中國房價合理嗎：對比國外城市真實房價一覽
國外城市的真實房價 -大家對比看看就知道中國現(xiàn)在的房價到什么水平了
一 韓國
目前漢城的房價在世界上名列前茅，一套90多平方米的住宅，價格為1.5億至2.5億韓元(相當于人民幣100萬至165萬，呵呵，與上海北京差不多)，(但是他們認為一名普通的國家
公務(wù)員要購置這樣一套住宅，需要工作15年至18年，太貴了。)
漢城寸土寸金，在市中心的明洞一帶，一塊足球場大小的土地，價值高達10億美元。再加上漢城市開發(fā)余地有限，使得不動產(chǎn)投機商經(jīng)常興風(fēng)作浪。(跟中國一樣)
韓國政府規(guī)定，一戶只能擁有一處住宅。(但是中國有些沒德的所謂的經(jīng)濟學(xué)家現(xiàn)在還在鼓吹富人應(yīng)該買第二套房子租給窮人住，不知是何居心)但許多富豪利用不正當手段，購置多處住宅，進行不動產(chǎn)投機，致使當局今天抓了一批不動產(chǎn)投機者，明天又會冒出另一批。(我們ZF是不是太忙了，沒時間打擊這種不正常行動呢)
二 美國
應(yīng)該注意的是，由于中美之間的住宅條件和定價方法的差異，中國和美國的房價很難進行直接的比較。首先，美國人的住房條件和中國的住房有很大的差別,絕大部分美國住宅是2-3層的樓房，附帶子、車庫，甚至游泳池，社區(qū)高爾夫場地也并不算稀奇。相當于中國的高級別墅和聯(lián)體別墅。美國房產(chǎn)商所經(jīng)營的都是現(xiàn)房，三室兩衛(wèi)房以上房型占90%以上，用中國話說是大房型為主。且是裝修房，基本與中國的豪裝相仿。所以其房價應(yīng)和中國的高檔裝修房進行比較。
美國資料都以每單元住宅來統(tǒng)計房價，而不是按每平米來計算。按每幢房子來衡量的美國住宅價格并不能正確反應(yīng)中美之間的房價水平差異，因為美國的住房面積比中國普遍要大很多。美國住宅多數(shù)集中在120-300平米左右，目前均面積約220平米。折算成和中國一致的每平米單價不足1100美元，和大漲后的中國一線城市市區(qū)裝修房價位基本相當。中國長三角某些城區(qū)甚至有超出的跡象。
更重要的是美國房地產(chǎn)商規(guī)范運用的住宅建筑面積(Square
footage)概念不同于中國的“建筑面積”，使得以上單價的比較仍然非常不確切。直接以統(tǒng)計上公布的面積為基礎(chǔ)推算的單價，美國住宅面積數(shù)據(jù)相對低估，其測量方法下的單元住宅單價需要打折。中國住宅全是數(shù)層甚至數(shù)十層的高樓，而且一梯多戶，一小區(qū)幾百來戶，建筑面積里面含有很多公用的和瑣碎的空間，住宅實際使用面積要大大縮水。使用面積只是建筑面積瘀-80%左右。中國扎堆的住宅和美國人目前崇尚的居住品味大相徑庭。不但單體住宅沒有公用面積一項的干擾，且住宅內(nèi)很多區(qū)域是不算入建筑面積的。因為其計算的原則是完工面積(Finished
footage)，必須是經(jīng)過建筑材料如木板、地毯之類鋪設(shè)后的地面和樓面，因此，一般走廊、地下室、小閣樓、院子都不在銷售總價之內(nèi)。按建筑行業(yè)的指導(dǎo)，室內(nèi)層高低于5
英尺的部分不再計算，如果一個房間7英尺以上的空間不到50%，則整個面積部剎患�。当然，其墙体仍蕢Θ筑面积的一部粪崿而木板氛n韉淖≌淥嫉謀壤淺Ｉ佟?/p>
美國物產(chǎn)稅(property
taxes，不是中國的物業(yè)費)是中國房價中不含的一個價格因素。美國物產(chǎn)稅的征收比較復(fù)雜，根據(jù)市場房價征收，所以房價漲稅亦漲，且不同地域、不同用途而有很大差異，自用住宅和非自用住宅也有差別，自住住宅征收物業(yè)稅較低，每年相當于房價的1.1%左右，更多的是市場調(diào)節(jié)的一個方式對房價沒有大的影響。中國的購房雖沒有物產(chǎn)稅，但需一次性支付的稅費約1.5%，且由于中國住宅只有70年的居住權(quán)，相當于年折舊率1.4%，而美國人納稅之后享有對住宅的永久的所有權(quán)。這樣綜合推算，物業(yè)稅對中美之間的比較影響可以抵消。
從以上比較得出，中美房價考慮住房質(zhì)量、環(huán)境、實際使用面積因素后，再加人民幣實際購買力折算因子，則不難發(fā)現(xiàn)，相對于美國住宅中國的房價實際值偏高，中國部分熱點城市房價已趕上并超過美國住宅主要市場的住宅價格。
美國目前年住房需求量基本穩(wěn)定在120萬套左右，過去10年住宅開工每年在110-150萬套。如果按每套面積220平米，價格24萬美元，按年供應(yīng)150萬套計算，則住宅開工面積為33000萬平米，市場的總?cè)萘窟_到3600億美元。中國僅上海一地的2003年竣工面積就相當于全美國的7.5%，而開工面積應(yīng)相當于美國的10%以上。
但在這種房價持續(xù)上漲的情況下，美國已經(jīng)在為房價的高而擔(dān)心，美聯(lián)儲利率的調(diào)高也可以說是一種必要的調(diào)控措施。一些房價沖到戶均收入6倍左右的區(qū)域被經(jīng)濟學(xué)家稱之為泡沫區(qū)。而在中國，10-20倍于戶均收入的高增長房價仍在和房價是否合理、是否會繼續(xù)走高的爭論一起繼續(xù)相持著。
三 東京
現(xiàn)在在東京市中心，相當于上海徐家匯地段的品川站周邊步行9分鐘范 圍內(nèi)，買一套新造的公寓單元，40樓的高層，實用面積80平米，兩間
朝南，帶停車位，不過3千萬日元，要算建筑面積也在100平米左右， 合人民幣225萬，按建筑面積算，每平米2.25萬人民幣。
人家日本的房子是全裝修的，包括衛(wèi)生和廚房，還有中央空調(diào)和地板暖 氣，所有材料都是無毒標準，浴缸是帶按摩，浴室?guī)Э照{(diào)，浴缸旁邊還
免費送液晶電視一個；廚房也是帶全自動洗碗和烘干機的，加15萬日元 再配個雙開門大冰箱，廚房下水道口帶自動垃圾干燥處理器，出水口配
礦化飲水裝置；等等設(shè)備一應(yīng)俱全。 不需要你動一個手指頭，就能立刻住上舒適寫意的新房。
一哥們回上海結(jié)婚，買房，靜安區(qū)邊緣，現(xiàn)在買1萬6千/平米還要排隊等。 好不容易買了房還是毛坯的，然后裝修，想和日本水平看齊是不可能的，
光是熱水管熱水器的費用就化了上萬，其他的費用更加數(shù)不清道不明， 一次裝修10幾萬化掉，還覺得非常不滿意。
年底就要搬進去了，可是錢已經(jīng)化得7788了，說起來，98平米的房間， 實際得房率相當?shù)�，還被開發(fā)商把陽臺算了進去(東京的房子不算陽臺，
而且陽臺是轉(zhuǎn)角大陽臺，10多平)。也就是70多點的房間，化了近一百八十萬還不如品川的房子。
我替他一算，單價已經(jīng)是直逼東京了。而且是化了錢沒得到應(yīng)有的產(chǎn)品。 標準的價不廉物不美。
四 英國
英國的領(lǐng)土面積小于四川，而人口8千萬，比四川略多一點，因此人口密度大于四川省。而英國的房價，普通地區(qū)為200英鎊/m2，而倫敦地區(qū)的房價要貴一些，約合300～600英鎊/m2,一處480m2的房產(chǎn)售價為17萬英鎊，因此英國的一般地區(qū)普通住宅售價約合3000～4000人民幣/m2；倫敦地區(qū)約合5000～10000人民幣/m2。
五 其它
瑞士房價是全世界最高的之一，以價格最高的蘇黎世州為例，在蘇黎世市區(qū)或風(fēng)景區(qū)的房價更高約合2500～7000瑞士法郎，也就是合15000～40000人民幣/m2，但郊區(qū)的住房要便宜一些(蘇黎世市區(qū)很小)，約為1500～3000瑞士法郎，合9000～18000人民幣/m2，一套100m2的住宅售價為15～20萬瑞士法郎合90～120萬人民幣居多。
這里有幾點需要說明，瑞士人均收入相差不大，超市售貨員的月薪為3000瑞士法郎，年薪合人民幣20萬，也就是說一套100m2的住宅相當于其3～6年的總收入，而且還可以享受零首付，50年按揭。但由于福利好，瑞士人沒有買房的壓力，因此租房的居多。這也是政府及開發(fā)商宣傳的重點之一，即國外的價格也是讓少數(shù)人買房，多數(shù)人租房。殊不知真實的情況是，多數(shù)人寧愿花更多的錢到個人消費上，反正出了情況可以找政府，不像中國人有巨大的買房壓力，這并不是消費觀念的差異。
其次，英國的住房信息不是很齊全，但瑞士的住房信息很好，從了解的信息來看，上述的房價都是帶裝修、家具的價格，并且2000瑞士法郎左右的房子，裝修與家具在我看來都是很不錯的了。另外一點，就是房子的面積問題，曾經(jīng)有一處標為130m2的房產(chǎn)，打開圖片上出現(xiàn)的卻是一棟小樓，細看之下，原來下面一層是地下室，頂上一層是閣樓，因此都不計入房屋面積。而且所有房屋信息中，各種陽臺、露臺都不計入房屋面積，而且房屋的面積是按戶內(nèi)使用面積來計算的，更不用說公攤了，因此國外同樣面積的住房看來比國內(nèi)要大很多。
另外一點，就是房子的面積問題，曾經(jīng)有一處標為130m2的房產(chǎn)，打開圖片上出現(xiàn)的卻是一棟小樓，細看之下，原來下面一層是地下室，頂上一層是閣樓，因此都不計入房屋面積。而且所有房屋信息中，各種陽臺、露臺都不計入房屋面積，而且房屋的面積是按戶內(nèi)使用面積來計算的，更不用說公攤了，因此國外同樣面積的住房看來比國內(nèi)要大很多
最后一點，就是同兄長聊天時，他現(xiàn)居瑞士，問起瑞士的車價，他說了解很少，說了很多車型都不了解，最后他自己提到PASSAT，說只知道這一款，我忙問在瑞士的售價，答為20000瑞士法郎，前年的匯率合人民幣11萬，現(xiàn)在的匯率要12萬多。PASSAT還是政府與經(jīng)銷商宣傳的與國際價格相差最小的，甚至號稱比在歐洲售價還低的車型，不曾料想?yún)s是這樣的情況。
特約編輯：廣偉
