伴隨著青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，大青島的藍(lán)圖進(jìn)一步清晰，新的地產(chǎn)市場(chǎng)格局正逐漸由狹窄拓為廣闊，由模糊 走向明朗———六大板塊構(gòu)筑青島房地產(chǎn)市場(chǎng)

     對(duì)任何城市而言，生產(chǎn)力的變化將推動(dòng)它的發(fā)展，發(fā)展進(jìn)而會(huì)帶動(dòng)格局的改變。最終，城市格局的改變必然引起人們?cè)诰幼±砟钌系淖兏铩?

    青島也同樣。

    上個(gè)世紀(jì)九十年代前，在很多人的心目中，真正的青島市區(qū)只是包括市南、市北、臺(tái)東、滄口等在內(nèi)范圍很小的一個(gè)區(qū)域，對(duì)于居住，“寧要市南一張床，不要北部一間房”的觀念，植根于大多數(shù)青島人心中。

    而今，隨著1992年市政府的東遷和十多年來陸續(xù)推出的經(jīng)營(yíng)城市的策略，極大地拓展了青島市區(qū)的地域輪廓，一個(gè)囊括周邊縣市的“大青島”藍(lán)圖蔚然呈現(xiàn)在人們眼前。西移北進(jìn)、東西快速路、海灣大橋……一系列舉措從思想、實(shí)際等方面實(shí)現(xiàn)和保障了青島格局變化帶給人們居住理念的變遷。

    正是在這樣的城市發(fā)展大環(huán)境下，自1998年開始，青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在日新月異發(fā)生著變化，一個(gè)新的大青島地產(chǎn)格局逐漸由狹窄拓為廣闊，由模糊走向明朗。

    地產(chǎn)板塊劃分應(yīng)運(yùn)而生

    隨著青島地產(chǎn)格局的發(fā)展和變化，一系列的問題擺在了房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成兩大要素———開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)人群面前。

    對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，如何把握項(xiàng)目在該區(qū)域的發(fā)展定位，如何確定項(xiàng)目的購買人群，已經(jīng)成為公司在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)之前必須進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)研；對(duì)消費(fèi)者來說，如何確定地產(chǎn)項(xiàng)目在同一區(qū)域中的地位，如何確定其產(chǎn)品在未來的發(fā)展?jié)摿�，也已成為決定其是否購買的主要因素。

    如何才能更好的解決這些問題，一個(gè)輪廓式的區(qū)域劃分是必須的。作為一種頗具邏輯性的思考模式，地產(chǎn)板塊的劃分，對(duì)無論是開發(fā)、銷售還是購買，都將提供一種很好的分類依據(jù)。

    六大地產(chǎn)板塊的構(gòu)成

    如何對(duì)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一個(gè)比較確切的板塊劃分？毋庸置疑，對(duì)于以“地段、地段，還是地段”為傳統(tǒng)思維的房地產(chǎn)而言，按照地域來切分地產(chǎn)板塊無疑在當(dāng)前是最為合適的。

    眾所周知，青島的地形地貌較為特殊，三面環(huán)海，一面通向陸地，這一特色決定了青島地產(chǎn)在板塊劃分時(shí)必須要考慮的因素。同樣，市政府進(jìn)行的環(huán)膠州灣高速公路以及濱海大道等種種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也在一定程度為地產(chǎn)板塊的劃分提供了依據(jù)。

    必須要說明的是，六大板塊的劃分只是根據(jù)當(dāng)前青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域發(fā)展進(jìn)行的概括性的劃分，而隨著城市建設(shè)開發(fā)的進(jìn)一步深入，開發(fā)層次的進(jìn)一步提升，開發(fā)理念的進(jìn)一步成熟，對(duì)市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)化，板塊的概念和劃分將越來越細(xì)致。但有一點(diǎn)需要說明，再細(xì)致的劃分也帶有明顯的局限性，更何況，如果板塊的劃分過于細(xì)致，從某種意義上就等于沒有板塊。

    根據(jù)青島的地理位置和房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，我們將青島房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為六大板塊。其中包括由市南區(qū)和市北區(qū)構(gòu)成的青島市區(qū)南部地產(chǎn)板塊；由四方區(qū)和李滄區(qū)構(gòu)成青島市區(qū)北部地產(chǎn)板塊；同時(shí)擁有海岸線以及嶗山的嶗山區(qū)和即墨市，隨著濱海大道的建設(shè)和嶗山隧道的動(dòng)工，二者更加緊密聯(lián)系在一起的兄弟區(qū)域———青島東海岸地產(chǎn)板塊；在膠州灣北部扇形區(qū)域展開，包括城陽區(qū)和膠州市的膠州灣北部地產(chǎn)板塊；地處黃海之濱、膠州灣西海岸，背依環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，包括青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和膠南市的青島西海岸地產(chǎn)板塊；以及位于山東半島咽喉腹地，處于青島、濰坊、煙臺(tái)和威海四城市中間位置的萊西市和平度市，構(gòu)成了青島北部地產(chǎn)板塊。

    六大板塊特色各異

    地理位置、房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r、生產(chǎn)力布局以及政府決策等種種不同的因素，決定了六大地產(chǎn)板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展各具特色。

    市區(qū)南部板塊具有著其它板塊無可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是各大房地產(chǎn)公司的兵家必爭(zhēng)之地，競(jìng)爭(zhēng)的激烈導(dǎo)致市場(chǎng)的日益成熟，產(chǎn)生過若干地王的市區(qū)南部板塊在今天則面臨著土地資源稀缺的尷尬。

    而對(duì)于市區(qū)北部板塊而言，雖然市場(chǎng)起步較晚，但南北差距的相對(duì)縮小，土地儲(chǔ)備的相對(duì)豐富，樓盤品質(zhì)的不斷提升和房屋價(jià)格相對(duì)較低，將使這一地產(chǎn)板塊成為青島樓市未來的“大盤生產(chǎn)線”。

    與嶗山一脈相承、山海相連的區(qū)位特征，使得東海岸地產(chǎn)板塊備受矚目。將嶗山區(qū)和即墨統(tǒng)一劃分為東海岸地產(chǎn)板塊，盡管有一定的局限性，但對(duì)二者而言，相互借力和進(jìn)一步融合則是不爭(zhēng)的事實(shí)。

    已初具規(guī)模的濱海大道西段像一條樓市風(fēng)景線，把開發(fā)區(qū)與膠南市的房地產(chǎn)市場(chǎng)連成了西海岸房地產(chǎn)板塊。同樣在海邊，只能隔海與青島市區(qū)遙遙相望，受海灣大橋的利好消息，西海岸板塊早已提前啟動(dòng)，經(jīng)濟(jì)重心西移，大項(xiàng)目紛紛上馬，濱海大道的建設(shè)，西海岸地產(chǎn)板塊正從“政策市”逐漸回歸。

    如一張等待描繪的白紙一樣，在城市化的進(jìn)程中，城陽、膠州由于起步較晚，規(guī)劃建設(shè)起點(diǎn)較高，從而使膠州灣北部地產(chǎn)板塊具備了一些其它板塊所不可比擬的因素，后發(fā)優(yōu)勢(shì)非常明顯。

    相對(duì)于其它板塊而言，青島北部地產(chǎn)板塊發(fā)展較晚，然而山多水多的自然優(yōu)勢(shì)使得該板塊呈現(xiàn)出以綠色為品牌的發(fā)展特點(diǎn)。盡管市場(chǎng)啟動(dòng)和上升幅度都較慢，但其平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)以及價(jià)格與品質(zhì)同步上升的發(fā)展?fàn)顟B(tài)使該地產(chǎn)板塊成為青島地產(chǎn)所有板塊中，最穩(wěn)扎穩(wěn)打的典范。本報(bào)記者鞠培霞aa    詳細(xì)報(bào)道見18、19版樓市專題