在調(diào)控手段從“嚴(yán)把土地和信貸兩道閘門”轉(zhuǎn)向“利率并軌”的同時，調(diào)控目標(biāo)悄然完成了從“抑制房地產(chǎn)投資過熱”向“既要抑制投資過熱又要抑制投機(jī)需求”的轉(zhuǎn)變。

&n bsp;   也就是說，逐步由“供給控制”轉(zhuǎn)向了“供需雙控”轉(zhuǎn)型的軌道。

    于政策組合拳日現(xiàn)影響之時，其持續(xù)效力能否成功熨平房地產(chǎn)業(yè)過熱的周期？靜觀之時，銀監(jiān)會政策法規(guī)部副主任李伏安以學(xué)者身份接受了本報記者專訪。

    供需緊張：調(diào)控的重點

    《21世紀(jì)》：2004年上海市出現(xiàn)前所未有的現(xiàn)象：幾乎每開一個新樓盤，就出現(xiàn)排隊購房甚至雇人排隊的場面；2005年，排隊購房進(jìn)一步升溫。為何會出現(xiàn)這樣的搶購風(fēng)潮？

    李伏安：最根本的原因是由供需關(guān)系決定的。對房地產(chǎn)的需求必然會來自居住需要和投資需要兩個方面，因為房產(chǎn)本身就是二重性的。有一組數(shù)據(jù)可以參照：去年全國1-10月土地開發(fā)面積同比增長9%，增幅回落30.5個百分點；2004年商品房竣工面積比上年增長2.1%，下降28.2個百分點。

    但是在供給大幅減少的同時，需求卻非常強(qiáng)勁：2004年全國商品房銷售額同比增長13.7%，超過開發(fā)投資增長速度29個百分點；商品房銷售面積超出同期竣工面積；商品房銷售額中個人消費量占比達(dá)到92.7%。

    因此，供需緊張成為2004年以來的一個新問題。

    《21世紀(jì)》：這個矛盾為什么會在去年集中爆發(fā)出來呢？

    李伏安：2004年，由于固定資產(chǎn)投資過熱，中央果斷通過把住“土地和信貸兩道閘門”對房地產(chǎn)開發(fā)的過熱行為進(jìn)行了抑制，例如減少新批地塊、提高房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金、控制信貸投向等，使商品房開發(fā)和完成開發(fā)的面積大量減少。

    但是由于經(jīng)濟(jì)處于增長周期，需求的增長是持續(xù)的。這從個人購房面積占商品房銷售面積的比例就可以看出，個人的比重越來越高(參見附表)。但去年的調(diào)控更側(cè)重了對供給進(jìn)行抑制，而對需求的控制卻相對較少。這樣供需緊張的矛盾就更加集中了。

    《21世紀(jì)》：這種供需緊張的狀況有沒有可能在2005年得到緩解？

    李伏安：由于土地開發(fā)周期的存在，一般一個樓盤需要2年左右的時間開發(fā)完成，所以去年土地開發(fā)面積的減少將直接影響到今明兩年的供給，而今年頭兩個月由于固定資產(chǎn)投資依然增長較快，所以對土地的控制不會放松，將繼續(xù)影響供給。綜合這些分析，調(diào)節(jié)商品房供需緊張的矛盾將成為最近幾年房地產(chǎn)調(diào)控的重點。

    一個被“搭錯車”調(diào)控的行業(yè)

    《21世紀(jì)》：如此看來，去年對供給的調(diào)整是否力度適中且正當(dāng)其時呢？

    李伏安：我個人的觀點，對固定資產(chǎn)投資過熱應(yīng)該進(jìn)行控制，但是不應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)尤其是住宅房的供給進(jìn)行控制。我們的固定資產(chǎn)投資過熱主要是由于地方政府換屆、加大基建導(dǎo)致的，集中表現(xiàn)在市政建設(shè)、基建、開發(fā)園區(qū)、大型購物中心等方面的投資過熱；房地產(chǎn)投資當(dāng)然是固定資產(chǎn)投資的一個重要組成部分，但固定資產(chǎn)投資過熱不等于商品房市場過熱，真正的房地產(chǎn)投資快速增長的高峰不出現(xiàn)在這兩年，而是在更早的前幾年。引致宏觀調(diào)控的應(yīng)該是前面的過熱部分，我認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)是一個被搭錯了車調(diào)控的行業(yè)。

    反過來，房地產(chǎn)需求的高峰則出現(xiàn)在這兩年。雖然宏觀調(diào)控產(chǎn)生的投資擠出效益在一定程度上反向加大了這個峰值，但產(chǎn)生需求的高峰主要還是發(fā)展中國家經(jīng)濟(jì)增長階段性現(xiàn)象和必然結(jié)果，也是中國在世界經(jīng)濟(jì)格局中地位發(fā)生變化的結(jié)果，這在一定程度上是超出政策調(diào)控能力之外的。

    《21世紀(jì)》：你是用什么論據(jù)來支撐這個觀點的？統(tǒng)計中的哪些數(shù)據(jù)反映了供給和需求的調(diào)控是不匹配的？

    李伏安：我們在今年3月份做過一次對上海、浙江等房地產(chǎn)增幅較快的城市的調(diào)查，最明顯的感覺就是信貸的結(jié)構(gòu)性問題非常突出。在房地產(chǎn)開發(fā)資金主要銀行貸款的現(xiàn)實格局下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款回落太快，導(dǎo)致開發(fā)商資金緊張、市場供給大量減少；而個人信貸增長卻很迅猛，反映出需求依然很強(qiáng)勁。你可以比較下面的兩組數(shù)據(jù)。

    2004年底，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為2.63萬億元，比2003年增加4890億元，同比增長23%，比上年增幅回落18個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)商貸款余額為7811億元，比2003年增加1153億元，同比增長17%，比上年增幅回落32個百分點；其中，住房開發(fā)貸款余額為4437億元，比2003年增加806億元，同比增長22%，比上年增幅回落81個百分點。

    2004年底，住房按揭貸款余額為1.6萬億元，比2003年增加4161億元，同比增長35%，比上年增幅僅僅回落8個百分點；住房按揭貸款增幅高出房地產(chǎn)開發(fā)商貸款增幅18個百分點。

    《21世紀(jì)》：銀行信貸支持力度的結(jié)構(gòu)性失衡，將對房地產(chǎn)市場有怎樣的預(yù)期影響呢？

    李伏安：從土地開發(fā)、建筑到購房，銀行的信貸資金已經(jīng)貫穿到整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中。一般銀行信貸占房地產(chǎn)開發(fā)資金的60%-70%或更高，銀行資金供應(yīng)增幅的大幅削減將直接影響到房地產(chǎn)的開發(fā)能力，影響到房地產(chǎn)的供應(yīng)量的增長，這就必然會導(dǎo)致市場預(yù)期和市場行為的變化。

    基于前面介紹的市場形勢，我再來提三個假設(shè)：假如預(yù)期明年房產(chǎn)竣工面積會減少？假如預(yù)期明年新開工面積會減少？假如預(yù)期明年土地供應(yīng)還會減少？你覺得市場將會怎樣判斷房地產(chǎn)的價格走向呢？而購房者又會采取怎樣的購房行為？毫無疑問，會出現(xiàn)搶購、假購、囤積和待銷。而房價的上漲又會進(jìn)一步刺激投機(jī)。

    《21世紀(jì)》：兩年前上海的投機(jī)炒房行為沒有如此興盛，這之中是否有一個轉(zhuǎn)化的過程，也就是說房地產(chǎn)熱正在由投資熱轉(zhuǎn)向投資和投機(jī)的雙重過熱？

    李伏安：對此可能會有不同的看法，但現(xiàn)實的市場現(xiàn)象不能不引起我們的關(guān)注和思考。有一點需要說明的是，房地產(chǎn)作為一種投資產(chǎn)品，也是有風(fēng)險的，因此也會有風(fēng)險投資溢價，也就會有投資貼水。國際上一些房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟的市場，像巴黎，1999年以來，每年的投資貼水也在4%-6%左右。中國的水平顯然比這個要高，在加上平均存款收益率，我們對房地產(chǎn)價格指數(shù)和水平應(yīng)該有一個理性的預(yù)期。

    雙向調(diào)整的五大難題

    《21世紀(jì)》：市場上有一種觀點認(rèn)為，在增加供給的同時，應(yīng)當(dāng)對需求進(jìn)行一定的控制，你是否贊同這種雙向調(diào)整？

    李伏安：我首先要問你幾個問題：當(dāng)人均收入跨過1000美元、3000美元、5000美元的時候，需求是不是能被控制的？當(dāng)消費貸款成為銀行的新貴的時候，作為商業(yè)運行的主體，銀行是否愿意退出對需求的支持？當(dāng)上海想要成為而且已經(jīng)正在成為亞洲或世界經(jīng)濟(jì)金融中心的時候，需求是否必然會演變成一種超出上海人的投資和購買能力的需求？當(dāng)人民幣預(yù)期升值，且已部分可兌換的時候，世界資本的投資和獲利需求是否是可抑制的？對境外資本的阻擋是否是可能的？當(dāng)股市低迷、債市太弱、直接到境外投資還不被允許等情況的存在，事實上已經(jīng)存在十分有限的資本投資渠道的時候，需求還有多大的調(diào)控空間？我們更應(yīng)該認(rèn)識到，這種需求是一種市場能量，是很難靠調(diào)控手段去控制的。

    《21世紀(jì)》：現(xiàn)在很多地方政府在大量增加經(jīng)濟(jì)適用房，以此調(diào)節(jié)供需、滿足低收入者的居住需求，比如上海今年就將投入2000萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，你認(rèn)為這是否是一種有效的調(diào)控手段？

    李伏安：這個是可以的，雖然所有住房都會有居住和投資雙重價值，但是在執(zhí)行的時候應(yīng)該對經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行明確的功能界定，經(jīng)濟(jì)適用房是沒有投資價值的，所以不可以納入市場交易，因此，政府必須明確要求當(dāng)居住者不再符合進(jìn)駐條件時由政府進(jìn)行原價反購，以循環(huán)使用。也就是它的定位非常明確：是滿足最低收入者居住需求的，不是用來交易的，更不能變成中高收入者的投資產(chǎn)品。對非經(jīng)濟(jì)適用房，則應(yīng)完全交給市場去解決。