在剛剛過去的2004年,房地產(chǎn)業(yè)是中國的一大熱點,吸引了超萬億元人民幣巨額資金的投資,房地產(chǎn)價格更是一路飆升。然而,以房價快速上漲和投機性需求日益增長等作為繁榮標志的中國房地產(chǎn)業(yè),在新的一年里卻可能會面對更多的爭議。

　　迄今為止,國內(nèi)學界、房地產(chǎn)開發(fā)商和建設(shè)部等主管部門大都堅持認為,目前中國房 地產(chǎn)業(yè)并不存在什么泡沫,持續(xù)上漲的房價也是合理的,并列舉經(jīng)濟快速增長、農(nóng)村城市化進程、房地產(chǎn)空置率下降等統(tǒng)計數(shù)據(jù)來加以說明,更有甚者還將奧運會和世博會作為中國特別是大城市房價上漲具有合理性的支撐依據(jù)。通過對抽象過的統(tǒng)計數(shù)據(jù)及籠統(tǒng)化的一些預期的實證分析,不少人宣稱,目前中國房地產(chǎn)業(yè)的繁榮還將持續(xù)幾十年。

　　但是,在中國房地產(chǎn)業(yè)繁榮的背后,卻掩蓋了一個基本的經(jīng)濟現(xiàn)實:隨著房價持續(xù)飆升,相當數(shù)量的中低收入群體越來越無力購置住房,而越來越多的人卻擠入了房地產(chǎn)投資的逐利游戲中。盡管人們對財富的追求本身無可厚非,但我們還要關(guān)注追求財富以外的其他目標,包括對更為基本的生存目標的評價與跟進。目前中國房地產(chǎn)業(yè)的繁榮其實已偏離了這一方向。要指出這種繁榮表象背后所存在的問題,需要我們將中國房地產(chǎn)業(yè)放入到與經(jīng)濟關(guān)系相聯(lián)系的制度條件的大背景中來分析。而這種經(jīng)濟學研究方法的重要性恰恰被所謂的實證分析嚴重淡化了。

　　追溯本輪中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程可以發(fā)現(xiàn),催生房地產(chǎn)業(yè)過度繁榮的大部分原因都是與一些制度性安排相關(guān)的。例如,地方政府為了追求政績,將發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè),并將改善城市形象的市政建設(shè)與動拆遷工程捆綁在一起,人為地刺激了半數(shù)以上的房地產(chǎn)需求。在這一過程中,包括尋租活動在內(nèi)的不公平行為損害了相當數(shù)量城鎮(zhèn)居民的合法權(quán)益,而房地產(chǎn)商從中卻獲得了巨額利潤。去年的宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)開發(fā)資金趨緊、土地供應(yīng)緊張,這些因素也促使了2004年中國房地產(chǎn)價格不斷上漲,并導致投機性需求快速上升。所以,如果將這些制度性安排的實際影響增加到解釋房地產(chǎn)業(yè)繁榮的原因中去,我們就很難說是市場因素催生了這一輪房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。

　　當我們在高唱房價上漲增進了財富快速增長的凱歌時,卻發(fā)現(xiàn)中國的低住房市場是一片蕭條,與中高檔住房市場的繁榮景象形成了極大的反差。盡管中國政府早就推出了建設(shè)低住房市場的政策與計劃,但到了地方政府這一環(huán)節(jié)卻"變味"了。有資料顯示,2003年經(jīng)濟適用房占總住房比重為5.5%,2004年卻下降到了4.5%。這可能又是一個制度性安排有實際影響的實例吧。這又會產(chǎn)生什么社會影響呢?一是城鎮(zhèn)中大多數(shù)中低收入群體面對日益上漲的房價只能"望房興嘆"；二是已成為城市產(chǎn)業(yè)大軍一員的農(nóng)民工靠低廉的收入難以滿足其住房需求,市場最終無法滿足城鎮(zhèn)中低收入群體和農(nóng)民工的住房需求,這恰恰是日益繁榮的中國房地產(chǎn)市場不得不面對的一個冷酷現(xiàn)實。

　　看本屆政府的主要視點就是更關(guān)注社會大多數(shù)人,尤其是城鎮(zhèn)中低收入群體和農(nóng)民工所面臨的各種問題。因此,從長期看,如果中國房地產(chǎn)市場發(fā)展不包括大力發(fā)展低住房市場的話,我們很難想象這樣的房地產(chǎn)市場繁榮是健全的。這是評價目前房地產(chǎn)市場是否過度繁榮時應(yīng)重點關(guān)注的核心問題。

　　請注意,我們并沒有說中國房地產(chǎn)市場的景氣程度已發(fā)生了什么根本逆轉(zhuǎn),而是說影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要構(gòu)成因素已轉(zhuǎn)向發(fā)展低住房市場。有據(jù)可查,最近建設(shè)部表示,今年住房建設(shè)除了要加大低住房市場的建設(shè)力度外,還將研究解決進城務(wù)工農(nóng)民住房問題首次列入工作重點。從長期看,低住房市場的快速發(fā)展將大量地抵消掉中高檔住房市場的發(fā)展速度,從而再造出一個更加合理也更加健全的中國房地產(chǎn)市場的繁榮局面。

　　由此,我們認為,不應(yīng)該再利用各種政策或其他優(yōu)惠條件來鼓勵發(fā)展中高檔住房市場了,這樣的話,不僅無法解決房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾和背后存在的一些社會問題,反而會導致房價持續(xù)快速上漲,并形成房地產(chǎn)市場泡沫。目前,地方政府最適當?shù)淖龇☉?yīng)當是變革相應(yīng)的制度性條件與制度安排,適度控制中高檔住房市場的發(fā)展速度與規(guī)模,大力鼓勵發(fā)展低住房市場,以此推動中國房地產(chǎn)市場的長期繁榮發(fā)展。當然,這也預示了中國房地產(chǎn)市場將面臨一場痛苦的巨變。（樂嘉春博士）

　　特約編輯：舒薇霓