今年前10個月商品房平均銷售價格同比上漲11.7%

　　10月末全國空置時間在1年以上的商品房面積比重比去年同期提高15.9個百分點

　　1至8月全國經(jīng)濟適用住房投資占開發(fā)投資的比例由去年同期的6.2%下降到5%

　　人們有理由為房地產(chǎn)市場的繁榮歡欣鼓舞，也有理由為房地產(chǎn)市場過熱引發(fā)的種種風(fēng)險憂心忡忡。即將過 去的2004年也是如此。

　　國家統(tǒng)計局最新公布的《國房景氣指數(shù)報告》指出，今年前10個月，我國商品房的平均銷售價格同比上漲11.7%。房價的不斷攀升，讓消費者不知所措。而政府不斷出臺的宏觀調(diào)控政策，猶如一道道沖擊波，給房地產(chǎn)市場帶來前所未有的震動。

　　關(guān)鍵詞 房產(chǎn)泡沫之爭

　　為防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險敲響警鐘

　　2004年，關(guān)于房地產(chǎn)“泡沫”的爭論成為房地產(chǎn)市場一個貫穿始終的話題。今年7月，中國社科院金融研究所學(xué)者易憲容發(fā)表了《謹防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個中國經(jīng)濟》一文，提出國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)挾持著中國經(jīng)濟，如果讓國內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意地吹大，泡沫的破滅不可避免，而最后承擔(dān)這種泡沫破滅的只能是國內(nèi)各銀行。

　　無獨有偶，摩根士丹利首席經(jīng)濟學(xué)家史蒂芬.羅奇在7月發(fā)表的一篇研究報告中也稱，目前全世界房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫的地區(qū)包括中國。

　　最令人震撼的聲音是摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家謝國忠對中國房地產(chǎn)的“發(fā)言”：“我認為，這是最后的瘋狂。隨著中國的通貨膨脹和美聯(lián)儲加息的不斷發(fā)展，離‘最后算賬’的日子越來越近了。”

　　反泡沫論的代表是建設(shè)部政策研究中心，該中心10月份對外公布《怎樣認識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢》的課題報告，通過對目前中國房地產(chǎn)市場所做的分析和判斷，得出了這樣的結(jié)論：在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過�，F(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟”。

　　“泡沫”之爭，對于多數(shù)消費者而言似乎有些霧里看花，然而，爭論，意味著關(guān)注，無疑為防范房地產(chǎn)市場的風(fēng)險再次敲響警鐘。

　　關(guān)鍵詞 不對稱的數(shù)據(jù)

　　凸顯一個充滿矛盾的房地產(chǎn)市場

　　來自權(quán)威部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，給我們描繪出的卻是一個充滿矛盾的房地產(chǎn)市場。

　　在國家宏觀調(diào)控措施相繼出臺的情況下，房地產(chǎn)投資增幅前8個月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)比一季度回落12.3個百分點。這一數(shù)據(jù)顯示，政府部門宏觀調(diào)控的作用正在顯現(xiàn)。而最新公布的前10個月的統(tǒng)計卻顯示，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增幅比1至9月提高0.6個百分點，這一數(shù)字出現(xiàn)了反彈。

　　與此同時，房價一直居高不下。統(tǒng)計顯示，前10個月我國商品房的平均銷售價格同比上漲11.7%。盡管價格上漲有其合理因素，但引人注目的是其中的不合理因素。

　　建設(shè)部政策研究中心雖然否認泡沫的存在，卻也指出，局部地區(qū)和個別房地產(chǎn)項目價格短期內(nèi)出現(xiàn)的上漲是非正常的。

　　在商品房銷售旺盛的前提下，空置時間長的房屋面積比重增大。10月末，全國空置時間在一年以上的商品房面積比重比去年同期提高15.9個百分點。盡管空置率的概念在不同的人看來有不同的解釋，一定數(shù)量的空置面積有利于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，但是空置占壓大量資金，易形成不良資產(chǎn)，其中的風(fēng)險令人擔(dān)憂。

　　一方面是需求旺盛，一方面符合百姓購買力的經(jīng)濟適用房供應(yīng)比例卻在下降。數(shù)據(jù)顯示，1至8月全國經(jīng)濟適用住房投資占開發(fā)投資的比例由去年同期的6.2%下降到5%，部分地方經(jīng)濟適用房供應(yīng)量減少更加明顯。

　　關(guān)鍵詞 宏觀調(diào)控手段

　　全年平均價格漲幅將遠高于上年

　　房地產(chǎn)市場的冷熱與否，對國民經(jīng)濟的健康發(fā)展起著舉足輕重的作用。

　　縱觀2004年，政府一直沒有放松對房地產(chǎn)過熱引發(fā)風(fēng)險的警惕。從宏觀調(diào)控手段看，更是看好土地和信貸兩個閘門。如提高房地產(chǎn)準入門檻，將房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟適用房項目)的資本金比例由20%及以上提高到35%以上，采取措施控制由城市大拆大建引起的非正常的被動性房地產(chǎn)需求等。

　　有關(guān)專家分析預(yù)測，在宏觀調(diào)控政策的作用下，第四季度房地產(chǎn)投資和需求的增長幅度將繼續(xù)平穩(wěn)回落，供求形勢將得到改善，房屋價格漲勢趨緩，但全年平均價格漲幅將遠遠高于上年。

　　面對目前房地產(chǎn)市場的形勢，業(yè)內(nèi)專家建議，下一步對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，要抓住幾個關(guān)鍵的問題：

　　一、要繼續(xù)關(guān)注困難群體，繼續(xù)完善針對中低收入居民的廉租房和房租補貼制度，增加經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模，切實解決低價位住宅供應(yīng)不足的問題。

　　二、對于具有給房地產(chǎn)市場“輸血”功能，同時承擔(dān)著房地產(chǎn)市場風(fēng)險的金融機構(gòu)，必須深化金融體制改革，提高銀行管理和控制金融風(fēng)險的能力。要促進房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)融資的多樣化，推進住宅擔(dān)保、住宅抵押證券化等多種金融工具的實施和使用，以分擔(dān)房貸風(fēng)險。

　　三、針對目前房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者信息不對稱的問題，建議加強房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，規(guī)范中介服務(wù)機構(gòu)的行為，提高各類房產(chǎn)市場的透明度，逐步形成反映房地產(chǎn)真實供求的房產(chǎn)價格，更好地發(fā)揮市場功能，改善投資結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)合理需求。

　　房地產(chǎn)市場距離健康有序還有漫長的道路要走。

特約編輯：舒薇霓