雙管齊下調(diào)控樓市 明年房價云開霧散

　　歲末回眸，2004年北京房地產(chǎn)市場又走過了不尋常的一年。政策調(diào)整、需求變化、規(guī)則改變、泡沫爭端……這使今年的京城樓市有了許多人料想不到的“變動”。然而，透過令人眼花繚亂的表象不難發(fā)現(xiàn)，宏觀調(diào)控始終占據(jù)著樓市發(fā)展的主線。而 宏觀調(diào)控更深遠的意義在于為2004年乃至更長時期內(nèi)北京房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的基礎。
　　綜觀2004年，
政府一直沒有放松對房地產(chǎn)過熱引發(fā)風險的警惕。從宏觀調(diào)控手段看，應該說處理協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權等歷史遺留問題的“8·31”大限和金融政策調(diào)整，是影響今年樓市發(fā)展方向的主風向標。

　　今年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號令)，要求從即日起，就“開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢。對8月31日后仍以歷史遺留問題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權的，要從嚴查處。由此產(chǎn)生了“8·31大限”這個令不少開發(fā)商頭痛的名詞。從前年國土資源部的11號令，到北京市的33號文件，再到今年的北京土地4號令及之后的解決歷史遺留問題的四條原則以及“8·31”大限，在經(jīng)歷如此多的鋪墊之后，京城地產(chǎn)商們終于看到了政府執(zhí)行嚴格土地政策的決心和行動。

　　“8·31”大限為地產(chǎn)界“以小搏大”、“空手套白狼”的模式畫上了句號。過去一些企業(yè)沒有資金，但憑借種種關系拿到了土地，這些企業(yè)自己不進行開發(fā)，而是轉(zhuǎn)讓手中的土地，通過土地差價實現(xiàn)了暴利。政府堵住了協(xié)議出讓的口子后，那些掌握“關系”的就失去了效力，只能淡出市場。而有實力的開發(fā)商則可以通過自身“品牌+實力+產(chǎn)品”的優(yōu)勢進一步促進樓市健康發(fā)展。可以說，“8·31”大限是土地市場走向規(guī)范的重要標志，同時也是房地產(chǎn)經(jīng)營走向成熟的重要標志。

　　與此同時，今年政府在金融方面對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控也進一步加強。2月28日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，支持央行對房地產(chǎn)業(yè)過熱進行降溫的努力。此次會議認為，應當保持房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)發(fā)展。國務院同意加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管、控制土地供應，以限制高檔房地產(chǎn)項目的發(fā)展，增加經(jīng)濟適用房的供應量。緊接著，中國銀監(jiān)會公布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引(征求意見稿)》，這是繼去年央行121號文件后，金融監(jiān)管部門發(fā)出的又一次加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管的重要信號。9月2日銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會公布并開始實施《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》，其中最引人關注的內(nèi)容是，借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比應控制在50%以下，月所有債務支出與收入比應控制在55%以下。這一政策的實施說明，在開發(fā)商的自有資金比例被抬高，上游流動資金貸款被設限后，下游買房人的消費貸款也被設置了前提條件。

　　特別值得一提的是今年央行在經(jīng)過了幾次公開的否認和慎之又慎的考慮后，終于要使用市場調(diào)節(jié)杠桿來應對依然上漲的房地產(chǎn)市場了。央行從10月29日起對一年期的存款基準利率和一年期的貸款基準利率分別上調(diào)了0.27個百分點，其他各檔次存、貸款利率也相應地進行了調(diào)整。業(yè)界普遍認為，利率上調(diào)0.27個百分點，雖然對市場的實際影響并不大，但是對房地產(chǎn)投資者的心理影響要遠遠大于實際影響。央行加息實際是發(fā)出一個明確的信號，表明要對投資過熱的房地產(chǎn)行業(yè)進行市場調(diào)節(jié)，而且用加息的手段顯然要比其它調(diào)控手段來得更有力度。

　　綜上所述，2004年國家對房地產(chǎn)業(yè)實施的宏觀調(diào)控措施，將使房地產(chǎn)市場行為更加理智和合理，并得到進一步健康發(fā)展。

　　展望2005年，北京樓市將如何發(fā)展？房價是繼續(xù)上漲還是下跌？據(jù)業(yè)內(nèi)專家和一些權威房地產(chǎn)咨詢機構預測：2005年下半年北京的房地產(chǎn)項目供應將出現(xiàn)集中放量，整體房價將持平或略升，不會有大起大落。

　　專業(yè)地產(chǎn)咨詢機構偉業(yè)顧問對2005年新盤供應放量的預測基于以下兩個方面：

　　首先，“8·31”三批過關項目在客觀上造成了土地供給的“開閘放水”。今年8月份，市國土資源局分三批公布了可以繼續(xù)協(xié)議出讓土地的項目名單，加上協(xié)議出讓叫停之前符合協(xié)議出讓條件的土地，總建筑面積大約1億平方米。如果所有過關項目都能按計劃完成，那么按照北京市目前商品房銷售量年均2000萬平方米左右計算，這部分項目大約可供市場消化5年。

　　其次，在金融政策對房地產(chǎn)業(yè)收緊的背景下，大部分“8·31”過關項目會力爭盡快上市以回籠現(xiàn)金。2003年121號文件提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的比例，2004年10月底央行加息等資金信貸政策，都使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本大幅上升。所以，多數(shù)開發(fā)商會選擇“快進快出”，通過市場銷售回籠現(xiàn)金�？紤]到前期開發(fā)的周期以及一部分項目公司由于股東更換，需要處理相關法律手續(xù)及對原規(guī)劃設計方案進行調(diào)整，預計2005年下半年以后這些項目會相對集中供應，將比2004年同期供應量有30%以上的增幅。

　　2005年北京房價是漲是跌？開發(fā)商喊漲，買房人盼跌，不同的利益集團各有打算，說法不一。權威人士認為，從北京市統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)分析，1至11月，本市房地產(chǎn)投資比去年同期增長20.8%，而新開工商品房面積卻比去年同期減少13.7%，這說明開發(fā)商的單位開發(fā)成本確實在增加。另據(jù)市統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)，1至11月，原材料購進價格受國內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)、投資及需求的影響，漲幅突出，其中鋼材價格比年初增長14%。開發(fā)商投入中土地成本也確實在增加。這些因素必然助推房價上升。但是另一方面，諸多因素可有效抑制房價上漲。首先，2005年下半年并延續(xù)至2006年，北京樓市供應量會明顯增加，同時二級市場會進一步活躍，二手房有望大批量上市，這些可以有效緩解供需矛盾；第二，2005年將有一些超級大盤低價入市，郊區(qū)項目供應比例加大，也會對房價有抑制作用；第三，政府將進一步采取措施，增加市場信息的透明度，引導消費者理性購房，遏制少數(shù)開發(fā)商的炒作行為；第四，隨著高收入、高積蓄購房群體完成首次置業(yè)，購房消費群體逐步轉(zhuǎn)向中低收入人群。特別是人民幣加息，有效地減少了相當一部分投資行為，不少持幣待購者也把錢存入銀行。當供應量快速增大，樓盤競爭日趨激烈，而市場消化力減弱，特別是當房屋售價超過購買力所能承受的范圍時，房價自然很難維持高位。因此預計2005年北京房價將持平或略有上升，但上升空間有限，不會有大起大落。

    作者：陳美秋
    特約編輯：廣偉