1996~2000：緩慢回升

    二十世紀(jì)八十年代，歐洲一些主要工業(yè)國(guó)家如英國(guó)、丹麥、挪威等房地產(chǎn)泡沫破裂導(dǎo)致各國(guó)房?jī)r(jià)下降近30%，持續(xù)低迷19個(gè)季度。英國(guó)房?jī)r(jià)從1984年開(kāi)始增長(zhǎng)，到1988年達(dá)到頂點(diǎn)，隨后開(kāi)始一路下跌，1995年跌至谷底。1996年開(kāi)始有回升跡象，此后一直順利增長(zhǎng)。從1996年到2000年間英國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了增長(zhǎng)穩(wěn)定、低通脹和低失業(yè)率的良好狀態(tài)，其利率也處于歷史較低水平，年收入增長(zhǎng)率基本穩(wěn)定在4%左右，房?jī)r(jià)長(zhǎng)勢(shì)也較為緩和；之后五年則一路高歌。

　　1996年2月2日的《泰晤士報(bào)》撰文指出，剛剛從低谷中恢復(fù)過(guò)來(lái)的英國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)六個(gè)月增長(zhǎng)。英國(guó)最大的抵押貸款銀行哈利法克斯銀行的房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告表明，盡管當(dāng)前房?jī)r(jià)仍然低于1995年同期，但仍然以每個(gè)月0.1%的速度緩慢上揚(yáng)，現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)比1995年最低點(diǎn)高了1.3%。之后的一段時(shí)間，房?jī)r(jià)時(shí)高時(shí)低，蘇格蘭一帶曾出現(xiàn)均價(jià)2000英鎊的下跌，但倫敦等城市總體維持小規(guī)模的增長(zhǎng)。德國(guó)摩根建富銀行在1996年5月預(yù)言次年歐洲整體房屋價(jià)格會(huì)有6%-8%的小規(guī)模增長(zhǎng)，到1997年底各經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)均表明，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過(guò)了預(yù)期。

　　有資料顯示，從1983年到2002年期間，英國(guó)地價(jià)上漲了926%。從1996年開(kāi)始，英國(guó)房產(chǎn)價(jià)格年均升幅都超過(guò)8%。尤其是倫敦市中心的房?jī)r(jià)，在這個(gè)期間升值180%。

　　2001~2004：冷熱不均

　　以英國(guó)為例，自2001年上半年開(kāi)始，由于利率降低，新建住房供不應(yīng)求，政府新建住房規(guī)定導(dǎo)致建造成本上升，英國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一直強(qiáng)勁上升。到2004年底，全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲近70%。英國(guó)國(guó)家建筑協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，2002年英國(guó)房?jī)r(jià)飆漲了25.3%，抵押貸款持續(xù)增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞里克斯·拜尼斯特稱，英國(guó)2002年的房屋銷(xiāo)售額直逼1989年的歷史高點(diǎn)；2002年全年抵押貸款比2001年增長(zhǎng)了36%，是上世紀(jì)80年代地產(chǎn)熱潮時(shí)的抵押貸款額的4倍。僅2002年11月份與12月份，房?jī)r(jià)就分別增長(zhǎng)1.7%和2%。

　　倫敦房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)每年20%以上的速度上漲，已經(jīng)將歐洲其它城市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在身后。2004年英國(guó)平均房?jī)r(jià)為15.4萬(wàn)英鎊，倫敦更高達(dá)27.8萬(wàn)英鎊。而在布魯塞爾，每套房子平均價(jià)格約合10萬(wàn)英鎊。有專家認(rèn)為高價(jià)豪宅的交易頻繁推動(dòng)了房?jī)r(jià)不斷高漲，倫敦這個(gè)富豪聚居的國(guó)際性大都市，資產(chǎn)超過(guò)10億英鎊的超級(jí)巨富有40多位。自2001年以來(lái)，由于普通住宅價(jià)格上漲60%以上，百萬(wàn)富翁的人數(shù)隨之大大增加�，F(xiàn)在英國(guó)有42.5萬(wàn)名百萬(wàn)富翁，而2001年的數(shù)字為23萬(wàn)。

　　英國(guó)地產(chǎn)熱波及了法國(guó)。根據(jù)英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，法國(guó)房?jī)r(jià)去年升幅超過(guò)16%，升幅超過(guò)美國(guó)，自1998年以來(lái)的累計(jì)漲幅更是高達(dá)71%。巴黎的房地產(chǎn)市場(chǎng)毫無(wú)降溫跡象，市區(qū)的公寓價(jià)格較幾年前漲了87%，超過(guò)全國(guó)平均水平。蓬皮杜中心(Pompidou Center)附近的幾個(gè)街區(qū)至少有10個(gè)房地產(chǎn)中介店，在這里公寓的掛牌價(jià)為42萬(wàn)歐元。39歲的銀行家埃里克·馬爾桑五年前賣(mài)掉了巴黎市中心的一套公寓，錯(cuò)過(guò)了法國(guó)房?jī)r(jià)飛漲的機(jī)會(huì)；上世紀(jì)90年代中期，他還曾以低價(jià)賠本賣(mài)出了一套公寓�，F(xiàn)在他“懊悔不迭”：“買(mǎi)房子是錯(cuò)不了的，只有賣(mài)房子才會(huì)犯錯(cuò)�！� 法國(guó)央行在去年10月份的一份報(bào)告中指出，房?jī)r(jià)如果按照目前的速度繼續(xù)上漲，市場(chǎng)將具有風(fēng)險(xiǎn)。

　　意大利的房?jī)r(jià)也一路高歌。盡管該國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢，但僅在2003年一年內(nèi)房屋價(jià)格就上漲了10.4%；盡管漲速低于愛(ài)爾蘭、荷蘭以及西班牙等國(guó)，但從1997年到2004年6月，增幅也達(dá)到54%。歐洲經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，這是意大利人的“投資避風(fēng)港”心態(tài)導(dǎo)致，近年來(lái)意大利經(jīng)濟(jì)屢遭丑聞打擊，先是阿根廷政府拖欠債款，隨后奇里奧與帕瑪拉特公司倒閉，人們只好把投資從股市轉(zhuǎn)向樓市。

　　但在房地產(chǎn)市場(chǎng)已連續(xù)幾年低迷的德國(guó)，去年房屋價(jià)格則跌了2%。辦公物業(yè)的空置率也很高，慕尼黑達(dá)8%，法蘭克福高達(dá)12%。2002年之前空置率還一直很低，現(xiàn)在已經(jīng)到了足以預(yù)警的程度。德國(guó)媒體普遍認(rèn)為從整個(gè)西歐的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)接近飽和，開(kāi)發(fā)的潛力已經(jīng)很小，目前的房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)處于相對(duì)停滯不前的狀況。經(jīng)濟(jì)專家認(rèn)為寬松的利率環(huán)境不但沒(méi)有刺激德國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，反倒促進(jìn)了其它國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的形成。

　　最近的報(bào)告指出，2004年去年第三季度西班牙房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅17.2%，法國(guó)為15.5%，意大利為12.8%，愛(ài)爾蘭為12%，但德國(guó)當(dāng)季的房地產(chǎn)價(jià)格跌了0.9%左右。有人說(shuō)，如果不是德國(guó)住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷，歐洲的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上升。

　　2005：漲期將結(jié)束？

　　英國(guó)大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家紛紛把房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌列為影響2005年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的令人擔(dān)憂的主要因素之一。從去年底以來(lái)，無(wú)論是抵押貸款銀行，還是住房銷(xiāo)售代理，抑或房地產(chǎn)市場(chǎng)跟蹤調(diào)查機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)和調(diào)查結(jié)果都無(wú)一例外地顯示，英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)近4年的快速上漲周期宣告結(jié)束，2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至可能出現(xiàn)大幅下降。

　　國(guó)家建筑協(xié)會(huì)2004年10月底的報(bào)告顯示，10月份英國(guó)房屋價(jià)格按月度調(diào)整跌幅為0.4%，年增長(zhǎng)率也從17.8%下降至15.3%。這是三年來(lái)房?jī)r(jià)首次下跌。其統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止2004年底，英國(guó)房屋均價(jià)為15.2159萬(wàn)英鎊，比7月份15.4299萬(wàn)英鎊的最高點(diǎn)減少逾2000英鎊。報(bào)告還指出始于歷時(shí)近十年的英國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲期基本宣告結(jié)束。

　　其他國(guó)家盡管長(zhǎng)勢(shì)仍然旺盛，但英國(guó)一直是整個(gè)歐洲房地產(chǎn)的晴雨表，加之歐洲央行已經(jīng)對(duì)歐洲尤其是歐元區(qū)房?jī)r(jià)“競(jìng)飆”表示擔(dān)心，很有可能通過(guò)加息等一系列手段控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，所以歐洲各大媒體紛紛預(yù)測(cè)2005年很可能歐洲房地產(chǎn)停止過(guò)盛繁榮的一年。