開(kāi)發(fā)商也舉“維權(quán)”大旗 歲末年初，全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)在京召開(kāi)了會(huì)長(zhǎng)聯(lián)席會(huì)。據(jù)透露，2005年住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)的工作重點(diǎn)是維權(quán)活動(dòng)。商會(huì)提出，開(kāi)發(fā)商要在自律、誠(chéng)信的基礎(chǔ)上，大膽維護(hù)自身權(quán)益，全國(guó)住宅商會(huì)注重在政策層面上與政府之間的溝通以及司法解釋方面的問(wèn)題，
地方商會(huì)則要關(guān)注個(gè)案權(quán)益的維護(hù)，全國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)將與地方商會(huì)配合連動(dòng)，替其會(huì)員單位爭(zhēng)取權(quán)益。自2003年央行121號(hào)文件出臺(tái)、土地政策出臺(tái)，全國(guó)住宅商會(huì)組織會(huì)員給中央寫(xiě)報(bào)告，2004年，針對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱、泡沫的爭(zhēng)議拿出“RE－ICO報(bào)告”，住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)的行業(yè)維權(quán)行為，已經(jīng)有效地影響著政府的決策。據(jù)稱(chēng)，2005年，商會(huì)主體的維權(quán)仍將在這個(gè)層面上。 點(diǎn)評(píng)：
作為“強(qiáng)勢(shì)力”的代表，開(kāi)發(fā)商還有“維權(quán)”的資格？在這樣的慣式思維影響下，開(kāi)發(fā)商其實(shí)經(jīng)常也很“受傷”。如今開(kāi)發(fā)商擺出弱勢(shì)的姿態(tài)，大喊“我要維權(quán)”，盡管大家還有些不習(xí)慣，但不得不承認(rèn)，這是他們的權(quán)利。
上海政府掀起“打假風(fēng)暴”
上海市房地局正在掀起一場(chǎng)樓市“打假風(fēng)暴”：1天之內(nèi)緊急查封6個(gè)涉嫌囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)的違規(guī)樓盤(pán)；將“世茂濱江花園”等4個(gè)售房合同撤銷(xiāo)率奇高的樓盤(pán)列入徹查“黑名單”；一經(jīng)查實(shí)，違規(guī)法人最高將被罰5年內(nèi)不得吃房地產(chǎn)這碗飯。同時(shí)，上海還將通過(guò)向重點(diǎn)樓盤(pán)派出售樓監(jiān)督員等多種手段，整頓樓市，還市民以真實(shí)的市場(chǎng)信息。上海市房地局表示，不論樓盤(pán)名氣有多大，也不論開(kāi)發(fā)商是誰(shuí)，只要存在發(fā)布虛假信息、牟取不當(dāng)利益、擾亂市場(chǎng)秩序等違規(guī)行為，就將核實(shí)一家，查處一家，決不姑息。
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政府出拳自然是“王�！敝厽o(wú)法能比的。盡管網(wǎng)上不少人認(rèn)為，政府這樣的動(dòng)作晚了點(diǎn)兒，但還是迎來(lái)了一片喝彩聲。其他城市的購(gòu)房者，也期待著這一天。
深圳樓盤(pán)“一女二嫁”被重罰最近，深圳一樓盤(pán)“一女兩嫁”被判雙倍賠償?shù)陌咐还迹?7萬(wàn)元購(gòu)房款的房子獲賠63萬(wàn)多元，其中包括雙倍退還購(gòu)房款及全額退還購(gòu)房款利息、辦證費(fèi)、入伙費(fèi)、鑒證費(fèi)等。
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商品房能否適用“雙倍賠償”條款曾經(jīng)爭(zhēng)論了很久，因此，這場(chǎng)官司對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，絕不是一般意義的賠償款。它是最高法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》施行后，以終審判決確認(rèn)的首例商品房欺詐雙倍賠償案，開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)雙倍賠償先例。
買(mǎi)房人要求平等購(gòu)房權(quán)日前，上海三名律師起訴一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，要求享有“平等購(gòu)房權(quán)”，從而掀起上海市主張房屋購(gòu)買(mǎi)權(quán)第一案。該案緣于幾位欲購(gòu)房的律師發(fā)現(xiàn)這家開(kāi)發(fā)商采用延期通知、利用分時(shí)接待方式，隱瞞出售的真實(shí)情況。房子明明沒(méi)有售完，直接去買(mǎi)卻買(mǎi)不到，而中介公司卻在兜售：只要加錢(qián)，什么房都能買(mǎi)到。
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開(kāi)發(fā)商不賣(mài)房，還能起訴開(kāi)發(fā)商，這是以前購(gòu)房者連想都不敢想的事兒，當(dāng)這件事兒成為現(xiàn)實(shí)之后，它昭示著購(gòu)房者，只要是不公平，就應(yīng)該討個(gè)說(shuō)法。
北京消協(xié)質(zhì)疑“多年行規(guī)”
北京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)張明在上周的“放心房”研討會(huì)上說(shuō)：“購(gòu)房合同簽訂時(shí)要收律師費(fèi)，是房地產(chǎn)界的一個(gè)普遍行為，而且收取律師費(fèi)開(kāi)的是收據(jù)，而不是正式發(fā)票。我們從法律角度說(shuō)，消費(fèi)者請(qǐng)律師了嗎？他們沒(méi)有請(qǐng)，而是開(kāi)發(fā)商和銀行之間達(dá)成的協(xié)議，要請(qǐng)律師；這個(gè)律師為消費(fèi)者提供法律服務(wù)了嗎？他也沒(méi)有。那么，怎么能讓消費(fèi)者付這個(gè)律師費(fèi)呢？另外，消費(fèi)者交保險(xiǎn)，但他不是保險(xiǎn)的第一受益人，這跟保險(xiǎn)行業(yè)的一些規(guī)定可能有沖突�！�
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一筆律師費(fèi)平均在1500元左右，一年就是上億元，這筆錢(qián)沒(méi)用在購(gòu)房者身上，憑什么要購(gòu)房者花？這樣的錢(qián)花得實(shí)在是冤。看來(lái)，我們?cè)诨恳还P錢(qián)的時(shí)候都應(yīng)該事先想一想。
集體投訴變更結(jié)構(gòu)惹糾紛
今年3月4日，上海市黃浦法院審理了一起民事糾紛案，某證券公司在小區(qū)和其營(yíng)業(yè)部之間開(kāi)了一扇玻璃門(mén)，被84名小區(qū)居民告上法庭。據(jù)原告陳述，該公司在其營(yíng)業(yè)廳和隔壁的陽(yáng)光公寓之間的墻面上開(kāi)了一扇玻璃大門(mén)。小區(qū)居民覺(jué)得不少不明身份的人員進(jìn)出小區(qū)，小區(qū)里已丟失3輛助力車(chē)，有時(shí)候深夜小區(qū)電梯里會(huì)有一些不明身份的人出現(xiàn)，嚇得居民晚上不敢出門(mén)。
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這是一起典型的集體投訴案例，因?yàn)槟彻旧米宰兏鼉?nèi)部結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致了大廳過(guò)大，需要消防安全門(mén)，這扇門(mén)目前作為消防通道是人為造成，并非房屋設(shè)計(jì)本意。因此，確實(shí)侵害了這些業(yè)主們的利益，因此造成了集體投訴的情況。
惡意違約自衛(wèi)意識(shí)莫淡漠
上海市民邢某、史某與東興公司簽訂了房屋預(yù)售合同，向東興公司購(gòu)買(mǎi)了上海青浦區(qū)某小區(qū)1100平方米的商品房，并全部付清購(gòu)房款。后來(lái)，東興公司以邢、史二人同意退房為由，向青浦區(qū)房地產(chǎn)交易管理所申請(qǐng)撤銷(xiāo)預(yù)售登記備案，后將該房屋預(yù)售給另一位購(gòu)房者，該購(gòu)房者隨后取得了房屋的產(chǎn)權(quán)證。邢某、史某隨后將該公司告上了法庭，法院根據(jù)本案具體情況，確定東興公司承擔(dān)邢、史二人已付房款50％的賠償責(zé)任。
點(diǎn)評(píng)：盡管這種情況發(fā)生的幾率很小，但是，消費(fèi)者還是應(yīng)該對(duì)情況有所了解，仔細(xì)閱讀購(gòu)房合同并且保存好。如果是全款購(gòu)房更是應(yīng)該盡快辦齊房產(chǎn)證，這對(duì)于自己是一個(gè)保護(hù)。
業(yè)內(nèi)人士分析，由于商品房投訴金額大，涉及部門(mén)多，同時(shí)具備專(zhuān)業(yè)特點(diǎn)，因此解決糾紛的難度很大。隨著購(gòu)房熱的持續(xù)“高溫”，由此帶來(lái)的消費(fèi)糾紛仍將是今后投訴的一大熱點(diǎn)。在監(jiān)管部門(mén)加強(qiáng)執(zhí)法力度，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)的同時(shí)，提醒消費(fèi)者本身也要加強(qiáng)自身的法律防范意識(shí)，如盡量選擇有實(shí)力有信譽(yù)的開(kāi)發(fā)商及實(shí)地查看房屋施工質(zhì)量、及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)等。
孩子上學(xué)能否寫(xiě)進(jìn)合同內(nèi)
北京的李先生打算在北京四環(huán)路附近購(gòu)買(mǎi)一套房子，某項(xiàng)目的售樓人員向他保證孩子可以入讀該地區(qū)最好的小學(xué)。在該學(xué)校入學(xué)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，考慮到孩子的上學(xué)問(wèn)題，他選擇這個(gè)項(xiàng)目，和開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，并支付購(gòu)房定金2萬(wàn)元。在協(xié)商商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款時(shí)，雙方發(fā)生了分歧，李先生要求將孩子入學(xué)問(wèn)題寫(xiě)入合同，但開(kāi)發(fā)商表示與該重點(diǎn)小學(xué)因費(fèi)用問(wèn)題未能達(dá)成一致，不能在合同中承諾有關(guān)事項(xiàng)。于是，李先生拒絕簽訂合同，同時(shí)要求返還定金，但開(kāi)發(fā)商卻以2萬(wàn)元是定金，不買(mǎi)房就不能退還為由，只同意酌情返還部分款項(xiàng)。
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事實(shí)上，很多購(gòu)房人都有和李先生類(lèi)似的經(jīng)歷。由于開(kāi)發(fā)商自制的商品房認(rèn)購(gòu)合同往往對(duì)定金使用等問(wèn)題規(guī)定得過(guò)于簡(jiǎn)單、含混，因此定金問(wèn)題一直是房屋糾紛的主要導(dǎo)火索。
新版的《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》示范文本，規(guī)定了認(rèn)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)在支付定金之日起若干天內(nèi)與出賣(mài)人協(xié)商商品房買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)條款，而不是以前規(guī)定的要求認(rèn)購(gòu)人必須在認(rèn)購(gòu)期內(nèi)簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同，給消費(fèi)者一個(gè)充分的協(xié)商空間。
房款利息索要前提須明確
梁先生通過(guò)某知名中介公司售出了自己的一套房產(chǎn)。由于二手房交易過(guò)戶(hù)手續(xù)比較繁瑣，等待的時(shí)間比較漫長(zhǎng)，梁先生與買(mǎi)主以及中介公司簽署了一份三方協(xié)議，決定由買(mǎi)主將一部分房款8萬(wàn)元交給中介公司暫為托管，等該房產(chǎn)過(guò)完戶(hù)后再由中介付給梁先生。10月，該筆房產(chǎn)交易手續(xù)終于完畢，房產(chǎn)證成功過(guò)戶(hù)給了買(mǎi)主，中介也如約將代為保管的8萬(wàn)元房款付給了梁先生。梁先生覺(jué)得這8萬(wàn)元被中介白白占用了兩個(gè)多月的時(shí)間，這對(duì)他來(lái)說(shuō)是不公平的，于是梁先生找到中介公司，要求中介支付這筆款項(xiàng)的利息，但是中介以沒(méi)有過(guò)戶(hù)梁先生就沒(méi)有這筆款項(xiàng)的支配權(quán)為由拒付利息。
點(diǎn)評(píng)：
即使中介應(yīng)該支付利息，利息的獲益者也應(yīng)該是買(mǎi)方而不是賣(mài)方。像梁先生這樣意識(shí)到房款被押應(yīng)該索要利息的業(yè)主還不多見(jiàn)，他應(yīng)該在簽署協(xié)議時(shí)就要求中介支付利息。
房屋租賃租客心里要有底
郭小姐于2004年11月從某中介公司手中承租了一套兩居室，并與中介簽署了房屋租賃合同。2005年2月，房東在得知郭小姐并非中介公司職工，并且她支付的房租要高于中介公司付給房東的房租后，堅(jiān)決要求郭小姐搬出去。郭小姐以與中介公司簽署了房屋租賃合同并且已支付半年房租為由拒絕搬出。房東于是將郭小姐告上法庭，法院最后判房東勝訴，要求郭小姐立即搬出。
原來(lái)，中介公司雖然與房東簽署了“房屋租賃代理合同”，但合同中沒(méi)有允許中介代辦房屋租賃手續(xù)并代收房租的條款。中介只是把該房屋承租下來(lái)，并沒(méi)有溢價(jià)轉(zhuǎn)租的權(quán)利。這樣郭小姐與中介簽署的房屋租賃合同變?yōu)闊o(wú)效，郭小姐只能先搬家。
點(diǎn)評(píng)：在從第三方手中承租房屋時(shí)一定要弄清楚該第三方是否有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，否則，消費(fèi)者一旦上當(dāng)受騙，想維權(quán)都找不到對(duì)象。
