老百姓半輩子的尋找。
“我想起了諾貝爾獎獲得者、一位叫舒爾茨的經(jīng)濟(jì)學(xué)家的一句話，他說世界大多數(shù)是貧困人口，如果你懂得了窮人的經(jīng)濟(jì)學(xué)，那么你就會懂得經(jīng)濟(jì)學(xué)當(dāng)中許多重要的原理。”在今年全國兩會的記者招待會上，溫總理的肺腑之言頓時傳遍大江南北。
“窮人經(jīng)濟(jì)學(xué)”開始督促輿論、大眾拷問經(jīng)濟(jì)學(xué)的“良心”。
而當(dāng)我們把目光投之于房地產(chǎn)領(lǐng)域，這個似乎最趨利的行業(yè)時，它的種種行徑越發(fā)使得其成為了眾矢之的。
事情還不僅如此，本次兩會，溫總理政府工作報告中明確指出，要抑制房價的過快上漲，這是中央政府第一次明確提出把抑制房價上漲的問題作為宏觀調(diào)控的目標(biāo)。隨之，3月17日，央行開始調(diào)高房貸利率。這一連串的信號讓這個行業(yè)不安，似乎一番暴風(fēng)驟雨還在后面……
房地產(chǎn)，這個始終遵循著“富人經(jīng)濟(jì)學(xué)”的行業(yè)是否也將不得不降低門檻，給窮人留一席之地？這成為了本次兩會后留下的一個疑問和懸念。那么廣州呢？
政府：不談經(jīng)濟(jì)適用房？
在房價高企的背景下，全國政協(xié)委員傅繼德提交《關(guān)于停止開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房》的提案，再次使經(jīng)濟(jì)適用房成為熱點(diǎn)話題。經(jīng)濟(jì)適用房之所以受到普遍關(guān)注，一個重要的原因是目前房價太高，中低收入者難以承受。市場經(jīng)濟(jì)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)公正，“居者有其屋”是社會公正的內(nèi)容之一。那么廣州是否也要建經(jīng)濟(jì)適用房？經(jīng)濟(jì)適用房是不是解決中低收入群體居住問題的首選辦法？
針對這一問題，廣州市國土局住宅建設(shè)辦公室負(fù)責(zé)人告訴記者，廣州的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)將更具針對性，比如今年將在大學(xué)城附近為教師建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。而解決中低收入者住房問題，經(jīng)濟(jì)適用房并不是唯一辦法，廣州市有關(guān)方面正在研究更有效的措施，比如推行廉租房，就是一個更為有效的方法。這位負(fù)責(zé)人說，隨著現(xiàn)有項(xiàng)目的供應(yīng)日益見少，估計(jì)廣州的經(jīng)濟(jì)適用房將慢慢淡出市場。
另據(jù)廣州市國土局住宅建設(shè)辦公室負(fù)責(zé)人介紹，廣州經(jīng)濟(jì)適用房從原“安居房”發(fā)展而來，早在上世紀(jì)90年代初已開始建設(shè)，并未出現(xiàn)類似北京等城市利用經(jīng)濟(jì)適用房變相炒樓的現(xiàn)象，原因有三：首先，由于廣州市經(jīng)濟(jì)適用房起步早、發(fā)展歷史長、經(jīng)驗(yàn)豐富，長期以來運(yùn)作較為規(guī)范。其次，廣州市的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目總量不多，占整個一手房地產(chǎn)交易的比例很小。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量最高的年份，還不到市場份額的5%。其三，由于廣州商品房發(fā)展成熟，產(chǎn)品質(zhì)素高，近年價格走勢也比較平穩(wěn)，與商品房選擇多、性價比高的優(yōu)點(diǎn)相比，經(jīng)濟(jì)適用房沒有任何優(yōu)勢，廣州市民對之興趣不大。
市場：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡？
根據(jù)中原地產(chǎn)提供的2004年一手市場分析顯示，在2003年，廣州預(yù)售住宅的交樓標(biāo)準(zhǔn)一般是400—600元/平方米。而到2004年，新推出樓盤的交樓標(biāo)準(zhǔn)大幅提高，一般樓盤的裝修標(biāo)準(zhǔn)多為800元/平方米，知名發(fā)展商開發(fā)樓盤的裝修標(biāo)準(zhǔn)多為1000—1200元/平方米，而星河灣新推出的第四期星座的裝修標(biāo)準(zhǔn)已提高到了3500元/平方米。
在裝修標(biāo)準(zhǔn)提高的同時，戶型也有所增大。在2002年、2003年，市區(qū)推出的樓盤戶型更為實(shí)用，六七十平方米做兩房，八十多平方米做三房。而在2004年，大戶型產(chǎn)品成為主打，逸景翠園、珠江羅馬家園、中海藍(lán)灣、廣州雅居樂花園、祈福新邨等樓盤推出的單位較以往的面積大，二房單位的面積大多為80—90平方米，三房一般為100—120平方米，稍大的達(dá)到140—160平方米。
事實(shí)上，2004年廣州房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了大戶型、精裝修為主導(dǎo)的局面，產(chǎn)品越來越集中于中高端市場，而對于中低收入者而言，似乎只有望而卻步的份。那么對于廣州的市場來說，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是否將越來越走向失衡？越來越排擠窮人？
中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理黃軒明認(rèn)為，土地越來越稀缺，特別是市中心土地成本的高企是造成大戶型高端產(chǎn)品為主打的主要原因。黃軒明樂觀地認(rèn)為，廣州的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)并不見得失衡。由于廣州市場化程度較高，廣州的二手房市場產(chǎn)品相當(dāng)豐富，這在一定程度上與一手市場的產(chǎn)品形成互補(bǔ)。沒有能力承受一手大戶型產(chǎn)品的人們，可以在二手市場上消費(fèi)，去年二手成交的快速增長也證明了這一點(diǎn)。另據(jù)房管局提供數(shù)字，2004年，廣州十區(qū)二手房屋成交面積達(dá)到847.28萬平方米，成交金額達(dá)到229.55億元，分別比2003年增長了43.04％和43.43％。與此同時，二手房屋成交量占同期房屋交易總量的比例不斷提高，目前已達(dá)到44.70％。
而另一方面，市場的嗅覺往往要比政策來得敏銳，在市場化程度相當(dāng)高的廣州市場，大眾消費(fèi)是一塊巨大的“蛋糕”，精明的開發(fā)商往往走在前面。南海雍景豪園的負(fù)責(zé)人陳詠梅對記者說，他們曾經(jīng)做過的一次市調(diào)顯示，總價30多萬至70多萬元的房子對于廣州市場來說，是最具競爭力的。因此，該樓盤將針對廣州市場推出這樣的產(chǎn)品，總價走大眾路線，而在環(huán)境、配套、裝修方面制造競爭亮點(diǎn)，相信這部分產(chǎn)品一出街，對于完善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)很有助益。
學(xué)者：并非是“劫富濟(jì)貧”？
國家建設(shè)部政策研究中心主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士陳淮對記者說，“劫富濟(jì)貧”也許歪曲了經(jīng)濟(jì)學(xué)的主旨和本意，“窮人經(jīng)濟(jì)學(xué)”不是仇富，抑制房價是為了一個行業(yè)的健康發(fā)展。他反復(fù)強(qiáng)調(diào)，“溫總理在政府工作報告中說，抑制房價過快上漲，是中國政府的調(diào)控目標(biāo)。在過去很長時間里，我們無數(shù)次被傳達(dá)中央領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注房價的意見和聲音。公開說，調(diào)控房價這是第一次，這對我們的市場力重千鈞，不是一般的意義。”
“我們可以斷言，窮人買不起房子的現(xiàn)象一定會有所緩解，因?yàn)檎呀?jīng)把抑制房價過快上漲作為調(diào)控目標(biāo)”，陳淮說，對于房價的過快上漲，我們是有一定“政策儲備”的。上海已經(jīng)率先出招，提高一級半市場，在房子真正進(jìn)入二級市場之前，沒有封頂之前不許賣，封頂、取得房產(chǎn)證之后才能賣，提高契稅，投機(jī)的成本大大提高，可以很大程度地改善市場的預(yù)期。但是上海出臺的只是在短期內(nèi)過快上漲的價格調(diào)控措施，不可能成為一個長期的制度建設(shè)。比如契稅，應(yīng)該收多少稅是有制度規(guī)定的。但是在市場表現(xiàn)不正常的情況下，政府可以動用杠桿，提高契稅附加稅調(diào)控價格，這應(yīng)該是合理的�！�
記者手記:
開發(fā)商：不為窮人建房子？
經(jīng)常一臉嚴(yán)肅的任志強(qiáng)最近有點(diǎn)煩，因?yàn)椴痪们埃谝粋�公開論壇上說過這么一番話：在供應(yīng)量很少的情況下，一定是先滿足最富的人。而他對自己企業(yè)的定位就是只給富人提供商品房。這話讓不少人生氣，尤其是對于囊中羞澀的窮人們。義憤填膺的反詰是，中低收入人群難道就不能買房嗎？這一爭論最后泛化為散布富人優(yōu)先論，甚至有人說這是宣揚(yáng)窮人無權(quán)買房論。一旦涉及貧富關(guān)系，蘊(yùn)藏于經(jīng)濟(jì)社會中的仇富心理與虐窮心態(tài)大有呼之欲出之勢，爭論正在被演化為富與窮的階層對話。
現(xiàn)在看來，這場爭論的路徑已經(jīng)走偏�！案F人經(jīng)濟(jì)學(xué)”也未必是可以拿來撐腰的。因?yàn)槭聦?shí)上，開發(fā)商，他只為市場蓋房子。
作為一個房地產(chǎn)公司，目標(biāo)消費(fèi)群高于一切。企業(yè)不是政府，它沒有社會責(zé)任也沒有經(jīng)濟(jì)能力為全體消費(fèi)者提供住房，更何況是商品房。一旦涉及為誰蓋房，直白的回答就是，為有支付能力的人蓋房，為利潤蓋房。蓋豪宅是“媚富”，為大眾蓋房也未必是“為人民服務(wù)”。
“經(jīng)濟(jì)學(xué)家講效益，社會學(xué)家才講公平�！苯�(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾這句大實(shí)話讓人釋然。拿溫總理自己的話說，“我不是經(jīng)濟(jì)學(xué)家！”
