與北京相比，上�！跋刃小币徊�，繼摩根士丹利悄然購入上海錦麟天地雅苑項目中的酒店式公寓后，澳大利亞最大投資銀行麥格理的香港公司，也與和記黃埔接觸，希望收購其旗下的世紀商貿(mào)廣場。上實發(fā)展傾力打造的楊浦“海上�！表椖康纳啼伈糠郑�也被海外巨頭紛紛看中。高盛基金、美林證券、萊曼兄弟等海外投資基金等，紛紛表示有意收購。

　　“目前，在(上海)別墅以及市中心的高檔住宅、寫字樓市場，外資購房的比例已達到40%”。這是中國人民銀行上海分行的一位官員一次內(nèi)部研討會上透露的數(shù)字。而先前上海市房地局的統(tǒng)計資料則顯示，2004年1月至10月，海外購房的比例僅占3.85%，而高端物業(yè)的升溫，是典型的熱錢活動征兆。

三條路徑

　　何謂海外熱錢？一般而言，它主要包括兩大部分：首先是一些個人投資者，其中大部分為海外華僑，或者有親屬在海外的中國人，將外匯(主要美元)帶入中國，購買物業(yè)(主要是住宅)。另一部分則是機構(gòu)、基金投資者。這些機構(gòu)、基金來自世界各地，除了大摩、ING、高盛基金、美林證券、萊曼兄弟、第一中國等這些市場熟悉的歐美機構(gòu)、基金外，還有日本、韓國，甚至有來自中東的投資者。

　　粗略劃分，機構(gòu)投資一般通過買地自行運作、購買成熟物業(yè)、基金投資三種途徑進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。其中，外資開發(fā)商通過自己運作來控制整個開發(fā)項目和管理團隊，獨立從事房地產(chǎn)的開發(fā)是基本途徑之一。

　　以新加坡嘉德置地為例，2002年，凱德置地取得了“外商獨資投資有限公司”資格。2004年4月，在中國成立全資子公司凱德置地（中國）投資有限公司，加速發(fā)展在華業(yè)務(wù)。目前已在北辰綠色家園中購買10萬平方米的土地，項目規(guī)劃建筑面積近30萬平方米，總投資約20億元人民幣；近日又以5.476億元的價格，成功獲得北京市東城區(qū)一占地14686平方米的綜合性開發(fā)用地，計劃在3至5年內(nèi)將其建成集高檔公寓、商務(wù)寫字樓、零售商場于一體的綜合項目，該地塊是由凱德置地（中國）投資有限公司與富樂置地有限公司通過政府招標共同獲得，雙方各占50%股權(quán)。富樂置地有限公司60%的股權(quán)由凱德置地中國控股集團間接持有，其余40%的股權(quán)屬于凱德中國住宅基金。

　　在中國蟄伏了7年的美國漢斯地產(chǎn)，2003年在北京開發(fā)了高檔住宅“公園大道”。項目的融資是以“新興市場房地產(chǎn)基金”為啟動資金�！靶屡d市場房地產(chǎn)基金”由漢斯公司發(fā)起，合作方包括摩根士丹利及美國西部信托，基金規(guī)模為10億美元，專用于發(fā)展中國家的房地產(chǎn)開發(fā)，目前投放于巴西、墨西哥、俄羅斯、波蘭、中國等國家�！靶屡d市場房地產(chǎn)基金”占“公園大道”項目開發(fā)資金的三成。

　　通過購買有穩(wěn)定租戶的成熟物業(yè)，長期持有物業(yè)收租盈利，而不介入前期開發(fā)也是外資進入房地產(chǎn)市場的慣用手法，近年來漸成風氣。荷蘭信托投資基金管理公司與香港置地合作收購香江花園第三期，收購上海盛捷國際服務(wù)公寓和上海盛捷高際服務(wù)公寓，整體收購浦東浦項廣場，都是作為長期持有的收租型物業(yè)。這類資金還有美國國際集團、新加坡政府投資公司、新加坡騰飛基金等。

　　不動產(chǎn)咨詢及物業(yè)管理公司高力國際分析，大公司選擇收購已建成物業(yè)一般有三大特色：整棟購買、體量大、具有地標性，這樣便于租賃和管理，以獲取收益。“與以往參與開發(fā)投資單獨項目以迅速抽身的做法不同，許多外資機構(gòu)開始購入優(yōu)質(zhì)的物業(yè)長期持有�！被鶑娐�(lián)行副總裁陳詠東透露，與基強聯(lián)行聯(lián)系的多方海外資金均表示，希望能夠整體購入物業(yè)并持有3－5年甚至更長時間。經(jīng)過幾年的運作后，這些物業(yè)可以具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，即租約穩(wěn)定，租金回報穩(wěn)定。

　　此外，外資產(chǎn)業(yè)基金以投資公司的身份投資房地產(chǎn)也是一條重要途徑。由于中國目前對產(chǎn)業(yè)基金沒有明確的法律法規(guī)依據(jù)，因此無法以法律的形式將房地產(chǎn)基金的發(fā)起、設(shè)立、組織形式、治理結(jié)構(gòu)等重要原則加以具體規(guī)定。

　　外資基金在此時躍躍欲試：摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金（ＭＳＲＥＦ）、荷蘭國際房地產(chǎn)、瑞安集團、新加坡嘉德置地等紛紛出手。然而，政策障礙的存在迫使外資基金以朦朧的面目出現(xiàn)，改頭換面進入中國。據(jù)了解，目前尚沒有一家海外基金直接以房地產(chǎn)基金的名義在中國注冊，多以在低稅收地區(qū)注冊的投資公司的身份現(xiàn)身。盡管國外產(chǎn)業(yè)基金以直接投資項目的方式來做，但是它扮演的是投資人的角色，核心內(nèi)容還是金融支持，而非實際操作。

看好人民幣升值前景

　　在人們驚呼海外熱錢大量流入中國房地產(chǎn)炒高國內(nèi)地價之時，基強聯(lián)行投資管理顧問有限公司對外資、海外基金和國際投資銀行進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場總體評估則是，2003年，全球的海外房地產(chǎn)基金公司的投資70％－80％在歐美，在亞洲的投資只占20％－30％，而且投資地也以日本為主，在日本的商業(yè)物業(yè)中有90％是由外資購買。2004年，這些海外熱錢開始窺探中國市場，但實際投入的項目不超過10個，總投資額僅3億－4億美元。預(yù)計在2005年及未來兩三年內(nèi)，這一數(shù)字將有更大的增幅，增加至10億－20億美元，幾乎達到去年投資額的5倍。

　　“亞洲的投資銀行家們堅持將最后的賭注放到上海的房地產(chǎn)市場。臺灣旅游者在上海最時髦的活動是戴著安全帽參觀建筑工地。當他們走出來的時候，‘售罄’的牌子已經(jīng)掛了出來。”摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟學家謝國忠在他撰寫的分析文章中這樣描述上海的“大牛市”。謝國忠認為，中國的熱錢主要是海外華人，如“臺灣和香港企業(yè)通過多報出口和少報進口將美元帶進中國，換成人民幣套利”。

　　瑞士信貸第一波士頓的亞洲首席經(jīng)濟學家陶冬也認為，對沖基金的特點是快來快去。進入中國炒交易成本高，政策成本大。因此流到國內(nèi)炒人民幣升值的絕大部分不是對沖基金，而是海外華人。

　　部分境外投資者認為，無論是人民幣升值匯率上漲、或是人民幣貶值物價上漲，購買房地產(chǎn)都是兩相得宜的事情。在人民幣匯率調(diào)整沒有時間表的情況下，簡單地將美元兌換成人民幣，只是初級投機者所為，而將兌得的人民幣購買成房地產(chǎn)，才是上策。

　　基強聯(lián)行董事副總裁陳詠東透露，在目前約占上海6％的單價在2000美元以上的樓盤中，境外投資者占到總數(shù)的50％以上，這一比例在過去的一段時間內(nèi)逐步升高。中原地產(chǎn)市場部經(jīng)理李林先提供的數(shù)據(jù)也印證了這一點，“目前北京的高檔樓盤，尤其是東部的高檔物業(yè)中，境外投資者達到了40％以上”。

　　對于海外投資者來說，投資房產(chǎn)必定會從國際金融的背景考慮。首先匯率是重要因素。2001年來美元持續(xù)走弱，歐元兌美元的比例從2001年的0.827∶1，一路攀升，至2004年12月30日，已達到1.36∶1，漲幅高達62%�？傮w上看，從2001年以來，世界主要貨幣相對美元而言都上漲了30％－50％。由于人民幣采取的緊盯美元的固定匯率政策，一直以來對美元比價波動極小，這也意味著從2001年來，人民幣對除美元外的世界幾種主要貨幣一直在下跌。

　　一些來自海外的非房地產(chǎn)基金投資中國房地產(chǎn)，實際上并不是看好房地產(chǎn)，而是看好人民幣升值的前景。這一點已經(jīng)成為業(yè)界共識。

　　去年10月底央行加息，更讓外資看到了匯率變動的曙光。銀行方面的人士認為，“這次加息的背后，最重要的是利率市場化，這也是未來大勢所趨�！� 而在海外投資者眼中，這是最終邁向浮動匯率、人民幣走向升值整個環(huán)節(jié)中的重要一步。

　　除了匯率，吸引海外資金的另一重要因素是國際間的利率差異。“人民幣的基準利率目前一年期貸款利率為5.58%，美元在3.25%－3.5%之間，港元在2.1%－2.5%之間。這樣，用美元、港元貸款在中國購房，利率非常低，非常劃算�！笔腊钗豪硎谁h(huán)球研究部高級分析師覃曉梅給記者算了這樣一筆賬。比如貸款100萬元人民幣，也就是12萬美元左右。20年期按揭貸款，如在中國貸款，月供約為6800元人民幣，但是用美元貸款，月供也就是4000多元人民幣。這樣，每月僅利息差就有2000多元。港元的貸款利息則更低。

　　原國家外管局局長郭樹清在兩會期間表示，外匯儲備雖然總量稍顯偏多，但從總體上看，大量資本流入是正常的、合規(guī)的，是市場因素作用的正常反映。但他同時坦率承認，資本項目方面，去年出現(xiàn)大量海外個人到中國境內(nèi)購買房地產(chǎn)的情形，其中一些明顯超出了購房自用的范疇。在有的沿海城市，海外個人購房一人多達幾十套甚至上百套，明顯帶有投機性質(zhì)。他認為，投機資本在當?shù)爻捶康禺a(chǎn)，把價格抬得很高，一時看著很繁榮，但其實對改善投資環(huán)境沒有好處。房地產(chǎn)價格過快上漲會帶動整體生活和商務(wù)成本的上升，這對當?shù)氐慕鹑跈C構(gòu)、企業(yè)甚至居民個人意味著很大風險。一旦泡沫不能持續(xù)，虧損將十分巨大。