銀行圍剿房貸黑名單 房價引發(fā)宏觀調(diào)控下一步？
本報(bào)記者 楊麗萍 北京報(bào)道
北京銀行業(yè)協(xié)會有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，針對住房個貸違約現(xiàn)象迅速攀升的現(xiàn)狀將盡快出臺類似措施，比如，京城銀行有可能聯(lián)手對失信者，不僅是借款人，包括開發(fā)商甚至是出具虛假收入證明的單位采取行動。
2876人，涉及房
貸失信3024筆。
這是近日在北京銀行業(yè)協(xié)會公布的，京城個貸客戶失信“黑名單”上與3701個車貸違約人同時出現(xiàn)的住房個貸違約數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)將被北京16家中資銀行的“信用信息共享系統(tǒng)”記錄在案。
無獨(dú)有偶，幾乎與北京住房個貸“黑名單”同時出爐的還有南京16家銀行共享的房貸“黑名單”。而更為叫絕的是，近日，廣東建行、交行和中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司聯(lián)合在廣州媒體刊登了6個整版的“債權(quán)轉(zhuǎn)讓暨催收公告”，向4000多名借款人催收數(shù)百億元的不良個人貸款，在這份被稱為廣州金融部門“黑名單”的公告上住房個貸也成為主角。
“黑名單”運(yùn)動正在從不同的城市向住房個貸失信行為展開“圍攻”。
廣州房貸不良率領(lǐng)先？
“這僅僅是從去年10月到今年9月份的數(shù)據(jù)，而四大國有商業(yè)銀行每天至少有上百名不能及時還貸的違約人�！鞭r(nóng)行的一位知情人士向本報(bào)記者透露，幾乎每家銀行都設(shè)有追討住房個貸的專職人員。
而當(dāng)記者向農(nóng)行的這位知情人士詢問北京房貸“黑名單”所涉及的數(shù)額時，他避而不答，只是向本報(bào)記者透露，“不會很少，大概會是北京銀行業(yè)協(xié)會第一次公布的車貸‘黑名單’所涉金額的數(shù)倍�！�
記者對去年年底北京市銀行業(yè)協(xié)會第一次公布車貸客戶失信的共享信息進(jìn)行了查閱：910人，涉及1094筆，金額超過3億元。
而此次被納入由北京市16家中資銀行共享的信用信息系統(tǒng)中的6577名“失信客戶”中房貸客戶占到了2876人，涉及房貸失信3024筆。按農(nóng)行知情人士的說法，北京這次公布的住房個貸失信額的確太少。
“今年年初，北京各家銀行已完成了住房個貸失信的首次數(shù)據(jù)交換，當(dāng)時上榜的‘風(fēng)險(xiǎn)客戶’就多達(dá)萬人�！边@位知情人士說，直到兩周前，北京銀行業(yè)協(xié)會還召集了16家中資銀行舉行了“行動”前的最后一次“消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范座談會”，所有銀行都認(rèn)為，目前房貸不良貸款有節(jié)節(jié)攀升的趨勢，“有必要采取更多行動。”
于是，北京住房個貸“黑名單”便在幾日內(nèi)被“共享”，而風(fēng)險(xiǎn)類和關(guān)注類客戶都“榜上有名”。
“風(fēng)險(xiǎn)類客戶是名副其實(shí)的‘黑名單’�！边@位知情人士指出，風(fēng)險(xiǎn)類客戶主要包括，提供虛假的貸款申請材料，不論已經(jīng)發(fā)放貸款或被拒絕發(fā)放貸款；按月還款時連續(xù)三個月未按合同約定償還貸款的；未按合同約定償還貸款且向銀行表明無力或拒絕償還貸款的；未按合同約定償還貸款且銀行無法與借款人取得聯(lián)系的。
“關(guān)注類客戶雖然不是嚴(yán)格意義上的‘黑名單’，但也在這個系統(tǒng)之內(nèi)受到監(jiān)控�！敝槿耸空f，在三個月時間內(nèi)，申請兩次(含兩次)以上貸款的；有證據(jù)表明，該借款人是代他人申請貸款的；有證據(jù)表明，該借款人的貸款完全是由開發(fā)商代還的；在12個月內(nèi)發(fā)生四次以上(含四次)延期還款的等四種情況都被列入到了“關(guān)注類客戶”。
在廣州，住房個貸的失信行為似乎有過之而無不及。本報(bào)記者了解到，在該市公開登報(bào)的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓暨催收公告》上，一個借款人在建行一個支行貸款購買超過五六套商品房的例子并不鮮見，而這只是廣州建行一個行的情況，加上其他幾大住房個貸的大戶銀行的失信記錄，廣州住房個貸的失信數(shù)目便極為可觀。
“廣州各商業(yè)銀行的住房個貸不良資產(chǎn)率，在全國來說算是比較高的，比如建行，有的分行已經(jīng)達(dá)到了0.55％，超過了建行內(nèi)部所規(guī)定的0.3％的警戒線。”另一位銀行業(yè)內(nèi)人士說，而目前全國住房個貸的不良資產(chǎn)率平均為0.2％左右。不過，建行的個貸不良率一直偏高，去年上半年的不良率一度達(dá)1.59％。
“‘黑名單’共享只是銀行針對欠款人‘略顯被動’的初步措施�！北本┿y行業(yè)協(xié)會有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，雖然目前京城16家中資銀行對個貸失信行為的具體懲戒措施尚未達(dá)成一致，但針對住房個貸違約現(xiàn)象迅速攀升的現(xiàn)狀將盡快出臺類似措施，比如，京城銀行有可能聯(lián)手對失信者，不僅是借款人，包括開發(fā)商甚至是出具虛假收入證明的單位采取行動。
看來，住房個貸“黑名單”只是懲戒失信行為的第一步。
意在銀行自保？
就在北京、南京住房個貸“黑名單”被銀行共享，廣州將住房個貸失信者“公之于眾”之后，銀行首先就遭遇到了債權(quán)和隱私權(quán)的短兵相接：這些公布“黑名單”的做法是否有悖于商業(yè)道義？是否侵害了消費(fèi)者隱私權(quán)？
央行有關(guān)人士出面解釋說，按照法律規(guī)定，銀行有義務(wù)對貸款人的資料進(jìn)行保密，但貸款人出現(xiàn)違約行為的除外。他表示，銀行在放貸前有權(quán)了解客戶的誠信行為，包括向其他商業(yè)銀行進(jìn)行了解。北京市銀行業(yè)協(xié)會的這一做法起到了信息服務(wù)的作用。而廣東《債權(quán)轉(zhuǎn)讓暨催收公告》也無意借廣告的震懾力來實(shí)現(xiàn)催收債務(wù)的目的，刊登公告的初衷完全是為履行通知義務(wù)。
難道“黑名單”真的就像銀行界所輕描淡寫的那樣“是義務(wù)”？業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，銀行業(yè)的“醉翁之意”還在自保，因?yàn)殂y行風(fēng)險(xiǎn)正在住房個貸中滋生。
“不知你發(fā)現(xiàn)了沒有，幾份‘黑名單’都有一個共同的特點(diǎn)，除了因業(yè)主與開發(fā)商之間發(fā)生糾紛，業(yè)主以不還貸款的方式向開發(fā)商施壓的情況以外，還有一種情況就是一人多貸�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士向記者分析，這一定會引起銀行業(yè)的重視。
據(jù)了解，在廣東《債權(quán)轉(zhuǎn)讓暨催收公告》中可以清晰地看到這種一人多貸的情況：例如借款人范×熊在建行一個支行便貸款購買了某大廈6套商品房，許×仕也在建行同一支行貸款購買同一大廈商品房5套之多。而更多的情況是，不少借款人姓名僅有一字之差，而且是在建行同一支行貸款購買同一樓盤之商品房！在北京，一人貸五房的失信者已經(jīng)被列入房貸“高危人群”。
按照業(yè)內(nèi)的慣例，一般情況下，一人多貸有兩種可能：一種是開發(fā)商與借款人相互勾結(jié)形成“假個貸”來進(jìn)行“騙貸”；另一種可能就是有些借款人貸款購買幾套商品房用來投資。
無論是“假個貸”的“騙貸”行為，還是一人多貸的投資性購房，都有可能形成銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的隱患。央行原貨幣政策司司長、現(xiàn)征信管理局局長戴根有去年在解釋121文件出臺背景的一次講話中說，從國際經(jīng)驗(yàn)看，個人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)一般是在發(fā)放貸款后3～8年中逐步顯現(xiàn)。我國現(xiàn)在個人住房貸款余額中，80％是2000年以來發(fā)放的，即只有20％的貸款開始進(jìn)入第三年。因此，未來幾年個人住房不良貸款很有可能陸續(xù)暴露。
至2004年上半年，全國個人住房貸款余額已超過2萬億元。如果不良率也隨之提升，銀行將不得不為之承擔(dān)巨額風(fēng)險(xiǎn)成本。
而據(jù)記者了解，就在北京年初宣布將要公布“黑名單”時，就有開發(fā)商坐不住了，主動打電話到銀行為風(fēng)險(xiǎn)客戶“墊付”違約房款，其中的“貓膩”可見一斑。
中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司商業(yè)策劃部總監(jiān)蔡宇翔對此認(rèn)為，在“黑名單”可能確有因跳槽、失業(yè)等原因暫時經(jīng)濟(jì)困難而“斷供”的人，這不是一種故意行為，但是也不乏“月供炒樓”一族，隨著房產(chǎn)投資的增多，這必然對順利還貸構(gòu)成一定風(fēng)險(xiǎn)。另外，投資房產(chǎn)者一般還涉及股票等其它投資。一旦其它投資失利，也將對還款帶來影響。
蔡宇翔認(rèn)為，通過建立客戶檔案，可以從多方了解情況，這對防范金融風(fēng)險(xiǎn)，避免不良信貸將產(chǎn)生積極作用，充分利用網(wǎng)絡(luò)信息加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的法律監(jiān)管是十分必要的。
中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所研究員劉俊海教授就此也指出，在整個社會信用建設(shè)不健全的情況下，銀行為避免遭受更大的損失，采用適度的方式，比如通過共享欠貸人信用信息來提高風(fēng)險(xiǎn)識別能力，是可以理解的。
宏觀調(diào)控下一步
“在我看來，‘黑名單’行動只是一個治標(biāo)不治本的辦法�！敝袊缈圃航鹑谘芯克┦恳辛⑾驑I(yè)界拋出了這樣一個問題：到底是誰在制造銀行風(fēng)險(xiǎn)從而引發(fā)這場“黑名單”行動。
尹中立給出的答案是：房價過高�！坝媒�(jīng)濟(jì)學(xué)原理來說，價格的風(fēng)險(xiǎn)一定會轉(zhuǎn)化為國家的金融風(fēng)險(xiǎn)。”尹中立認(rèn)為，之所以出現(xiàn)還貸失信的本質(zhì)原因不是購房者主動違約，而是付不起房價了�！罢巧蠞q的房價所產(chǎn)生的利潤空間才使得投資性購房者越來越多�？刂苽�貸違約所引起的銀行風(fēng)險(xiǎn)根子上的問題還是如何讓房價降下來。”
尹中立認(rèn)為，利率和稅收的方式會比控制土地、控制信貸更有效。
之前，對于房價局部過高的現(xiàn)象，政府主要采取的是控制土地和信貸的方法。比如121號文件，“8·31”大限，以及提高開發(fā)項(xiàng)目自有資金比率、嚴(yán)控新增建設(shè)用地等。
結(jié)果是，房地產(chǎn)投資增幅迅速下滑，新開工面積和土地開發(fā)、購置面積均大幅度下降。但是，住房需求并未得到同步抑制，供應(yīng)雖然下降，需求卻仍很旺盛，市場供不應(yīng)求，導(dǎo)致房價繼續(xù)攀升。
“土地和信貸的宏觀調(diào)控政策并沒有達(dá)到政府想要的效果，房價并沒有得到抑制，而今年第三季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也證實(shí)了這一點(diǎn)�！币辛⒄f，1－9月，全國平均房價上漲幅度超過13％，其中住宅上漲了10.9％。同期全國35個主要城市有9個城市房價漲幅超過10％，甚至有幾個城市超過了15％，剩余的26個城市在10％以下�！爸挥心浅^15％的少數(shù)幾個城市的其增長率大大超過15％時，平均增長率才有可能抬升到9.9％�！�
因此，決策層不得不另思對策�！把胄屑酉⒃谝欢ǔ潭壬蠒糁品康禺a(chǎn)價格的漲勢�！币辛⒄f，加息給市場一個逆轉(zhuǎn)的信號，房價要降了，就可能使投資性住房需求逐漸減弱，以平衡房地產(chǎn)的供求關(guān)系。
這還不夠。銀行公布房貸黑名單，則可能是向市場發(fā)出的另一個信號，即商業(yè)銀行將從個人信貸方面對住房需求進(jìn)行適當(dāng)平抑，尤其是對那些投資性住房需求。
特約編輯：廣偉
