)解決，無(wú)需為了極其罕見(jiàn)的保姆問(wèn)題而創(chuàng)設(shè)一種新的物權(quán)制度。
草案中的居住權(quán)，主要是指根據(jù)遺囑、遺贈(zèng)、合同取得的權(quán)利，是家庭成員以外的人享有的權(quán)利。這在現(xiàn)實(shí)生活中雖然不能說(shuō)沒(méi)有，但畢竟很少。而且，如前所述，所謂居住權(quán)的重要作用和創(chuàng)設(shè)這一新型他物權(quán)的目的完全可以在現(xiàn)有的法律制度下達(dá)到。對(duì)這樣一種制度在物權(quán)法草案中作出專章規(guī)定，似有架梁疊屋之嫌。因此，在物權(quán)法中是否創(chuàng)設(shè)居住權(quán)制度，筆者認(rèn)為尚需進(jìn)行更多的慎重、嚴(yán)肅的研討。
建議不應(yīng)該設(shè)立居住權(quán)制度。居住權(quán)的存在會(huì)嚴(yán)重?fù)p害所有權(quán)人對(duì)房屋的利用和改良，不符合物權(quán)物盡其用的立法宗旨。
邱寶昌
物權(quán)法中的居住權(quán)是為生活中的弱者一方所設(shè)立的，具有扶助、關(guān)懷的性質(zhì)。權(quán)利人與所有權(quán)人一般存在特定關(guān)系。對(duì)于物權(quán)法是否應(yīng)該設(shè)立居住權(quán)制度，本人持否定態(tài)度，理由如下：
1、為少數(shù)人利益而在物權(quán)法中設(shè)立一項(xiàng)單獨(dú)的制度成本過(guò)高；
2、居住權(quán)的存在，特別是其無(wú)償性和長(zhǎng)期性的特點(diǎn)，會(huì)嚴(yán)重?fù)p害所有權(quán)人對(duì)房屋的利用和改良，這不符合物權(quán)法物盡其用的立法宗旨；如果“老保姆”有居留權(quán)，那么這個(gè)房子還賣(mài)得動(dòng)嗎？既然賣(mài)不動(dòng)，那么抵押是否也會(huì)受到極大的限制？那么物的所有人就無(wú)法有效地處分、利用自己的財(cái)產(chǎn)。這種規(guī)定會(huì)驅(qū)使大家通過(guò)辭退老保姆來(lái)保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)，即使他們自己不這樣做，他們的子女也會(huì)逼迫他這樣做，可能導(dǎo)致家庭關(guān)系的危機(jī)甚至破裂。因?yàn)榧热桓改覆话淹暾呢?cái)產(chǎn)留給子女，而讓外人有居住權(quán)，事實(shí)上限制了子女的財(cái)產(chǎn)權(quán)，那么子女很可能會(huì)拒絕贍養(yǎng)父母。
3、居住權(quán)人的權(quán)益的保障可以通過(guò)其他法律制度解決，且作為一種具有社會(huì)保障性質(zhì)的權(quán)利，也應(yīng)該由其他法律來(lái)規(guī)定和保護(hù)。
