貸款比例遞減抑制房?jī)r(jià)

    筆者 是從事高級(jí)人才咨詢工作的，據(jù)了解目前國(guó)際游動(dòng)資本在以上海為重點(diǎn)的投資行

    為無(wú)論從規(guī)模還是數(shù)量都是極為可觀的，幾乎沒(méi)有一家外國(guó)投資銀行不在招兵買馬，尋找房地產(chǎn)投資人才。

    抑制房?jī)r(jià)不能只盯買家

    面對(duì)這樣的局面，國(guó)內(nèi)開(kāi)始采取了不少抑制房?jī)r(jià)的對(duì)策，包括提高利率、征收短期交易增值稅、提高土地供應(yīng)量等。但是從最近2、3個(gè)月里上海房?jī)r(jià)飆升，個(gè)別樓盤單位價(jià)格突破每平方米8萬(wàn)元人民幣的實(shí)際情況來(lái)看，這些辦法效果有限。此外，幾乎所有報(bào)道都將如何抑制房?jī)r(jià)的問(wèn)題推到買家身上，似乎買家是操縱房?jī)r(jià)的主導(dǎo)因素。其實(shí)，只要仔細(xì)看一看有關(guān)樓市黑幕的報(bào)道，問(wèn)題基本上出在開(kāi)發(fā)商和銀行兩個(gè)方面。但是加利息也好，提高稅收也好，基本都是針對(duì)廣大的消費(fèi)群體，卻偏偏讓開(kāi)發(fā)商和銀行逃脫關(guān)系。于是，各種抑制房?jī)r(jià)的政策出臺(tái)后，房?jī)r(jià)繼續(xù)上升，卻樂(lè)了開(kāi)發(fā)商，因?yàn)榻ǚ康某杀净�本沒(méi)有變，高出的房?jī)r(jià)都是利潤(rùn)。銀行也是一樣，老百姓多付的利息也是利潤(rùn)。

    筆者認(rèn)為，和其他商品一樣，房地產(chǎn)業(yè)的基本動(dòng)力在于供需關(guān)系。但是和其他商品不一樣的是，由于房地產(chǎn)的規(guī)模巨大，銀行貸款是決定房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵，更確切地講是貸款的杠桿作用極為重要。如果僅僅調(diào)整利率，那每個(gè)人都要額外付出，包括真正需要購(gòu)房的低收入階層。如果只是提高土地供應(yīng)量，主要受益的還是那些有能力和關(guān)系將土地囤積起來(lái)慢慢開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商。

    讓開(kāi)發(fā)商擔(dān)負(fù)高價(jià)房成本

    筆者建議不妨采用貸款比例遞減制抑制房?jī)r(jià)。以上海為例，目前市區(qū)平均房?jī)r(jià)大約每平方米1萬(wàn)元人民幣，最高已經(jīng)到了每平方米8萬(wàn)元人民幣�？梢圆扇∫粋�(gè)公式：每平方米1萬(wàn)元人民幣的房子貸款比例70%，1萬(wàn)5千元人民幣貸款比例60%，以此比例遞減，高于4萬(wàn)5千元人民幣不再貸款。一方面開(kāi)發(fā)商如果要建高價(jià)房就要靠自己擔(dān)負(fù)資金成本，一方面高價(jià)房的購(gòu)買群體肯定較小，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大大提升。如此運(yùn)用貸款杠桿比例，自然會(huì)達(dá)到抑制房?jī)r(jià)、保障銀行體系安全的作用。不同城市可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)實(shí)際情況做出相應(yīng)調(diào)整。政府金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以定期對(duì)這種貸款比例公式調(diào)整。

    編者的話：

    近期央行出臺(tái)了一系列措施意圖打壓房?jī)r(jià)，房貸新政引發(fā)了社會(huì)各個(gè)階層的強(qiáng)烈反響。不過(guò)，發(fā)改委剛剛發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料顯示，一季度35個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲9.8%，房?jī)r(jià)依然居高不下。很多人認(rèn)為央行措施未能有效抑制房?jī)r(jià)，對(duì)于如何抑制房?jī)r(jià)紛紛提出自己的建議，究竟哪個(gè)方案更符合目前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀還值得討論，但是這些建議也許值得相關(guān)管理機(jī)構(gòu)借鑒研究。希望這些聲音能給過(guò)熱的房?jī)r(jià)添加些許涼意。歡迎讀者繼續(xù)加入這個(gè)討論中。 (鄭學(xué)誠(chéng))