當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高位敏感的階段,本已有些淡化的物業(yè)稅問(wèn)題最近重又成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。物業(yè)稅的開(kāi)征將會(huì)打擊土地市場(chǎng)的囤積投機(jī)熱,降低房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的活躍度。其影響程度取決于稅賦水平高低及相關(guān)的調(diào)整頻度。

　　預(yù)計(jì)我國(guó)物業(yè)稅開(kāi)征初期,將采取較低稅賦水平,以減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能沖擊。 　　

　　2003年,中共中央十六屆三中全會(huì)明確提出:"實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。"自此,物業(yè)稅一度引起房地產(chǎn)市場(chǎng)各方熱烈討論。在不久前舉行的中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)報(bào)告會(huì)上,財(cái)政部副部長(zhǎng)樓繼偉再次透露,目前物業(yè)稅正處于模擬測(cè)試階段,測(cè)試成熟后首批進(jìn)入試點(diǎn)地區(qū)的城市包括北京、重慶、深圳三個(gè)城市。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高位敏感的階段,這一消息使本已有些淡化的物業(yè)稅問(wèn)題重又成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　所謂物業(yè)稅,是以房屋為征稅對(duì)象,向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。物業(yè)稅是收取土地增值收益最重要和有效的手段之一。通常它是在周期性評(píng)估物業(yè)價(jià)值的基礎(chǔ)上收取的,可為地方政府提供穩(wěn)定的收入來(lái)源。在國(guó)外,物業(yè)稅的評(píng)估相當(dāng)繁雜,收取物業(yè)稅的成本也相當(dāng)高昂,需要建立全面的地籍資料并進(jìn)行定期更新。如果物業(yè)稅的稅率較低,可能導(dǎo)致收取的物業(yè)稅還不能涵蓋這些成本。

　　物業(yè)稅內(nèi)涵的國(guó)內(nèi)外差別

　　我國(guó)一直以來(lái)實(shí)行土地批租制度,物業(yè)稅的內(nèi)涵和土地私有化國(guó)家有所不同,物業(yè)稅的構(gòu)成中占比最大的將是土地出讓金。物業(yè)稅改革的基本框架是,將現(xiàn)行土地出讓金、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等收費(fèi)合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。由于物業(yè)稅中土地出讓金的存在,理論上我國(guó)的物業(yè)稅水平應(yīng)該大大高于實(shí)行土地私有化的西方發(fā)達(dá)國(guó)家。

　　物業(yè)稅合理可行的計(jì)稅依據(jù)-基準(zhǔn)地價(jià)

　　根據(jù)我國(guó)物業(yè)稅的基本內(nèi)涵,物業(yè)稅的可能計(jì)稅依據(jù)有:基準(zhǔn)地價(jià)、拍賣(mài)地價(jià)、房屋價(jià)格、房屋價(jià)值等。鑒于目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估以及登記備案體系還不發(fā)達(dá),考慮到建立成本以及時(shí)間可行性,預(yù)計(jì)短期內(nèi)物業(yè)稅的征收依據(jù)將是城市基準(zhǔn)地價(jià),而不可能是拍賣(mài)價(jià)格或房屋價(jià)值,亦或房屋價(jià)格。

　　評(píng)估體系的不完善,致使房屋價(jià)值的評(píng)估難以在短期內(nèi)完成,而使用土地拍賣(mài)價(jià)或房屋價(jià)格會(huì)導(dǎo)致同一區(qū)域稅賦標(biāo)準(zhǔn)差異較大,并需要改革現(xiàn)行新建立的土地拍賣(mài)機(jī)制。以基準(zhǔn)地價(jià)為計(jì)稅依據(jù),成本較低,基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定,定期更新相對(duì)也比較容易。基準(zhǔn)地價(jià)曾經(jīng)作為外銷(xiāo)商品房土地出讓的定價(jià)依據(jù)。

　　初期物業(yè)稅僅體現(xiàn)部分地價(jià),其余的土地價(jià)值仍將通過(guò)房?jī)r(jià)體現(xiàn)

　　初期較低的物業(yè)稅負(fù)擔(dān)水平,可減少人們對(duì)持有物業(yè)的未來(lái)支付過(guò)重的擔(dān)憂,減少對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊,避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落,有利于實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡。另外,若使用基準(zhǔn)地價(jià),則物業(yè)稅只能體現(xiàn)部分地價(jià),土地價(jià)值中相當(dāng)一部分需要也只能通過(guò)市場(chǎng)來(lái)體現(xiàn)。

　　購(gòu)房者的物業(yè)稅負(fù)擔(dān)水平

　　本文基于以下假設(shè),計(jì)算了購(gòu)房者每套住房需要按月支付的物業(yè)稅:

　　假設(shè)條件:

　　1、選取高、中、低三個(gè)檔次的基準(zhǔn)地價(jià):1000、3000、6000元每平方米建筑面積；

　　2、物業(yè)稅貼現(xiàn)值包括100%的基準(zhǔn)地價(jià)；

　　3、每套房建筑面積以120平方米計(jì),房屋存續(xù)期限70年,市場(chǎng)利率5%；

　　4、物業(yè)稅將初期地價(jià)款攤于70年內(nèi)按月等額支付；

　　5、不考慮未來(lái)地價(jià)及利率水平漲落。

　　結(jié)果顯示,上述高中低三個(gè)檔次的房屋,購(gòu)房者每月所需負(fù)擔(dān)的物業(yè)稅分別為516元、1548元和3096元,初始房?jī)r(jià)理論上可一次性降低12、36、72萬(wàn)元。

　　新舊體制的接軌-兼顧公平與效率

　　物業(yè)稅的開(kāi)征,面臨的一個(gè)重要而復(fù)雜的問(wèn)題將是新舊政策下的稅費(fèi)接軌問(wèn)題�，F(xiàn)有存量房已經(jīng)一次性繳納過(guò)土地出讓金,取得了一定年限的土地使用權(quán),這部分存量房再上市交易,不可能再征收物業(yè)稅。因此新老體制將會(huì)并存一段時(shí)間。

　　但物業(yè)稅是針對(duì)不斷增值的土地收取,將隨土地價(jià)值的變化而進(jìn)行定期調(diào)整,考慮稅賦的公平,二手房交易可能面臨部分稅收(如土地增值稅)的重新開(kāi)征問(wèn)題。

　　物業(yè)稅開(kāi)征對(duì)房地產(chǎn)上市公司的直接影響

　　物業(yè)稅開(kāi)征后房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化無(wú)疑將給上市公司產(chǎn)生很大的影響。除此之外,上市公司項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售也將面臨一次重大的變革。

　　首先作為開(kāi)發(fā)商,上市公司無(wú)需全額支付土地出讓金,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期的資金壓力大大減少,有利于降低上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率水平。同時(shí),上市公司的開(kāi)發(fā)成本同比也將大幅下降,而毛利率上升,房地產(chǎn)的暴利行業(yè)特征將在其賬面顯現(xiàn)。

　　但是,開(kāi)發(fā)商仍需負(fù)擔(dān)部分土地出讓金,支付標(biāo)準(zhǔn)為:拍賣(mài)地價(jià)-征收價(jià),這部分地價(jià)可能體現(xiàn)于房?jī)r(jià)之中,最終由購(gòu)房者承擔(dān)。而且,物業(yè)稅的開(kāi)征,使上市公司無(wú)法再用新獲得的土地作抵押進(jìn)行貸款,現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押貸款政策也將面臨調(diào)整。

　　另外,物業(yè)稅的開(kāi)征給上市公司項(xiàng)目的銷(xiāo)售、建設(shè)均構(gòu)成了一定的壓力,商品房若不能盡早開(kāi)發(fā)并售出,上市公司將面臨很重的物業(yè)稅負(fù)擔(dān)。

　　物業(yè)稅將降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資活躍度

　　從長(zhǎng)期來(lái)看,物業(yè)稅主要是要根據(jù)土地的價(jià)值變化情況,對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行收費(fèi)。因此,物業(yè)稅將會(huì)減少業(yè)主持有物業(yè)預(yù)期享有的未來(lái)土地增值收益。因此,物業(yè)稅的開(kāi)征將會(huì)打擊土地市場(chǎng)的囤積投機(jī)熱,降低房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的活躍度。其影響程度取決于稅賦水平高低及相關(guān)的調(diào)整頻度,即:

　　------若物業(yè)稅水平很高,始終與土地的市場(chǎng)價(jià)非常接近,則持有房產(chǎn)所能擁有的升值空間很小,房產(chǎn)的投資價(jià)值很低,物業(yè)稅開(kāi)征對(duì)市場(chǎng)的負(fù)面沖擊將非常大,很可能使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展陷入全面停滯狀態(tài)；

　　------相反,相對(duì)穩(wěn)定的低稅賦水平,使持有房產(chǎn)仍擁有較大的升值獲利空間,房產(chǎn)的投資價(jià)值仍很大,物業(yè)稅開(kāi)征對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面沖擊也會(huì)比較小。

　　預(yù)計(jì)我國(guó)物業(yè)稅開(kāi)征初期,將采取較低稅賦水平,以減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能沖擊。新舊體制并存的制度安排,也將使二手房市場(chǎng)的價(jià)格成為新房定價(jià)的參考,影響新房的價(jià)格走勢(shì)。

　　物業(yè)稅的出臺(tái)帶來(lái)的是房地產(chǎn)行業(yè)的全面稅制改革,有可能會(huì)逐漸伴隨推出二手房市場(chǎng)的土地增值稅征收等政策,后者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求將構(gòu)成很大的負(fù)面影響,甚至促使房?jī)r(jià)大幅下跌,催生房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)的出現(xiàn)。

　　特約編輯：廣偉