杭州市稅務(wù)部門(mén)在近期檢查中發(fā)現(xiàn)，賬面上贏利的房地產(chǎn)公司只有極少數(shù)，七成開(kāi)發(fā)商賬面上反映出來(lái)的是微利甚至虧損。

　　在北京地稅公布2004年第二期欠稅公告中，15家欠稅企業(yè)絕大多數(shù)為地產(chǎn)企業(yè)、建筑公司，且欠稅金額巨大，此次公告的欠稅企業(yè)欠稅額均超過(guò)100萬(wàn)元。

　　而在去年“胡潤(rùn)制造”的“2004中 國(guó)大陸百富榜”中，房地產(chǎn)企業(yè)老板占到45%。房地產(chǎn)業(yè)成為公認(rèn)的暴利行業(yè)，一部功率巨大的“造富機(jī)器”。

　　房地產(chǎn)業(yè)是偷稅最嚴(yán)重的行業(yè)之一

　　眾所周知，自從上世紀(jì)90年代末期以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)趕上了大牛市，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等到了百年一遇的賺錢(qián)、發(fā)展的機(jī)會(huì)。一般行業(yè)難覓的10%的項(xiàng)目利潤(rùn)已成開(kāi)發(fā)商底線，個(gè)別拿地早、土地儲(chǔ)備充裕的項(xiàng)目在一期高于一期的房?jī)r(jià)攀升中攫取30%至40%的利潤(rùn)也不鮮見(jiàn)。按理說(shuō)，企業(yè)賺得盆滿缽滿，在納稅上理應(yīng)爽快、經(jīng)得起檢查。但暴利的房地產(chǎn)業(yè)卻遭遇到整體“虧損”的局面。

　　“這早就是一個(gè)公開(kāi)的秘密！”杭州市某房地產(chǎn)企業(yè)的一位副總不以為然地表示，“你讓房產(chǎn)企業(yè)都拍拍胸口捫心自問(wèn)，誰(shuí)沒(méi)有偷過(guò)稅！”一句話道破了幾乎是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的“秘密”。

　　去年，杭州市西湖區(qū)國(guó)稅局對(duì)轄區(qū)內(nèi)的內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)做過(guò)一次調(diào)查。在按期進(jìn)行2003年度企業(yè)所得稅匯算清繳年度申報(bào)的4家企業(yè)中，賬面反映盈利的只有1戶，有3戶是虧損的�！百Y料非常混亂，缺乏原始計(jì)稅依據(jù)，連企業(yè)財(cái)務(wù)人員都不知道是怎么做的賬�！蔽骱�區(qū)國(guó)稅局相關(guān)人士表示。

　　而這似乎完全與現(xiàn)實(shí)中欣欣向榮的房地產(chǎn)業(yè)不相吻合。作為杭州傳統(tǒng)的高教區(qū)和主城區(qū)之一，擁有70多萬(wàn)常住人口和幾十萬(wàn)的流動(dòng)人口的西湖區(qū)早已成為開(kāi)發(fā)商們瞄準(zhǔn)的熱土。去年，城西是樓市中最受追捧的板塊之一，二手房市場(chǎng)上出現(xiàn)的10000元/平方米的價(jià)格足以證明它的含金量，目前城西在建的樓盤(pán)也不下十個(gè)。

　　“賬面虧損的背后就是偷稅�！焙贾菔卸悇�(wù)部門(mén)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為偷稅最嚴(yán)重的行業(yè)之一。

　　在杭州市國(guó)稅局去年下半年的一份自查名單中，有近1/3是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其中不乏知名企業(yè)。去年上半年，杭州市地稅部門(mén)對(duì)156家房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展“責(zé)成自查”，其中150個(gè)單位進(jìn)行自查后，發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題的108家。這次自查發(fā)現(xiàn)應(yīng)補(bǔ)各項(xiàng)地方稅費(fèi)高達(dá)1.5億元。

　　“北京的房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)行業(yè)從報(bào)表上看一片紅，根據(jù)稅務(wù)總局統(tǒng)計(jì)出來(lái)的數(shù)據(jù)卻是全行業(yè)虧損�！眹�(guó)家稅務(wù)總局稽查局的孫海亭處長(zhǎng)在“首屆房地產(chǎn)稅收稽查研討會(huì)”上如此感嘆。

　　開(kāi)發(fā)商怎樣偷稅

　　房地產(chǎn)業(yè)成了“重點(diǎn)”偷稅漏稅的行業(yè)，無(wú)外乎靠以下幾個(gè)手段。一是利用流動(dòng)作業(yè)來(lái)隱匿收入和利潤(rùn)。稅務(wù)局檢查稅收情況時(shí)，一般都以年度為單位，但事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決算要等到整個(gè)項(xiàng)目工程通過(guò)驗(yàn)收之后才能進(jìn)行，而此時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)又會(huì)把前一項(xiàng)目中賺來(lái)的錢(qián)投入到下一個(gè)項(xiàng)目中去。因此，從賬面看來(lái)，這個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)是虧本的。

　　二是鉆政策“空子”，不及時(shí)清算土地增值稅。按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅。而部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆這一政策的“空子”，遲遲不進(jìn)行決算，或留下一兩套“尾房”，致使整個(gè)項(xiàng)目不能決算，逃避土地增值稅的清算。

　　三是部分開(kāi)發(fā)商將更名費(fèi)、拖交房款押金、罰息收入、沒(méi)收的違約保證金、定金等收入記入營(yíng)業(yè)外收入或往來(lái)賬戶，未記入應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額一并申報(bào)納稅。有的將包銷代銷商品房手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售代理商處收取的樓款凈額作為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，以此少繳營(yíng)業(yè)稅。

　　四是個(gè)別企業(yè)采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定向購(gòu)房人開(kāi)具發(fā)票，隱瞞收入；或者將部分收入核算混入其他往來(lái)賬戶偷逃營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。還有企業(yè)將預(yù)收房款等掛在往來(lái)賬面上，使繳納的稅款變成往來(lái)流動(dòng)資金，偷逃營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

　　這些只是房產(chǎn)商在房產(chǎn)銷售時(shí)的一些常規(guī)“技巧”，還有很多掩藏的更深的“秘籍”。面對(duì)如此猖狂的偷稅行為，稅務(wù)部門(mén)的稽查和打擊的力度不斷加大，但是，成效不盡如人意。究其深層原因，仍歸結(jié)到現(xiàn)行的稅收體制上。

　　房產(chǎn)商肆意偷稅的背后

　　盡管說(shuō)，偷稅行為是當(dāng)事人利益驅(qū)使下的個(gè)人原因，但是，客觀存在的一些現(xiàn)狀令我們無(wú)法回避�，F(xiàn)行稅收體制的種種弊端為房產(chǎn)商偷逃稅款提供了理由和空間，要想根治，必須首先正視。

　　一是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行非常不規(guī)范。開(kāi)發(fā)階段稅少、稅負(fù)輕，流通環(huán)節(jié)稅重，就相當(dāng)于給土地開(kāi)發(fā)者的無(wú)息貸款，實(shí)際上鼓勵(lì)了投機(jī)。進(jìn)入流通時(shí)，土地承受過(guò)高的稅負(fù)，從而助長(zhǎng)了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。更為嚴(yán)重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進(jìn)入市場(chǎng)，激發(fā)了土地價(jià)格的上漲。在開(kāi)發(fā)階段發(fā)生的增值部分，由于沒(méi)有稅收的調(diào)節(jié)機(jī)制，使政府無(wú)法參與增值價(jià)值的再分配。

　　二是稅種多，負(fù)擔(dān)重。房地產(chǎn)企業(yè)所納稅項(xiàng)是現(xiàn)行稅制下交納地方稅種最多的行業(yè)，涉及11個(gè)稅種，有的地方還重復(fù)征稅。稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重，增加了建房成本，制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也使部分房地產(chǎn)企業(yè)偷起稅來(lái)“理直氣壯”。

　　三是計(jì)稅依據(jù)不合理。我國(guó)土地使用稅的征收，不是按價(jià)值征收，而是按面積征收，這種征稅形式不能隨著課稅對(duì)象價(jià)值的上升而上升，具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷。四是內(nèi)外有別的兩套稅制，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不公平競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)內(nèi)企業(yè)與國(guó)外企業(yè)，在所得稅、保有稅制，以及三稅（增值、消費(fèi)、營(yíng)業(yè)）收取不同，這種不平等現(xiàn)象，如果繼續(xù)下去，將對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)的發(fā)展非常不利。

　　部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商偷稅已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密，不外乎金錢(qián)誘惑，但從另一方面來(lái)說(shuō)，現(xiàn)行體制的一些不足也給他們創(chuàng)造了偷稅的可能。

　　從2003年開(kāi)始，“物業(yè)稅”這個(gè)名詞就開(kāi)始吸引越來(lái)越多的眼球，成為媒體廣為關(guān)注的話題。物業(yè)稅是一個(gè)“舶來(lái)”的概念，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。

　　物業(yè)稅一方面是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。同時(shí)，它的一個(gè)最為重要的改變是，房地產(chǎn)所有者在購(gòu)入房地產(chǎn)時(shí)，其房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費(fèi)，物業(yè)稅開(kāi)征后，將以往在房?jī)r(jià)當(dāng)中一次性交納的稅費(fèi)改成按年收取。

　　在1月16日舉行的中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)報(bào)告會(huì)上，財(cái)政部副部長(zhǎng)樓繼偉正式表示，物業(yè)稅正在做模擬測(cè)算，估計(jì)不久將在深圳、北京、重慶開(kāi)始試點(diǎn)。　　●何忠
　　

　　特約編輯：廣偉