上海最近幾年房價實際增長率在20%以上！有了這么大的利潤空間，上海人以及更多的境外人士和外地人對投資上海房地產(chǎn)“有恃無恐”！投資和投機“蔚然成風(fēng)”

　　上海房價比北京貴，而且貴多了。

　　上海6000元的房價一下“竄”到1萬元，1萬元的“竄 ”到15000甚至2萬元。上海中心城區(qū)房價的漲幅高達20-30%以上，市中心均價已達17000元，而北京CBD商品房均價才過1萬。從2004年年初起，北京就有權(quán)威人士高調(diào)嚷嚷漲價，年底結(jié)算，漲幅不過7%、8%。

　　上海房價從比北京低一大截，到大幅反超北京，不過短短二三年。

　　去年底，從上海住交會回來的京城大腕們，以不平之心開始探究北京房價沒有上海貴的原因，后將“罪過”歸咎于京城媒體宣傳力度不夠及北京政府規(guī)劃措施不夠。而兩位權(quán)威人士更是通過媒體宣稱，應(yīng)該從京滬文化差異和價值取向差異上尋找根源。

　　其中一位認為，上海是一個商人意識占主體的城市，北京市民的價值取向則更為多元化，絕大多數(shù)北京人對投資不敏感，投資只是他們關(guān)注事情中的一項。但是對上海人而言，投資則是全體一致的第一要務(wù)，這是上海樓價能夠升高的前提�！� 另一位的分析如出一撤：“上海人更容易將彼此投資獲利的信息進行傳遞，從而在傳遞過程中，將大家對于地產(chǎn)投資獲利的心理熱度越抬越高，使得越來越多的人參與投資，這是上海房價上升的極其重要的原因�！�

　　上述權(quán)威人士的分析有一定道理，但將人文因素作為主要原因，未免本末倒置。

　　作者認為，京滬兩地房價上漲幅度和投資熱情不同，根本原因不是北京人沒有上海人想賺錢，而是北京市場無法讓人賺錢！北京最近幾年房價上漲較慢，投資熱情較低，投資比重較小，投資獲利信息不暢的主要和根本原因。一般來說，當(dāng)房價年增長率在10%以內(nèi)時，公眾投資過熱及房價上漲過快的情況就不會出現(xiàn)。超過10%就將出現(xiàn)截然不同的情況，年增長率10%是投資分界線。北京和上海正好處于這個界限的兩端，兩地房地產(chǎn)市場的各種不同均由此而來。

　　北京是溫水

　　北京這幾年房價上漲大約就在5-10%之間，并沒有出現(xiàn)上海那樣普遍強勁和持續(xù)20%以上的上漲，加上北京交易成本和交易難度比上海大很多，使得本來就“偏低”的房價上漲和投資回報變得更加“似是而非”，人們萌發(fā)出“賺得不爽”或者“根本沒賺”的感覺，這是造成北京市民以及“兩外”人士對北京房地產(chǎn)投資熱情不高和不敏感的根本原因。

　　北京房屋交易的費用比上海大得多。首先，買進要支付簽約及產(chǎn)權(quán)代辦費、外地人購房審批費、公證費、按揭律師費、抵押登記及公證費等等(在上海這些都不需要，除了境外人士需要做買賣和貸款公證外)。賣出時，委托尋找買家必須支付中介費，提前還貸有些銀行也要收取手續(xù)費。第二、北京房地產(chǎn)局規(guī)定必須拿到小產(chǎn)證才能轉(zhuǎn)讓(上海直到2004年4月才禁止期房轉(zhuǎn)讓)，由此又增加了很大一筆費用。第三，外地人在北京買房手續(xù)麻煩，必須到公安局辦理“暫住證”。在上海，外地身份證“一視同仁”，與本地人買房一樣簡單。在北京辦理產(chǎn)權(quán)證、過戶等手續(xù)只能由開發(fā)商代理，在上海都可以自己辦理，既方便又省錢。

　　另外，北京契稅比上海高。北京規(guī)定合同單價9432元以上契稅為3%，9432元以下為1.5%。1999-2003年期間，上海還曾對“庫存房”執(zhí)行全免契稅及契稅減半(0.75%)政策。另外，截止目前上海任何價位的公寓以及聯(lián)體或疊加別墅都只支付1.5%的契稅，只有獨立別墅才支付3%的契稅。

　　如果在北京買了一套100平方米的商品房，兩年中單價從1萬元上升到12000元，年增長率10%，總價上漲了20萬元，但是扣除兩年10萬元的銀行利息，3萬元的契稅和2萬元的維修基金，所剩只有5萬元，再去掉至少2萬多元的中介費用和其他交易費用，實際到手也就2萬元左右，年利潤率不足2%，這不是“好買賣”。

　　上海是火焰

　　房價年增長率達到10%是投資的臨界點，越過這個臨界點，投資就從“不太值”變成“比較值”；如果連續(xù)幾年如此，又會變得“蠻有賺頭”；如果年增長率超過20%以上，連續(xù)幾年如此，投資房地產(chǎn)就成為最好的投資和買賣！

　　上海最近幾年房價實際增長率就在20%以上！有了這么大的利潤空間，上海人以及更多的境外人和外地人對投資上海房地產(chǎn)“有恃無恐”！投資熱情互相感染，獲利信息互相傳遞，投資和投機“蔚然成風(fēng)”。這時候，即使成本上漲，比如杭州一度執(zhí)行、后來又不得不取消的征收20%“資本收益稅”政策，賣家也可以輕易將成本和費用“轉(zhuǎn)嫁”到買家身上，加價出售；買家因為預(yù)期賺錢空間很大，加上市場上一房難求，非常樂意接受轉(zhuǎn)嫁來的成本和費用。

　　如果在上海以100萬元總價買進一套房子，12個月后漲到130萬元。首付20%即20萬元，加上其他各種開支總投入25萬元，房價上漲30萬元。用25萬元賺回30萬元，年利潤率高達120%。賣掉這套房子后還掉銀行80萬元貸款，此時手里現(xiàn)金就有50萬元。用50萬元作為首付可以再去“博”總價250萬元的房子。如果房價繼續(xù)上漲20%以上，250萬元的房子純利潤可以達到50多萬元，利潤率依然在100%以上。再次順利拋售，此時手里現(xiàn)金達到100多萬元，短短三年里實現(xiàn)財富翻倍增長。

　　值得一提的是，當(dāng)時上海期房轉(zhuǎn)讓政策及期房買賣中，執(zhí)行時間不長的銀行“轉(zhuǎn)按揭”政策，更是“火上加油”。在上述交易過程中，最困難的環(huán)節(jié)就是賣方拿出全額房款80%的資金(上面例子中的80萬元)還掉銀行貸款，將銀行抵押解除出來，并將“產(chǎn)權(quán)”(實際上是預(yù)售合同所規(guī)定的權(quán)益)轉(zhuǎn)讓到買家。此時能否拿出80萬元(雖然只需要幾周甚至幾天周轉(zhuǎn)的時間)成為可以“吊死英雄的繩索”。有了銀行“轉(zhuǎn)按揭”之后，一切變得非常簡單。銀行將賣家債務(wù)(上面例子中的80萬元)“自然而然”地轉(zhuǎn)到買家手里(當(dāng)時規(guī)定只要貸款總額和貸款年限不超過原來貸款)。

　　風(fēng)險堪憂

　　此時，“一般投資”已進入“過度投機”階段，不僅跟風(fēng)者無數(shù)，而且長期投資變得沒有意義，出租房屋的事情根本不用考慮，短期和超短期投資可以頻頻得手，投資活動于是演變?yōu)閱渭兊馁I進賣出。由于上漲幅度太大，人們擔(dān)心后市有變甚至崩盤，因此大多數(shù)人選擇落袋為安。但賣掉后發(fā)現(xiàn)房價繼續(xù)以20%以上速度上漲，因此再次入市，變本加厲快進快出，上海二手房交易量(其中很大一部分是次新房)迅速上竄，大約是北京的5倍。而由于此時手里的現(xiàn)金比首次投資時增長一倍，再投資時人們的“賭性”更大。

　　此時的房地產(chǎn)市場，投資者和投資量急劇增長，大量未來需求被強制性提前釋放，供需矛盾進一步惡化，引發(fā)房價進一步上漲，短期和超短期投資盛行，長期投資被“消滅”，房價上漲,由此引發(fā)的過度投機輪番上攻，互為因果，形成難以逆轉(zhuǎn)態(tài)勢。房價上漲的“自動力”和“慣性”已然形成。而此時公眾投資者手里大量“囤積”的空轉(zhuǎn)房伺機而動，隨時可能從“需求”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮┙o”，市場穩(wěn)定和健康程度迅速滑落。

　　改變這種局面，政府“有形之手”完全可以和應(yīng)該發(fā)揮作用，通過行政和經(jīng)濟措施，加大交易難度和成本，使得房地產(chǎn)投資從“能夠賺”變成“不能賺”，從“大有賺”變成“稍有賺”，以此降低投資數(shù)量和投資頻率，起到冷卻和保護作用。長遠而言，對自住者與投資者都是有益的。所幸的是，目前上海的這些措施已經(jīng)在實施之中，因此2005年上海房價上漲速度有望降下來。