加息引發(fā)上市公司拋地產(chǎn)股撈一把就走?
范利祥
南方網(wǎng)訊 苦苦支撐良久的非地產(chǎn)類(lèi)上市公司，在央行此番加息前后，終于逐步“吐出”以前吃下的地產(chǎn)股。對(duì)于它們來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)已成了燙手山芋。
然而，隨著非地產(chǎn)類(lèi)上市公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)股權(quán)風(fēng)潮的到來(lái)，一些資金雄厚的地產(chǎn)公司卻
開(kāi)始趁機(jī)接盤(pán)，展示出另一幅喧囂圖景。
地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮
９月中旬，乳業(yè)巨頭三元股份６００４２９發(fā)布公告，準(zhǔn)備出讓旗下房地產(chǎn)公司。進(jìn)退之間，三元終于選擇了后者。
三元股份一位不愿公開(kāi)姓名的高層透露，公司日前已經(jīng)與嘉銘建設(shè)公司（北京嘉銘建設(shè)有限責(zé)任公司）及嘉銘投資公司（北京嘉銘投資有限公司）各簽訂了一份《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定將公司持有的北京三元嘉銘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（三元嘉銘）４０％的股權(quán)，以總計(jì)２６８３．２２萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給嘉銘建設(shè)公司及嘉銘投資公司各２０％。這是三元股份繼今年三月份受讓?zhuān)常担サ禺a(chǎn)股之后的再一次徹底行動(dòng)。
據(jù)透露，四年前，已經(jīng)成長(zhǎng)為一家龍頭乳業(yè)的三元，為了能在利潤(rùn)豐厚的房地產(chǎn)上“分一杯羹”，便開(kāi)始聯(lián)合嘉銘投資于２０００年６月共同出資成立了專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的三元嘉銘。注冊(cè)資本總共３０００萬(wàn)元，其中三元股份出資２２５０萬(wàn)元，占７５％股權(quán)，嘉銘投資占２５％股權(quán)。
但大股東三元股份的主業(yè)不在房地產(chǎn)，這為三元嘉銘今天的結(jié)果埋下了伏筆。盡管后來(lái)三元嘉銘在北京亞運(yùn)村北立水橋路段和東中街路段分別開(kāi)發(fā)了“嘉誠(chéng)花園”、元嘉國(guó)際公寓等小有名氣的地產(chǎn)項(xiàng)目，小有斬獲，但由于房地產(chǎn)是資金投入相當(dāng)巨大的產(chǎn)業(yè)，三元股份也由此被三元嘉銘“分流”大量資金，并影響了三元股份在乳業(yè)上的競(jìng)爭(zhēng)力。
自去年央行收緊銀根后，三元嘉銘在資金上更加捉襟見(jiàn)肘，而且其在前期圈去的可供利用的土地已經(jīng)基本開(kāi)發(fā)完成。要生存就必須繼續(xù)投入大量資金拿地，陷入困境的三元嘉銘只好把希望寄托在大股東三元股份身上。
但三元股份在主業(yè)上也面臨著一場(chǎng)生死抉擇，蒙牛、伊利、光明等乳業(yè)巨頭紛紛大肆擴(kuò)張，可謂“前有狼后有虎”。更加殘酷的競(jìng)爭(zhēng)逼著三元股份不得不考慮如何“安置”三元嘉銘。
三元股份證券事務(wù)部李寧表示，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)占用大量資金，可能會(huì)影響公司主業(yè)乳品業(yè)的發(fā)展，因此，公司決定出售三元嘉銘公司股權(quán)。
而縱觀最近上市公司的資產(chǎn)變動(dòng)情況，三元股份僅僅是上市公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)股權(quán)大潮中一個(gè)小小的切片。從９月份開(kāi)始至今已有１０多家上市公司披露了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)股權(quán)的事項(xiàng)，引起業(yè)界的極大震動(dòng)。值得注意的是，這些轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)股權(quán)的上市公司大多為非地產(chǎn)類(lèi)上市公司。
“這和國(guó)家宏觀調(diào)控政策有很大的關(guān)聯(lián)，由此催生相關(guān)公司加快業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐�！鄙虾＿h(yuǎn)利管理咨詢(xún)公司總經(jīng)理余群在分析了這一現(xiàn)象后如是表示。
余群分析，近幾年來(lái)，尤其是２０００年前后，房地產(chǎn)業(yè)處于快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，行業(yè)內(nèi)上市公司業(yè)績(jī)普遍飆升，從而引得行業(yè)外公司也紛紛瞄準(zhǔn)這塊肥肉。只要資金狀況允許就紛紛通過(guò)收購(gòu)、置換等方式涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資過(guò)熱。
而隨著這一宏觀調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)凸顯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金管理能力、融資能力也出現(xiàn)了前所未有的挑戰(zhàn)。因此，“上市公司選擇退出或縮小投資范圍無(wú)疑是明智選擇”。
余群表示，從這些轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)股權(quán)的非上市公司發(fā)布的相關(guān)公告上來(lái)看，它們轉(zhuǎn)讓股權(quán)的目的大多是靠以股權(quán)套現(xiàn)，投入其本身競(jìng)爭(zhēng)就很激烈的主業(yè)。
“房地產(chǎn)業(yè)具有大資金運(yùn)作的特點(diǎn)，在目前宏觀調(diào)控，行業(yè)銀根緊縮和資源受限的情況下，百年置業(yè)的發(fā)展受到一定的限制，而以公司目前的經(jīng)營(yíng)狀況和資金實(shí)力，難以繼續(xù)對(duì)該公司的發(fā)展形成支持�！痹拼罂萍激J６００１８１證券部的一位工作人員也直言不諱地表示。
近日，云大科技發(fā)出公告，正式撤出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，將控股子公司百年置業(yè)（云南百年置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）４５％的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓。
“轉(zhuǎn)讓股權(quán)有利于緩解云大科技的資金壓力和調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)�！痹摴ぷ魅藛T說(shuō)，云大科技也將進(jìn)一步集中力量發(fā)展生物制藥、水務(wù)等主業(yè)。
地產(chǎn)商裂變
伴隨中小地產(chǎn)商的劇烈喘息和非地產(chǎn)類(lèi)上市公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓大潮的，是一些大地產(chǎn)商揮舞長(zhǎng)袖、大肆收購(gòu)的身影。
萬(wàn)科集團(tuán)副總經(jīng)理、上海萬(wàn)科總裁丁長(zhǎng)峰坦然告訴本報(bào)記者，在宏觀調(diào)控之前，當(dāng)時(shí)的土地市場(chǎng)對(duì)大型地產(chǎn)公司來(lái)講，其實(shí)并沒(méi)有多少優(yōu)勢(shì)可言，相反在一些地區(qū)土地制度上的種種弊端還增加了大型地產(chǎn)公司拿地的難度，但宏觀調(diào)控之后土地市場(chǎng)的發(fā)展肯定會(huì)對(duì)大型地產(chǎn)公司有利。
“可以說(shuō)，以前的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相當(dāng)混亂，真正的地產(chǎn)公司不多，大多是項(xiàng)目公司�！倍￠L(zhǎng)峰感慨。
余群也表示，即使這些轉(zhuǎn)讓股權(quán)的非地產(chǎn)類(lèi)上市公司，“在房地產(chǎn)的投入也是三心兩意，并沒(méi)有把房地產(chǎn)做成一個(gè)強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的目的，而大多抱著‘撈一把就走’的目的。但它們這樣做，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)”。
“在國(guó)家宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)業(yè)將實(shí)現(xiàn)新的整合，一些資金實(shí)力不夠雄厚、業(yè)績(jī)不夠好的中小型企業(yè)開(kāi)始被淘汰，這同時(shí)為真正有實(shí)力的大型開(kāi)發(fā)商提供了鞏固地位、低成本并購(gòu)擴(kuò)張、不斷做大做強(qiáng)的最佳時(shí)機(jī)。”余群說(shuō)。
丁長(zhǎng)峰則表示，早期的混亂狀態(tài)，使得外界把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“嚴(yán)重妖魔化了”。但現(xiàn)在，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的游戲規(guī)則已經(jīng)逐漸發(fā)生變化，“空手套白狼”的時(shí)代將一去不返。
“復(fù)地集團(tuán)在宏觀調(diào)控局面下有了更多的投資發(fā)展機(jī)會(huì)�！睆�(fù)地集團(tuán)總裁范偉充滿(mǎn)信心地說(shuō)。而最近以來(lái)，在香港上市的復(fù)地集團(tuán)（２３３７．ＨＫ）開(kāi)始放開(kāi)收購(gòu)步伐，繼２．８４億元拿下江蘇無(wú)錫４幅土地之后，復(fù)地集團(tuán)再次出手，以約１．１３億元人民幣的價(jià)格收購(gòu)北京康堡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司６９％的股權(quán)和北京西單佳慧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的全部股權(quán)�！笆召�(gòu)北京兩個(gè)項(xiàng)目只是一個(gè)開(kāi)始，接下來(lái)復(fù)地集團(tuán)將繼續(xù)物色合適的收購(gòu)項(xiàng)目�！狈秱ミM(jìn)一步透露。
但盡管如此，余群也提出了自己的擔(dān)憂(yōu)。由于上市公司的資金來(lái)源大多依靠于資本市場(chǎng)，但現(xiàn)在資本市場(chǎng)本身就很低迷，籌資并不非常順利；而那些非上市的大部分，用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金很大比例上來(lái)自銀行，比如，上海某大型非上市房企與銀行的貸款協(xié)議被提前終止，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程受阻，更影響了其收購(gòu)資金的來(lái)源。
不過(guò)，目前一些銀行已經(jīng)開(kāi)始產(chǎn)生了“扶強(qiáng)汰弱”的想法，對(duì)一些大型開(kāi)發(fā)商的信貸開(kāi)始逐漸解凍。１１月８日，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行與萬(wàn)科股份簽署了一紙《銀企合作協(xié)議》，根據(jù)這項(xiàng)協(xié)議，農(nóng)行將向萬(wàn)科提供總金額為人民幣４６．９億元的綜合授信額度；上市公司金融街目前也靠銀行借款增加和增發(fā)計(jì)劃進(jìn)行融資，并大舉收購(gòu)了一些房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)。
但余群認(rèn)為，由于目前一些“一線(xiàn)城市”如上海、北京和“二線(xiàn)城市”如杭州、寧波、南京等地方的樓市處于“表面上的繁榮”，宏觀調(diào)控措施已經(jīng)使得這些地方房地產(chǎn)泡沫破裂的跡象若隱若現(xiàn)，那些趁著宏觀調(diào)控急于擴(kuò)張的優(yōu)勢(shì)房企“必須高度謹(jǐn)慎”，否則，“泡沫一旦破裂，后果不堪設(shè)想，不僅企業(yè)會(huì)被套進(jìn)去，難以自拔，銀行也會(huì)更倒霉”。
特約編輯：廣偉
