昨天（3月31日）有媒體報道稱，賭人民幣升值的1000億美元熱錢，將于今年4月30日左右全面撤出中國。目前這筆熱錢正在有步驟、有計劃地撤退，并由此引發(fā)了近期上海等地房價的下跌。
世界最大金融公司美國花旗集團的執(zhí)行董事羅伯特·庫恩博士3月29日接受媒體采訪時也指出，確實有大量熱錢流入中國，熱錢的流入對形
成中國房地產(chǎn)泡沫起著推波助瀾的作用。
但記者在隨后的采訪中發(fā)現(xiàn)，雖然大多專家都承認熱錢的存在，但對于熱錢對樓市到底起了多大作用卻有不同看法�！盁徨X在抬升中國房價方面起了一定作用，但作用有多大還不好說。”國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌今天在電話里告訴記者。
銀河證券高級經(jīng)濟學(xué)家苑德軍則肯定地說：“國際熱錢是中國房價虛高的一個重要推動力。”但他認為上海等地房價有所下降，與央行最近提高房貸利率下限有關(guān)，主要原因是人們對政策的預(yù)期——未來央行可能還會調(diào)高房貸利率。
社科院金融發(fā)展研究室主任易憲容則認為，“首先，不可能有1000億美元熱錢進入中國，這個數(shù)字可能最多只有三四百億美元；其次，中國房價虛高的主要推動者，也不是國際熱錢�！�
熱錢拉高中國房價？
“熱錢”也被稱為“游資”，是人們對國際套利資本的通俗說法。熱錢看準的是一個國家匯率的變化或經(jīng)濟的重大改變，而且這些錢進來之后會尋找流通性好的領(lǐng)域附著，一般來說會進入股市、債市等市場，一旦價格被抬高，賺上一筆馬上撤走。1997年亞洲金融危機的爆發(fā)，很大程度上就是熱錢搗的亂。
據(jù)了解，摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家謝國忠是最早提醒人們警惕樓市中熱錢的經(jīng)濟學(xué)家之一。兩年前，他就開始對上海樓市發(fā)出了警示。不久前，他發(fā)表了上海即將步曼谷地產(chǎn)泡沫后塵的分析報告。此報告將“熱錢在樓市中作用”的討論引入了高潮。
美國花旗集團今年2月發(fā)布的一份報告也說，目前相當多的國際游資在內(nèi)地炒賣房地產(chǎn)，其根本目的是賭人民幣升值。只要人民幣存在升值的可能，游資就會持續(xù)涌入中國，吹大房地產(chǎn)泡沫。如果人民幣升值已確信無望，游資會紛紛流出中國，大大增高泡沫破裂的風(fēng)險。
但易憲容認為，目前國內(nèi)的高房價，主要是在住房市場虛假繁榮基礎(chǔ)上炒作造成的。國內(nèi)樓市可能會有一些熱錢在炒作，但它不足以使中國房價虛高。
他分析，現(xiàn)在貸款購房者約有80％是25歲至35歲的年輕人。這些人剛剛走出校門，就進入了房地產(chǎn)市場。首付款花的是父母的錢，不夠就向親戚借，再不夠就向銀行借。改革開放以來連續(xù)20多年的經(jīng)濟高速增長，使他們對未來個人收入的增加抱著極樂觀的預(yù)期，因而敢于承受較高的家庭負債。這種不計后果的購房行為，造就了房地產(chǎn)市場的虛假繁榮。
而這種虛假繁榮又引來了眾多的炒房者。易憲容介紹，在國內(nèi)炒房的絕大部分是海外的華人、華僑，有來自香港、臺灣和新加坡的，也有內(nèi)地的炒房團。而且他們炒房的資金，大部分來自銀行，并非國際熱錢。
熱錢運作就像停車不會輕易進入樓市
易憲容告訴記者，熱錢的運作非常強調(diào)短期獲利性，最青睞資金流通性強的行業(yè)。相比之下，房地產(chǎn)行業(yè)不僅占用大量資金、獲利周期長，而且風(fēng)險性比較高，再加上當前很多地方的樓市仍未擺脫“泡沫”陰影，即使有熱錢涉足中國房地產(chǎn)行業(yè)，數(shù)量也不會很多。
仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民日前接受《國際金融報》記者采訪時也指出，房地產(chǎn)市場的流動性不強，進來之后很難在短期內(nèi)撤走，熱錢選擇這樣的領(lǐng)域炒作很不明智。
他舉例說，熱錢運作就像停車一樣，必須找個隨時可以開走的地方�？��！叭绻５搅艘粋�兩三天都走不了的地方，那是很不方便的”。
何況一些大規(guī)模的熱錢是以基金形式進入的，一般來說會購買整幢物業(yè)，想馬上撤走賣掉這些物業(yè)在短期內(nèi)并不現(xiàn)實。因為房地產(chǎn)出售的手續(xù)極為煩瑣，遠不如股票買賣簡單方便。
有報道稱，業(yè)內(nèi)人士目前較為一致的觀點是：外資在內(nèi)地地產(chǎn)投資中所占比例不過10％左右，就目前進入樓市的熱錢而言，其絕對規(guī)模尚不能對貨幣產(chǎn)生漲縮影響。
銀河證券高級經(jīng)濟學(xué)家苑德軍教授則透露，外資在國內(nèi)購房比例較大，其中在上海估計達到50％左右。這是因為，上海外企較多，外資進入相對容易一些。“但這些外資里有多少是熱錢在炒作，有多少是外企購買的自住房，還很難說”。
誰是房價虛高的主要推動者
花旗集團在2月份推出的報告中指出，內(nèi)地房地產(chǎn)市場的需求依然旺盛，持續(xù)增加的購房需求勢必推高房價。
建設(shè)部政策研究中心去年10月在《怎樣認識當前房地產(chǎn)市場形勢》的研究報告中則強調(diào)，國內(nèi)房價猛漲，既不是商品房供不應(yīng)求，也不是居民對住房需求增大，而在于社會普遍的經(jīng)濟預(yù)期對房價的影響。
上�！督夥湃請蟆返囊豁棾闃诱{(diào)查顯示，該市參與調(diào)查的25個小區(qū)居民中，有26.55％的購房者是出于投資或投機。人們所熟知的溫州炒房團，更是這方面的典型。民間的說法是，其炒房資金高達1500億元左右。
苑德軍認為，這類投資和投機需求已經(jīng)成為推動房價非理性上漲、助長房價泡沫的重要動力。
他說，一些開發(fā)商的肆意炒作，某些媒體不負責(zé)任的輿論誤導(dǎo)，個別房地產(chǎn)大腕別有用心的言論，使人們形成了強烈的房價上漲預(yù)期，從而有一部分人提前消費進入了購房者的行列。這部分超前需求也是拉動房價上漲的一個動因。“房地產(chǎn)市場只能做多不能做空，運行到一定階段時，高房價必然使得風(fēng)險高度積聚，房地產(chǎn)泡沫必然破裂”。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌指出，目前房價虛高，一方面是供求關(guān)系使然，另一方面則是因為土地供應(yīng)價格過高。
夏斌的觀點與建設(shè)部一些專家和一些地產(chǎn)商的觀點暗合。
建設(shè)部政策研究中心去年10月在其研究報告中稱，“招（標）、拍（賣）、掛（牌）制度存在明顯的缺陷，短期內(nèi)容易推動地價上漲”，當前房價上漲的主要原因是地價上漲和商品房檔次明顯提高。郭永剛
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