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郭先生最終放棄了在烏魯木齊市日月新光小區(qū)購買小高層的念頭。
今年春節(jié)前后，該小區(qū)內小高層每平方米售價降至1850元（原價2000多元）。郭先生看中了11樓一套建筑面積100多平方米的房子，共計21萬多元，即使把手頭的8萬元全部交了首付款，仍需向銀行貸款13萬元。郭先生目前月收入2
000元出頭，妻子沒有工作，有一個4歲的孩子。郭先生算了算，以按揭期20年計算，每月僅電梯費和物業(yè)費就要交近200元，月還貸額近1000元，這樣下來，每個月留給家庭用的錢只有約800元，而且聽說今年房貸利率、電梯費用還要調高，郭先生只好打消了購買一間大房子，接父母同住的想法。
旨在擠壓房地產泡沫而出臺的各項宏觀調控政策，使新疆房地產業(yè)受到一定影響。
新疆房產不溫不火
“房貸利率提高，對新疆房地產行業(yè)和社會的震動不大。對于央行的兩次加息，部分購房者雖然無奈，但也可以接受，只是擔心利率繼續(xù)上調。因為這將使經濟困難的老百姓買不起房，對于已買了房的中低收入家庭來說，他們的經濟負擔將加大，勢必制約像新疆這類經濟欠發(fā)達地區(qū)房地產行業(yè)的發(fā)展。相對全國35個大中城市，烏魯木齊市房價并不高，2004年第四季度烏市房屋銷售價格指數(shù)100．4最低，沒有人為的炒作，不存在過冷或過熱的問題，從宏觀政策來講，是應該受到保護和扶持的地區(qū)�！�
新疆維吾爾自治區(qū)房地產協(xié)會常務副會長陳代元對國家宏觀調控政策下新疆房市的前景有些擔憂。
在新疆創(chuàng)天房產公司銷售總監(jiān)張志剛看來，內地經濟發(fā)達城市房地產市場過熱，主要是由于當?shù)�、外地甚至國外炒房資金的大量介入造成的，而新疆房地產市場中的外地資金很少，能夠承托樓市的高消費群體寥寥無幾，缺少炒房者所預期的下家。去年溫州炒房團大舉進入烏魯木齊市房產市場，結果大敗而歸，這是主因。
陳代元認為，新疆房地產市場不活躍，2004年全國房價漲幅為14．6％，而新疆僅為6％，風險大而贏利空間不大，尤其是炒作商業(yè)營業(yè)用房商鋪的贏利水平降低。大多數(shù)置業(yè)者僅限于改善自己的居住條件，投資型的置業(yè)者比例較低，而內地很多城市投資型置業(yè)者的比例高達30％以上。
由于近幾年商業(yè)營業(yè)用房每年的開發(fā)速度以30％－40％遞增，大大快于新疆本地個人收入水平7％、人口增長數(shù)量以及國民經濟發(fā)展水平8％，造成積壓現(xiàn)象嚴重，空置面積目前已達116．9萬平方米，增長了53．13％，處于嚴重的供過于求狀態(tài)。如前幾年小西門地段的商鋪每平方米4－5萬元都買不上，今年降至3萬元／平方米也不好賣。過去一鋪養(yǎng)3代，3－5年就可以收回成本；而現(xiàn)在就是三五十年也不一定能收得回來。炒房者生存較困難，炒房量不大，疆內外加在一起，每年用作投資的商品房數(shù)量僅占商品房總銷量的6％－7％，炒房者在新疆房產市場還沒有形成氣候。
新疆冬季漫長，又是全國地震多發(fā)地區(qū)，住宅建設在抗震加固、墻體御寒、供暖設施、門窗構造上的要求遠比內地很多地方高，因而建筑成本也高。磚混結構樓房建安成本部分每平方米造價約900－1000元，比內地一些地方同類住宅建筑成本高出20％－40％。加之有些房產開發(fā)商搞降價促銷存量房，房屋售價已接近成本價，利潤空間十分有限。
2004年新疆新開發(fā)商品房均價為每平方米1800多元，成本在1300元－1500元之間（包括：建安成本：每平方米900－1000元；土地成本：每平方米300－400元；城市配套費用：每平方米100多元），市場平均售價不到成本的1倍，相比內地不少城市，商品房均價與成本的比值，動輒三五倍，甚至10倍來說，新疆房市不存在房產泡沫現(xiàn)象。
“新疆商品房價格較之內地偏低，市場上所供應的樓盤中品質好的不多。市場需求有限。購買者以本地居民為主，而本地居民的收入水平、消費能力都有限，炒房獲利的空間不大，也就是說，新疆還不具備吸引外來資金的能力，房產泡沫并沒有在新疆形成�！毙陆S吾爾自治區(qū)城市社會經濟調查隊王偉也持同樣觀點。
房貸新政：有人叫屈有人說好
“目前在購買高層的客戶中，10個就有6個存在拖欠貸款的現(xiàn)象，有拖了兩三期的，還有拖了七八期的。”新疆創(chuàng)天房產公司銷售總監(jiān)張志剛透露，“從去年下半年開始，烏魯木齊市各房產公司都成立了清欠部，統(tǒng)一解決日益嚴重的拖貸問題，房貸利率上調對這部分購房者無疑雪上加霜�！�
經市場調查，烏魯木齊市普通家庭月收入在2000元－3000元即為中等家庭，數(shù)量占大多數(shù)。如果繼續(xù)加息，月還貸額超過其家庭月收入的40％，就會難以承受的。
他坦言，由于烏魯木齊市購房主體是本地為了結婚或改善住房條件的工薪階層，普遍以按揭貸款的方式買房，房貸利率上調對普通市民購房影響有一定影響，宏觀政策調整的代價由普通市民來承受，這有失公平。
作為資金密集型的房產開發(fā)企業(yè)，融資困難、流動資金緊缺對房產銷售和開發(fā)影響很大。據(jù)記者了解，當前新疆房產企業(yè)的開發(fā)資金有60％依靠銀行貸款，而獲得融資和土地這兩難，已使新疆不少企業(yè)今年沒有新項目可上。
據(jù)烏魯木齊市統(tǒng)計局最新資料，截止到2005年2月底，市房地產開發(fā)投資累計156萬元，比去年同期下降90．29％，其中，商品住宅投資累計156萬元，比去年同期下降31．88％；房屋施工面積累計8．83萬平方米，其中，新開工面積累計0．52萬平方米。
自治區(qū)統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，2004年全疆完成土地購置投資12．32億元，與上年同比下降7％；購置土地面積730萬平方米，同比下降0．9％。
為此，陳代元認為，國家宏觀調控政策能否向新疆等經濟欠發(fā)達地區(qū)傾斜，給予這些地區(qū)一定的自主權。
他進一步解釋說，全疆現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口181萬戶，約有70％的居民有改善居住條件的愿望，按每年5％的有效需求計算，年新增住房需求約6．5萬戶；每年的舊城改造和城市基礎設施擴建形成的被動需求，年約1．2萬戶。即每年住房需求量在8萬－9萬套，平均每套按80平方米計算，每年需建住房600－700萬平方米，與現(xiàn)在年竣工住房不足500萬平方米來看，還有很大的市場發(fā)展空間。
2004年國家針對固定資產及房地產業(yè)進行的宏觀調控，如銀根緊縮、土地嚴管等政策，新疆經受到了一定的沖擊，房地產企業(yè)普遍感到貸款難度加大，土地購置門檻提高。雖然這些政策對今后規(guī)范房地產市場十分有利，但因新疆房地產起步較晚，企業(yè)規(guī)模偏小，抗風險能力較差，適應市場的反應動作較慢，而新疆房地產投資額在GDP的增幅中，貢獻率明顯高于全國平均水平，在GDP中的比重據(jù)2004年10月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，占到8％，理應得到保護和扶持。
新疆創(chuàng)天房產公司銷售總監(jiān)張志剛說：“由于銀根緊縮、土地緊縮政策，目前新疆不少房產企業(yè)都只是在消化老的項目，沒有新的樓盤開發(fā)計劃。雖然銷售存量房有助于降低商品房的空置率，但長時間沒有新項目出臺，企業(yè)就會面臨生存危機�！�
新疆華源實業(yè)（集團）有限公司營銷分公司的一位工作人員認為，現(xiàn)在新疆房產市場是買方市場，商品房成本的漲幅快于房價漲幅。土地政策、建材價格、拆遷費用以及項目貸款和個人貸款利率的提高等都對房產開發(fā)企業(yè)有影響。國家宏觀調控政策不分地區(qū)一刀切的做法，讓人有“別人感冒我也陪著吃藥”的感覺。
而新疆烏魯木齊大灣房地產開發(fā)有限公司總經理李立濤則對國家宏觀政策表示理解：“土地緊縮政策、提高首付及房貸利率、銀根緊縮政策等國家宏觀調控政策，雖然對于自有資金不足、沒有土地儲備的房產開發(fā)公司影響較大，但有利于規(guī)范新疆房地產開發(fā)市場�！�
新疆房產開發(fā)企業(yè)中規(guī)模較大的廣匯公司和新疆康普建設投資集團有限公司的有關工作人員均表示，國家宏觀調控政策對他們沒有什么影響�？灯展�2004年總計新開發(fā)面積達30多萬平方米，廣匯2004年的新開工面積也在30多萬平方米左右，而且據(jù)其銷售人員說，新開發(fā)商品住宅均在熱賣中。
兩次加息，有人歡喜有人煩憂
去年和今年，央行兩次加息，新疆房市中人可謂幾家歡樂幾家愁。
對此，陳代元看得最清楚。他認為，兩次調高房貸，對購房者壓力不小，對炒房者影響不大，對商業(yè)銀行則產生利好消息，對地產行業(yè)或社會震動不大。對購房者的壓力，從去年年底出現(xiàn)的提前還貸熱潮可見一斑，預計今年年底將再次出現(xiàn)。
購房者主要擔心央行繼續(xù)加息。兩次加息，房貸利率共上升了0．47個百分點（兩次分別增加了0．27個百分點和0．2個百分點）。以貸款10萬元，按揭期20年計算，每月增加貸款利息近40元（10萬元×0．2×20），這對中高收入的購房者來說，影響不大，要說壓力大，主要來自于他們精神和心理上的壓力，尤以近兩年準備買房的人為最。對于已買了房的中低收入家庭而言，的確是加大了其還貸壓力。
新疆的炒房者雖然量少，但有經濟實力，兩次加息對他們的影響都不大。
商業(yè)銀行是加息的最大獲益者。從1998年至2004年，商業(yè)銀行貸款中個人抵押貸款累計總額為172億元，房地產開發(fā)貸款累計總額為213億元，占兩項房貸總額的80．75％。通過兩次加息，銀行獲得的利息收入增加，以房地產開發(fā)貸款累計總額213億元為例，銀行方面一年將增加近1億元的利息收入。
房貸利率提高對房地產開發(fā)企業(yè)總體影響不大。2004年新疆房地產市場總體處于平穩(wěn)、持續(xù)發(fā)展中，開發(fā)投資穩(wěn)步增長，市場銷售持續(xù)興旺，新開工面積緩慢增長。來自各方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)足以證明此論不虛。
新疆華源實業(yè)（集團）有限公司營銷分公司經理黃磊也認為房貸利率提高，加大了購房者的購房成本，對房地產開發(fā)商的影響不大。
據(jù)自治區(qū)統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)字顯示，2004年新疆商品房均價上升6％，GDP增長9．5％，人均可支配收入增長7％。
(張學標 趙紅梅 馬玲)
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